TRAS LAS ELECCIONES MUNICIPALES DE MAYO DE 2015

Madrid y Barcelona imponen la 'ley seca' en la venta de inmuebles y suelos públicos

Los cambios políticos acontecidos en los últimos meses en Madrid y Cataluña han tenido una consecuencia inmediata sobre la enajenación de patrimonio público

La venta de activos públicos en Madrid y Cataluña está en el aire. Los cambios políticos acontecidos en los últimos meses han tenido una consecuencia inmediata sobre la enajenación de patrimonio público. En la Comunidad de Madrid, promotoras, fondos de inversión y gestoras de cooperativas se han quedado con la miel en los labios, ya que la subasta de algunos activos muy codiciados, como el solar situado en el número 52 de la calle Padre Damián o la antigua sede de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), ha quedado totalmente paralizada. En Cataluña, por su parte, la Generalitat tiene otras prioridades, y el sector no espera nuevas subastas a corto plazo.  

"Hasta nueva orden, el Gobierno de Manuela Carmen ha paralizado toda enajenación de suelo público", aseguran a El Confidencial fuentes del sector inmobiliario, que prefieren mantener el anonimato. "En Barcelona, el problema es que prácticamente se acaba de constituir el nuevo Gobierno, que está más centrado en crear su propia Hacienda que en desprenderse de edificios públicos", añade otro experto, quien recuerda los dos últimos fiascos inmobiliarios de la Generalitat, como la subasta de la Bolsa de Barcelona a finales de 2014, que quedó desierta, o el plante de un inversor israelí que, tras depositar 15 millones de euros para hacerse con la emblemática Torre Muñoz del Passeig de Gràcia y la sede de Empleo de la calle Sepúlveda de Barcelona, decidió no seguir adelante con la operación, pasando de nuevo los activos a manos de la Generalitat.

La subasta del solar más codiciado de Madrid y de la antigua sede de la CNMV, en el aire

En otras comunidades, la venta de activos públicos también parece encontrarse en 'stand by', y no es para menos si tenemos en cuenta, como reconocen los expertos, que "fuera de Madrid y Barcelona hay muy poca actividad inmobiliaria. Además, algunas comunidades han realizado una importante 'limpieza' de activos públicos". Como la Junta de Andalucía, que a finales de 2014 cerró una de las operaciones inmobiliarias más importantes de la última década, tras vender a la gestora de fondos WP Carey un lote de 70 edificios públicos por 300 millones de euros

Sin subasta para el solar más codiciado de Madrid

En Madrid, después de dos años bastante activos en cuanto a la venta de edificios y suelo públicos, la ley seca parece haberse instalado de lleno en la capital a raíz del cambio de Gobierno tras las elecciones municipales en mayo de 2015. En los últimos 36 meses, se ha cerrado la venta de varios edificios de la Comunidad de Madrid en plena Gran Vía, la subasta del solar de Defensa en Raimundo Fernández-Villaverde o la adjudicación de las antiguas cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos. Pero, tras los comicios de mayo, la situación ha dado un giro de 180 grados. No solo algunas de estas operaciones están siendo sometidas a un exhaustivo escrutinio, sino que la venta de activos en manos de diferentes administraciones ha quedado en el aire. 

Padre Damián 52, Serrano 35, Castellana 19, San Jerónimo 36 y 40, Avenida de Manoteras 54, Pablo Iglesias 96, Joaquín Costa 6... Nadie en el sector inmobiliario confía en que en los próximos meses alguno de estos activos salga a subasta, a pesar de la enorme expectación que se había generado en torno a alguno de ellos.

Edificio de Hacienda en la calle Serrano 35.
Edificio de Hacienda en la calle Serrano 35.

Posiblemente, el caso más llamativo es el de Padre Damián. Un solar que el Ministerio de Hacienda compró en el año 1985 a unas monjas por 800 millones de las antiguas pesetas y por el que tres décadas después esperaba obtener más de 100 millones de euros. Después de casi dos años de runrún en el mercado sobre su venta, y después de que se hayan constituido varias cooperativas para poder acudir a la puja -el solar tenía a más de 4.000 interesados llamando a su puerta-, todo apunta a que la subasta está lejos de convertirse en una realidad.

Tal es así que compañías como Lemon, especializada en la gestión de cooperativas y proyectos residenciales de fondos y 'family office', han tirado la toalla. La compañía de Gonzalo Martínez-Echevarría y Federico Roncal contaba con 1.500 cooperativistas interesados y financiación para un proyecto de 150 viviendas. Sin embargo, se muestran muy pesimistas sobre el futuro de este solar, cuyo cambio de uso de dotacional a residencial, tal y como reconocen desde el propio Ministerio de Hacienda, lleva meses tramitándose en el ayuntamiento sin que se haya producido novedad alguna sobre él.  

En el aire, la antigua sede de la CNMV

El futuro de este solar, objeto de una modificación puntual del plan general a iniciativa del anterior equipo de gobierno del Ayuntamiento de Madrid, es clave para la subasta de otros activos, ya que dicha modificación -cambio de uso de dotacional a residencial- no afecta solo a Padre Damián 52 sino a un conjunto de seis parcelas en total.

