Oaktree pone a la venta sus residencias de estudiantes en Madrid y Barcelona

Oaktree ha puesto a la venta Threesixty Developments -antigua Knightsbridge Student Housing-, uno de los mayores promotores y operadores de residencias de estudiantes en Reino Unido, Irlanda y España. El fondo norteamericano adquirió la firma en 2010 y, después de aumentar el volumen de la compañía tras realizar varias adquisiciones de activos en los últimos años y cambiar su nombre hace apenas unos meses, ha decidido rentabilizar su inversión.

Threesixty Developments, que hace apenas seis meses aseguraba que su objetivo era extender su cartera hasta alcanzar los 1.500 millones de libras, cuenta con una veintena de residencias de estudiantes -construidas o en construcción- repartidas por toda Europa. Siete de ellas se encuentran en España.

Según ha podido saber El Confidencial, Oaktree ha abierto el proceso de venta de la compañía y está recibiendo ofertas no vinculantes por parte de inversores internacionales. De cerrarse la operación, las fuentes consultadas hablan de una de las transacciones más importantes del sector, tanto por importe como por número de residencias de estudiantes en venta, un activo que ha ganado un enorme atractivo entre los inversores en los últimos meses. Desde Threesixty Developments no han querido realizar declaraciones al respecto.

Es España, Threesixty Developments cuenta con siete proyectos -cinco en Madrid y dos en Barcelona- que gestiona a través de la plataforma Student Housing Company y que suman más de 2.600 plazas. La estrategia de la firma en España se ha centrado, básicamente, en promover este tipo de activos ante la falta de producto.

De hecho, según datos de la consultora Savills, el 'stock' actual de alojamientos universitarios tan solo satisfaría el 56% de la demanda potencial, considerando como tal a los estudiantes extranjeros. En total, cerca de 141.000 estudiantes demandantes frente a poco más de 90.000 plazas disponibles.

Otro dato. Según la consultora CBRE, del total de residencias de estudiantes que hay en nuestro país, solamente un 20% son de propiedad privada, mientras que el 80% restante son inmuebles que o son públicos y pertenecen a las universidades, o son instituciones religiosas y se gestionan en régimen de concesión.

"El perfil más habitual es un pequeño operador que gestiona un único centro, si bien en los últimos años se ha registrado un incremento en el número de grandes operadores gracias a los acuerdos de concesión administrativa con universidades públicas", apuntan desde Savills, que señala a Resa como uno de los operadores más importantes del mercado, compañía que fue adquirida a mediados de 2011 por Lazora, la mayor sociedad patrimonialista de España en vivienda social en alquiler.

Cinco residencias en Madrid y dos en Barcelona

Threesixty Developments cuenta con siete activos en España de los cuales solo uno de ellos, la residencia de estudiantes Galdós, con 370 plazas, se encuentra actualmente en funcionamiento. Las otras seis se encuentran en construcción y estarán operativas en los próximos meses. Así, por ejemplo, para el curso 2016/2017 abrirá sus puertas la residencia universitaria El Faro, de 358 plazas y ubicada en la Plaza Cristo Rey, junto a Moncloa. La residencia Claraval, situada en la calle San Bernardo, junto a la glorieta y Metro de San Bernardo, sumará otras 186 habitaciones y estará en funcionamiento en el verano de 2016.

En España, Threesixty Developments cuenta con siete proyectos, cinco en Madrid y dos en Barcelona, que suman más de 2.600 plazas

También en Madrid, en Alcalá de Henares, Threesixty Developments tiene en marcha El Cuartel de Alcalá, resultado de la rehabilitación del antiguo Cuartel de Lepanto. Dispondrá de 469 plazas y abrirá sus puertas para el curso 2017/2018. Por último, en la capital, en la Cuesta de San Vicente, la compañía adquirió en septiembre de 2015 las antiguas rotativas de la empresa editora de 'La Gaceta de Madrid'. El edificio acogerá una residencia de 350 plazas.

