En retirada: los fondos buitre salen de España con millonarias plusvalías

Aterrizaron en España en 2012 y 2013, cuando nadie quería invertir un solo euro en nuestro país. Fueron calificados de oportunistas o, menos amablemente, como fondos buitre porque se lanzaron a la compra de todo tipo de activos inmobiliarios a precios de derribo. Su objetivo era muy claro, comprar muy barato, reposicionar el activo, vender lo antes posible y obtener importantes plusvalías.

Estos inversores comenzaron invirtiendo en oficinas y centros comerciales, pero pronto se interesaron por activos industriales y logísticos, e incluso irrumpieron en el mercado residencial y plataformas de 'servicing'. Compraron a bancos, inversores privados, pero también a la Sareb y las Administraciones Públicas. Algunos de ellos han comenzado a deshacer posiciones y a apuntarse suculentas plusvalías, algunos incluso llegaron a comprar y vender un mismo activo en menos de seis meses, otros están en pleno proceso de venta.

El último a punto de dar la campanada es Northwood Investors, el fondo propietario del mayor centro comercial de Cataluña, Diagonal Mar. La firma compró este activo en noviembre de 2013 al banco malo irlandés a tan buen precio y en un momento tan bajo de mercado que ahora, antes de que hayan pasado tres años, ya lo pone a la venta con una plusvalía latente del 87%. Abonó 160 millones por este complejo y espera conseguir 300.

Precisamente, el segmento de centros comerciales ha protagonizado en estos dos últimos años y medio operaciones muy sonadas. La más reciente se cerraba hace menos de un mes y tenía como protagonista al ABC Serrano en Madrid. IBA Capital Partners lo compraba a Reyal Urbis en 2013 por 60 millones de euros para sacarlo posteriormente a bolsa dentro de su socimi Zambal Spain en diciembre de 2015. Apenas tres meses después, Zambal lo vendía el pasado mes de febrero a la 'joint venture' formada CBRE Global Investment Partners e IBA Capital, que pagaron 140 millones, lo que supone una revalorización del activo del 133%.

Aunque, sin duda, el gran protagonista de los dos grandes pelotazos del sector comercial ha sido Orion Capital Managers, uno de los grandes inversores inmobiliarios del mundo. En tiempo récord se desprendió de Plenilunio (Madrid) y Puerto Venecia (Zaragoza), por un total de 826 millones de euros.

Los centros comerciales, muy activos

Por el segundo de estos activos, uno de los mayores centros comerciales de Europa y el mayor de España, Intu Properties pagó la cifra récord de 451 millones de euros en la recta final de 2014, cuando en España comenzaba a hablarse por primera vez en siete años del fin de la crisis inmobiliaria. Sin duda, la mayor operación inmobiliaria firmada aquel año, y una de las más importante de todos los tiempos.

Un año después -a mediados de 2015-, Intu daba entrada en el 50% del centro comercial al fondo canadiense de pensiones CPPIB por 225,4 millones. Orion European Real Estate III poseía un 50% del complejo comercial desde su construcción y puesta en marcha en 2008 y en 2013 compró a British Land el 50% restante por 144,5 millones de euros. Las plusvalías podrían haber superado los 100 millones de euros, según las fuentes consultadas.

Northwood compró Diagonal Mar en 2013 por 160 millones de euros y ahora lo vende por 300

Orion también consiguió un buen pellizco por Plenilunio. Comprado en 2009 a Banco Santander por 235 millones de euros, lo vendió en el primer trimestre de 2015 a Klépierre por 375 millones, 25 menos de los inicialmente previsto. No obstante, con unas plusvalías del 60%. En total, 826 millones de euros en dos operaciones firmadas en cuestión de meses.

"Hablamos de inversores que entraron en un momento muy duro y difícil. Algunos tomaron posiciones a largo plazo, mientras que otros compraron activos a los que aportaron valor añadido con la intención de reposicionarlos y obtener plusvalías significativas con su posterior venta", asegura a El Confidencial Mikel Marco-Gardoqui, director nacional de inversiones de CBRE España. "Las operaciones más llamativas, con más nombre y de las que más se ha escrito son las que han tenido como protagonistas a esos grandes centros comerciales pero también se han producido importantes transacciones en zonas secundarias y en el segmento de medianas superficies", añade.

Operación relámpago del indio Bhavnani

Aunque sin duda, una de las operaciones más sorprendentes, no por su importe pero sí por su rapidez, la protagonizó el popular inversor hindú Ram Bhavnani, ex accionista de referencia de Bankinter. En abril de 2013 compró por 42 millones de euros el edificio del Paseo de la Castellana 18, sede del alemán Deutsche Bank, y en menos de seis meses lo vendía de nuevo por un par de millones más, como si de una operación de arbitraje bursátil se tratara.

A menos de un kilómetro de allí se cerraba, a finales de 2015, la venta de Recoletos 4, un histórica Casa-Palacio de principios del siglo pasado. El fondo alemán GLL Real Estate compró el inmueble tres años antes por algo más de 22 millones de euros y lo vendió a la entidad gallega Abanca, recién reformado, por el doble, 44 millones de euros.

"A lo largo de los próximos meses veremos más transacciones. Los inversores entraron para reposicionar los activos y todavía hay margen para vender a buen precio ya que, después de que las rentas tocaran suelo en 2014, nos encontramos en pleno proceso de recuperación. En estos momentos, muchos de esos fondos están escuchando ofertas", añade Marco-Gardoqui.

Suelos, activos alternativos...

El sello de los fondos oportunistas se encuentra también detrás de algunas operaciones de suelo relevantes. En octubre de 2015, Sareb y su socio en Crossover -el fondo constituido en diciembre de 2014 con ocho solares urbanos repartidos por Madrid, Cataluña y Valencia- vendieron todos estos suelos a Neinor (Lone Star) por 58,5 millones de euros. Según las fuentes consultadas, este socio de la Sareb, de origen suizo, compró a 500 euros el metro cuadrado para vender, menos de un año después, entre 800 y 900 euros el metro cuadrado.

En otro tipo de activos, como las residencias de estudiantes, Oaktree también quiere hacer caja. El fondo norteamericano compraba en 2012 Threesixty Developments -antigua Knightsbridge Student Housing-, uno de los mayores promotores y operadores de residencias de estudiantes en el Reino Unido, Irlanda y España -con siete construidas o en fase de construcción- ha decidido rentabilizar su inversión. También a nivel empresarial están replegando velas. El verano pasado, este mismo fondo cerraba la venta de Panrico a Bimbo por 190 millones de euros, 89 millones más de los que aportó en dicha compañía.