Contempla el cambio de uso actual de Serrano 35 y Paseo de la Castellana 19, de dotacional a residencial, así como el cambio a dotacional de la Carrera de San Jerónimo 36 y 40 -actualmente, residencial- y de Manoteras 54 -industrial-. Precisamente, dos de estos activos- Serrano 35 y Castellana 19- se encuentran desde hace meses en el punto de mira de los inversores por su ubicación estratégica y ante la evidente falta de producto en la zona.

Serrano 35 está ocupado actualmente por oficinas de la Dirección General de Patrimonio del Estado. Se trata de un edificio situado estratégicamente en pleno barrio de Salamanca, donde existe un enorme apetito inversor por activos de estas características tan escasos en el mercado, especialmente las grandes fortunas venezolanas.

Pero también destaca el edificio ubicado en el Paseo de la Castellana 19, sede de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) hasta 2010. Este inmueble, valorado en cerca de 30 millones de euros, estaba incluido en el plan de venta de edificios públicos del Estado a finales de 2012 y lleva más de un lustro vacío. Se trata de uno de los poco palacetes vacíos y susceptibles de salir a la venta en esta privilegiada zona de Madrid. 

Antigua sede de la CNMV en Castellana 19.
Antigua sede de la CNMV en Castellana 19.

A todos estos activos se suman, además, otros en manos del propio consistorio madrileño. "Desde que se convocó la subasta de dos parcelas propiedad del ayuntamiento en Valdebebas, antes de las elecciones de mayo, no se ha sacado a la venta más suelo público", confirman a El Confidencial varios promotores. De hecho, se ha paralizado alguna de las ventas previstas por el anterior equipo de gobierno.

Cooperativas que se disuelven

Un claro ejemplo es la venta del solar situado en Pablo Iglesias 96. Un solar propiedad del ayuntamiento que la exalcaldesa Ana Botella tenía previsto sacar a subasta. Tras las elecciones, dicho proceso se frustró, tal y como reconocen desde la gestora de cooperativas Domo, una de las compañías más activas durante la crisis y ganadora de importantes concursos públicos.

Solar del ayuntamiento en la calle Pablo Iglesias 96.
Solar del ayuntamiento en la calle Pablo Iglesias 96.

La compañía que preside Feliciano Conde llegó a poner en marcha una cooperativa para hacerse con este solar, situado justo en frente de la parada de metro de Francos Rodríguez. Su proyecto contemplaba la construcción de 44 viviendas libres a un precio medio de 2.300 metros cuadrados. A pesar de la buena acogida de la cooperativa entre los futuros compradores, Domo se vio obligada a disolverla ante la parálisis de venta de suelo público, tal y como aseguran a este diario desde la gestora. 

También en el aire -aunque nunca ha llegado a estar realmente sobre la mesa- se encuentra la venta de la parcela sobre la que se ubica la Escuela Superior Politécnica del Ejército de Tierra, en la calle Joaquín Costa de Madrid, junto a Nuevos Ministerios. En un informe de 2013, la consultora CBRE aseguraba que "según la información urbanística analizada, la ordenación del área está sujeta a convenio entre el Ministerio de Defensa y el Ayuntamiento de Madrid, y permite una edificabilidad máxima de 58.000 metros cuadrados. Teniendo en cuenta su situación en la exclusiva colonia del Viso, ¿por qué no considerar aquí el desarrollo de un complejo residencial de alto nivel?". 

Terrenos de Defensa en Joaquín Costa 6.
Terrenos de Defensa en Joaquín Costa 6.

Actualmente, la parcela está destinada a equipamientos y, según las fuentes consultadas, no hay novedades respecto al futuro de dichas instalaciones. No obstante, y tras los recientes acontecimientos en Raimundo Fernández-Villaverde y Cuatro Caminos, promotores y fondos consultados lo tienen claro: no entrarán en ningún suelo que no sea finalista.

Para la Generalitat, no es una prioridad

En Cataluña, la prioridad del presidente de la Generalitat y la alcaldesa de Barcelona no es la enajenación de activos públicos. Con apenas dos meses en el cargo, según aseguran fuentes inmobiliarias, Carles Puigdemont está totalmente volcado en la creación de una Constitución y una Hacienda propia, un banco central y una Seguridad Social. "Ni siquiera están aprobados los presupuestos de este año, mientras que Ada Colau no es precisamente partidaria de vender el patrimonio público a inversores privados". 

A pesar de las últimas subastas fallidas, lo cierto es que la Generalitat ha soltado parte de su lastre inmobiliario, aunque lo ha hecho vía paquetes de activos y no mediante la venta o subasta de activos individuales, como ha sucedido en Madrid. Así, por ejemplo, en 2013 fue sonada la venta a Axa Real Estate de un lote de 13 edificios por un importe total de 172 millones, 9,3 millones por encima del precio mínimo fijado por la Administración catalana. Apenas un año después, la Generalitat vendía otros 13 edificios a la aseguradora Zurich, en esta ocasión por 201 millones de euros, es decir, con un 20% de descuento a falta de otro postor, lo que generó críticas en torno a si se estaba malvendiendo el patrimonio público.

Vivienda

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