Además, en Barcelona, la compañía cuenta con dos proyectos en marcha. La Residencia Universitaria Campus Sud, que estará situada en el corazón del Campus Sud de la Universidad de Barcelona y a pocos metros de la Avenida Diagonal y Metro Palau Reial. Sus 518 plazas la convertirán en la más grande de The Student Housing Company en España y de la Ciudad Condal. Abrirá sus puertas para comienzos del curso 2017/2018. Por último, la Residencia Universitaria Sants, ubicada en frente de la Estació de Sants y tendrá 370 plazas. Abrirá sus puertas en el curso 2017/2018.

No es la primera operación de estas características de Oaktree. A principios de 2015, Threesixty Developments vendió a Goldman Sachs y Greystar una cartera compuesta por 12 residencIas de estudiantes en Reino Unido -la denominada cartera Westbourne- por 540 millones de libras. Entonces, la compañía aseguraba en un comunicado que los fondos de la operación se invertirían en la diversificación geográfica de la compañía, cuyo objetivo pasaba por alcanzar el medio centenar de residencias a finales de 2018, lo que supondría un total de más de 20.000 habitaciones.

La operación de Oaktree pone a España, con casi 1,4 millones de estudiantes universitarios, en el punto de mira de los inversores internacionales que buscan este tipo de activos. Un reciente informe de CBRE constata cómo este apetito inversor acabará llegando a nuestros país porque, aunque todavía no es un mercado tan maduro como el inglés o el alemán, las operaciones inmobiliarias en torno a las residencias de estudiantes ganan cada vez más atractivo.

Un activo cuyo atractivo va en aumento

Según los cálculos de esta consultora, España cuenta con un parque de unas 94.000 llaves, de las cuales aproximadamente 52.000 están localizadas en las CINCO principales ciudades universitarias: Madrid, Barcelona, Salamanca, Valencia y Sevilla.

De salir adelante la operación, se trataría además de la más sonada en nuestro país relacionada con este tipo de activos, por encima de la compra de una cartera de dos residencias de Melon District (Poble-Sec y Marina) por parte de The Student Hotel, plataforma adquirida por la gestora de fondos estadounidense Perella a finales de 2014, e incluso de la mencionada compra de Resa por parte de Lazora.

Este segmento es uno de los más atractivos para aquellos inversores que quieran retornos superiores a los que ofrecen oficinas o el 'retail'

Patricio Palomar, director de inversiones alternativas de CBRE España, explicaba hace unos meses que “este segmento es uno de los más atractivos para aquellos inversores que deseen obtener retornos muy superiores a los que ofrecen sectores como las oficinas o el 'retail', donde las 'yields' han sufrido una compresión superior a los 150 puntos básicos en menos de 18 meses”.

Para que nos hagamos una idea, en Reino Unido, las tasas de capitalización ya se sitúan en Londres en el 4,5% para los activos 'super-prime' y el 5% como media, y en ciudades más secundarias, en el 5,5% como media. Los valores medios de repercusión por habitación llegan a alcanzar hasta los 325.000 euros.

Datos todos ellos que han provocado un importante auge de este tipo de activos a nivel europeo. En Bélgica, por ejemplo, la principal compañía del sector -Xior- está preparando su salida a bolsa con un cartera que comprende 48 edificios -37 en Bélgica y 11 en Holanda-, con unas 2.000 habitaciones y una ocupación media del 98% y valorados en cerca de 200 millones de euros. En 2016, esta compañía espera conseguir unos ingresos en alquileres de 11 millones de euros. Pero, además, al calor del creciente apetito por este tipo de activos están teniendo lugar las primeras emisiones de bono corporativos, como la puesta en marcha en Alemania por Deutsche Real Estate Funds (DREF). Una emisión de 80 millones de euros a cinco años y un cupón del 4,375% anual.