Aluvión de chalés y alzas de precios del 10% en la nueva Boadilla tras el Albondiguilla

Han pasado poco más de seis meses desde que, en octubre de 2015, la Comunidad de Madrid aprobó el Plan General de Urbanismo de Boadilla del Monte. La decisión de Cristina Cifuentes supuso el desbloqueo de todas las licencias de obra pendientes de aprobación y dio, de nuevo, luz verde a la venta de suelo en uno de los municipios más ricos de España, al tiempo que supuso el punto y final del urbanismo diseñado por el exalcalde de Boadilla Arturo González Panero 'el Albondiguilla', imputado en la trama Gürtel y para quien el fiscal acaba de pedir 40 años de cárcel.

Después de aquel miércoles, 28 de octubre, Boadilla del Monte ha sido un auténtico hervidero inmobiliario. Las ventas de suelo se han multiplicado y las grúas han aterrizado con fuerza. Tal ha sido el apetito comprador, que la venta sobre plano está prácticamente cubierta y han comenzado a registrarse los primeros incrementos de precios -en algunos casos, cercanos a los dos dígitos- en los nuevos proyectos que están saliendo al mercado.

La aprobación del Plan General puso mucho suelo finalista en el mercado frente a la parálisis de su vecino Pozuelo de Alarcón

"Los astros se han alineado positivamente en Boadilla del Monte. El suelo estaba consolidado y desarrollado y solamente faltaba la aprobación del Plan General, que se retrasó por las elecciones generales. Una vez ratificado y bendecido por la Comunidad de Madrid, los nuevos desarrollos contaban con la seguridad jurídica para echar a andar sin problemas", explica a El Confidencial Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

Este experto considera además que el atractivo de Boadilla se ha visto beneficiado por la situación de parálisis que, por el contrario, vive su vecino Pozuelo de Alarcón, donde los nuevos ámbitos de desarrollo se encuentran a día de hoy condicionados a la aprobación de una serie de infraestructuras municipales, como el famoso colector de agua pluviales, indispensable para cubrir las necesidades de los nuevos vecinos. Una infraestructura que supondría una inversión cercana a los 60 millones de euros -el doble que lo que se contemplaba en 2007-, de los cuales, en torno a 30 millones deberían asumir los cooperativistas que compraron suelo allí y otros 25 millones, los demás titulares del suelo y el ayuntamiento.

"La paralización del mayor desarrollo de Pozuelo ha provocado que buena parte de la demanda con un poder adquisitivo medio alto se esté desplazando a municipios colindantes como Majadahonda o Boadilla del Monte", coincide en señalar Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de la consultora CBRE.

Incrementos de precios

"Esto ha provocado que la oferta de suelo en Pozuelo esté totalmente parada y que las familias que necesitan casa hayan visto en Boadilla del Monte una alternativa razonable para comprar casa", asegura Luis Corral, quien destaca que la brecha de precios entre ambas ubicaciones es muy significativa. "Para que nos hagamos una idea, una vivienda unifamiliar o un chalet en Boadilla puede costar de media unos 450.000 euros frente a los 700.000 euros o el millón de euros que puede alcanzar en Pozuelo, una localidad, eso sí, con más caché, situada más cerca de Madrid y con construcciones, en muchos casos, de superlujo". Es decir, una diferencia de precios superior al 50% y que se reduce en torno al 30% respecto a otro municipio cercano, pero más alejado de la capital, como es Majadahonda.

A pesar de la existencia de una mayor oferta de suelo, la presión compradora por parte de la demanda natural de Boadilla de Monte y la demanda no satisfecha de Pozuelo, comienza a tener un impacto sobre los precios. Según datos de Foro Consultores, hace menos de un año, en julio de 2015, la media de los chalés en régimen de cooperativa se situaba en torno a los 1.400 euros el metro cuadrado, mientras que a día de hoy, el precio ha subido en torno a un 7% hasta los 1.500 euros.

