Solo 3.000 viviendas nuevas a la venta en Madrid, ¿dónde están?

La maquinaria inmobiliaria vuelve a funcionar con cierta normalidad.Por tercer año consecutivo crece el número de visados de construcción. En 2015, aumentaron un 68% con respecto al ejercicio anterior, lo que se verá traducido en futuras viviendas y futuras transacciones en 2017-2018.Sin embargo, este aumento de la producción de casas sigue siendo insuficiente para satisfacer las necesidades de los compradores actuales.

De hecho, en el municipio de Madrid, donde la actividadpromotora es mucho más potente que en el resto de España, laoferta disponible apenas alcanza las3.000 viviendas, insuficiente para una demanda que, prácticamente,triplica esta cifra en la capital. Esas 3.000 viviendas, que cuentan con unvalor de mercado de 8.000 millones de euros, se encuentran distribuidas de manera muy desigual en 232 promociones (ver mapa superior) por los diferentes barrios de la capital.De hecho, hay barrios donde no hay una sola promoción en marchacomo Moratalaz,Vicálvaro o el Pau de San Blas,mientras que en Las Tablas, Sanchinarro, Retiro, Hortaleza o San Blas, el número de unidades a la venta sobre planoes realmente escaso, segúnse desprende del último informe residencial elaborado por la consultora Knight Frank que calcula que la inversión en el segmento residencial de obra nueva superó las expectativas en 2015, alcanzandolos 800 millones de euros. Esto supone la adquisición de suelo y edificios para rehabilitar que pondrán en el mercado entre 4.500-5.000 viviendas en los próximos 18-24 meses.

Pero¿dónde se encuentran esas futuras 3.000 viviendas?Un 30% de ellas se localizan en el interior de la M-30, donde la oferta es más limitada debido a la escasez de suelo. A pesar de ello,75% de la oferta disponible son proyectos de nueva planta y el 25% corresponde aproyectos derehabilitaciones integrales. En el área comprendida entre la M-30 y la M-40 se sitúa un 20% de la oferta de viviendas en comercialización, mientras que el 50% restante del total de la oferta disponible se concentra en su mayoría en los PAU. Especialmente en Valdebebas donde la disponibilidad de suelo para la construcción de nuevas viviendas es mucho mayor que en losbarrios vecinos deSanchinarro, Las Tablas o Montecarmelo, totalmente consolidados o con el suelo prácticamente agotado.

"Este dato en los PAUsupone una disminución de un 12% respecto al año anterior, lo que muestra unos niveles de absorción muy razonables en ámbitos que continúan consolidándose", asegura Ernesto Tarazona, director de residencial y suelo de Knight Frank.

Las cooperativas pierden peso frente al promotor

La recuperación de la construcción ha ido acompañada de la recuperación de las ventas y a la mayor fortaleza de la demanda,lo que ha contribuido a esta escasez de producto nuevo. De hecho, laabsorción mediadel último año es de un 37% del producto total ofertado. Es decir, prácticamente cuatrode cada 10 viviendas a la venta ya están vendidas. Un apetito comprador que ha permitidodar salida a producto en 'stock' que arrastraba años de comercialización.

Otro de los cambios de tendencia que indica el informe es uncambio importante en la actividad promotora, con unareducción enla actividad de autopromoción o cooperativa en favor del promotor tradicional. "Y, aunque todavía es un porcentaje tímido, la tendencia a futuro es que siga recuperándose positivamente a medida que el acceso a financiación para el promotor sea más flexible", apunta Tarazona. Actualmente, la construcción de viviendas en régimen de cooperativase sitúa en el20% respecto al total, lo que supone una variación negativa del 8% respecto al ejercicio anterior.

La escasez de producto, unida al tirón de la demanda, se ha traducido en un incremento de los precios que mantienen la tendencia alcista de los últimos meses

"Este dato confirma la normalización del mercado, hacia una oferta más equilibrada entre promotores y otros actores. No obstante, los primeros continúan mostrando cierta prudencia, tratando de alcanzar un punto de equilibrio que les permita optimizar los precios de las promociones de vivienda en desarrollo y comercializarlas en unos ritmos adecuados".

La escasez de producto, unidaal tirón de la demanda,se ha traducido a un incremento de los precios que mantienen la tendencia alcista de los últimos meses. Si bien, los incrementos son moderados.El precio medio de repercusión en el interior de la M-30 ha crecido un 2% respecto al año anterior, mientras queel crecimiento medio en el exterior de la primera corona de la ciudad experimenta un tímido crecimiento del 1%. En el interior de la M-30, los distritos de Chamberí y Salamanca lideran el 'ranking' de incremento de precios de repercusióncon un 5% y un 4% respectivamente,mientras que Chamartín y Moncloa noexperimentan variaciones respecto alaño pasado.

En los ámbitos situados fuera de la M-30, destaca el crecimiento del precio en localizaciones como Montecarmelo y Aravaca, con un 8% y un 7%, respectivamente, y Hortaleza, en tercer lugar, con un 6%. Valdebebas no experimenta variaciones significativas y los distritos de Puente de Vallecas y San Blas son los únicos que registran un descenso del 1%.

Los PAUlideran la demanda

Pero, ¿dónde buscan principalmente casa los futuros compradores? Por zonas, los nuevos desarrollos lideran la demanda con un 48%. Destacan Valdebebas, con un 20%, y el Ensanche de Vallecas, con un 10%, en parte debido a la concentración de oferta de vivienda más accesible en la zona.

El interior de la M-30 aglutina el 23%de la demanda. Losdistritosque registranmayor interés son Tetuán,con un6%, seguido de los distritos Centro yChamberí, con un 4%, y Salamanca, conun 3%.La tercera posición del 'ranking' es para elanillo entre la M-30 y la M-40, con un 18%,y el último puesto para los distritos situadosen el exterior de la M-40, con un 11%sobre el total de lademanda.

¿Quién está comprando y qué producto busca?

El perfil de la demanda sigue siendo, enmayor medida, familias con un poderadquisitivo medio omedio-altoquedemandan vivienda de reposición enlocalizaciones con servicios, transportes,urbanizaciones con zonas comunes, concalidad en el diseño de los materialesy acabados. La demanda, que ya mostró un cambiode tendencia en 2014, se ha seguidofortaleciendo gracias ala confianza en la evolución de laeconomía y en el futuro laboral,así comola reducción de los tipos de interés actualesy las condiciones de financiación.Adicionalmente, el escaso rendimientode los productos financieros tradicionales como depósitos y bonos han animado a los inversores a adquirir vivienda comovalor refugio.

Un 73% de las transacciones formalizadas durante 2015 fueron compra sobre plano, reflejando la confianza de los compradores en proyectos

Un 73% de las transacciones formalizadasdurante 2015 fueron compra sobreplano, lo que refleja la confianza de loscompradores en proyectos en desarrollo.El 27% restante se realizaron en viviendasllave en mano, lo que supone un incrementodel 9% respecto al año anterior.

El producto más demandado es la vivienda de tresdormitorios situada en una horquilla de precio medio unitario entre los 230.000y los 450.000 euros, en localizaciones como los PAUo distritos más descentralizados. A medida que nos acercamos a entornos más céntricos, el arco de precios medios unitarios se incrementa considerablemente, hasta un 167% en el interior de la M-30.

La relación existente entre la cuota hipotecaria mensual versus la renta de alquiler en el mercado residencial sugiere a los compradores plantearse la compra de una vivienda como inversión de oportunidad para destinarla tanto a uso propio como al alquiler para terceros.