Lo mismo ha sucedido en promoción directa. En julio de 2015, el precio del metro cuadrado rondaba los 1.500 euros y, a día de hoy, se encuentra en 1.600 euros. Es decir, un 6% más caro. Precios, todos ellos, que, a simple vista, no parecen en absoluto desorbitados, si bien se trata de viviendas muy grandes, de ahí que el precio final no sea apto para todos los bolsillos.

Cuatro puntos calientes en Boadilla

En este municipio madrileño, uno de los más ricos de España, son cuatro los puntos calientes donde se está concentrando toda la actividad inmobiliaria: El Pastel, Las Cárcavas, Cortijo Sur y Cortijo Norte. Unos con mayor grado de consolidación y mayor atractivo que otros, pero muy activos todos ellos.

"El Pastel es un ámbito completamente urbanizado, lleno de grúas y con familias ya viviendo. Las Cárcavas está algo más retrasado, pero se están entregando ya las primeras viviendas y también hay gente viviendo allí, mientras que Cortijo Sur está también urbanizado y en construcción y las primeras viviendas se entregarán en cuestión de semanas. El más retrasado es Cortijo Norte, aún sin urbanizar, aunque ya se está trabajando en el proyecto de urbanización. En todos ellos se está construyendo vivienda unifamiliar", explica Luis Corral.

"Valenoso es un ámbito con bloques de viviendas y chalés terminados, algunos en manos de la banca y de la Sareb, y, aunque tiene precios más baratos que los demás, le está perjudicando la depuradora, que resta atractivo a la ubicación de las viviendas. Este ámbito ya estaba en marcha antes de la crisis, pero tiene varias heridas de guerra que le están impidiendo despegar con la misma fuerza que los demás ámbitos", concluye este experto.

Cooperativas y promoción privada

Boadilla del Monte ha despertado el apetito comprador tanto de cooperativas como de promotores privados. La presencia de cooperativas es muy significativa, ya que cuando al calor de la demanda el suelo se ha calentado, han podido comprar más caro que los promotores privados.

"Ante la escasez de suelo en la capital, tanto a promotores como a cooperativas no les ha quedado más remedio que abrirse a otras ubicaciones, y aunque en el norte y noreste de Madrid es donde se concentran las rentas más altas, lo cierto es que las cooperativas están siendo muy activas y no discriminan zonas. Compran suelo donde ven que hay demanda", apunta Samuel Población.

En la actualidad, promotoras y cooperativas están mano a mano en Boadilla del Monte. El apetito por la zona ha sido tan fuerte que incluso algunos fondos de inversión han probado suerte allí. Como Castlelake -que ya ha llevado a cabo proyectos residenciales en Madrid de la mano de promotores locales-, que hace unos meses compraba a Sareb varios solares de uso residencial en Boadilla. Se suman a la lista de nombres Víveme (Larcovi), Gesvieco, Gestilar o HI Real Estate, entre otros.

En El Pastel, Foro Consultores ha entregado ya los 12 chalés de Villas Blancas, que se han vendido a una media de 385.000 euros. En la promoción de Las Cárcavas, Casas Jardín, que arrancó en septiembre de 2015 y que está totalmente vendida, la media de precios se encontraba en los 400.000. Ahora, en la segunda fase del mismo nombre pero en Cortijo Sur, el precio de los 19 chalés rondará los 440.000, es decir, un 10% por encima del precio de la primera fase y en línea con la horquilla de precios de entre 440.000 y 465.000 euros que se manejan en la zona.

Hi! Real Estate (antigua Hercesa) responde al ejemplo de promoción privada. Uno de sus proyectos estrella se ubica precisamente en este municipio: El Olivar de Boadilla y ofrece un gran abanico de posibilidades ya que cuenta con 126 viviendas en bloque de 2,3 y 4 dormitorios desde 202.460 euros con garaje y trastero y en una urbanización privada, pero para satisfacer la demanda de todos sus cliente, dispone también de 150 viviendas unifamiliares en 2, 3, o 4 plantas desde 374.900 euros.

Tras la entrega de su primera promoción en bloque en febrero de este año, Hi! Real Estate continúa con otras dos promociones de vivienda en altura y 4 de viviendas unifamiliares.