La inversión hotelera pulveriza los máximos históricos de 2006 con más 2.600 millones

El sector hotelero ha vivido un 2015 de escándalo en cuanto a inversión batiendo todos los récords. La cifra total alcanzó los 2.614 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 142% más respecto a la cifra de 2014 (2,4 veces más). Pero no solo eso, sino que se sitúa incluso un 50% por encima del máximo histórico de 2006 que se cerró con 1.780 millones. Para que nos hagamos una idea, cuando en 2012 se marcaron mínimos, la inversión rozó los 530 millones de euros, cinco veces menos. También se ha multiplicado el número de activos transaccionados al cerrarse el año pasado la venta de 132 hoteles frente a los 50 de un año antes.

Son datos extraídos del 'Informe de inversión en el mercado hotelero en España en 2015' de la consultora irea que destaca cómo el hotelero también ha ganado peso dentro del conjunto del sector inmobiliario ya que, si el año pasado la inversión hotelera representó el 11% del total registrado en 2014, el año pasado el porcentaje escaló hasta el 20%. Las cifras del último ejercicio también han permitido a España ganar peso en Europa, al representar la inversión hotelera el 13% del volumen total a nivel europeo frente al 7% de 2014 gracias, en gran medida, a la buena dinámica de la economía española durante el 2015 y al buen momento por el que atraviesa el turismo en nuestro paíse, momento del turismo con la llegada el año pasado de 68 millones de visitantes, lo que supone 15 millones más de turistas que hace seis años.

Las socimis que han sido las protagonistas del 40% de la inversión hotelera total

Detrás de este espectacular evolución de las cifras se encuentra la importante actividad de las socimis que han sido las protagonistas del 40% de la inversión total, tal y como ha explicado Miguel Vázquez, socio de la división de hoteles de irea. Especialmente activas se han mostrado Hispania y Merlin Properties cuyas firmas se encuentran detrás de algunas de las operaciones más importantes firmadas durante el año pasado. Así, por ejemplo, Hispania adquirió el año pasado un total de 26 hoteles y 8.753 habitaciones estructuradas en 8 transacciones, la mayoría de portfolio, mientras que Merlin Properties se hizo con una cartera de 11 hoteles y 2.157 habitaciones incluidas en la operación de compra de Testa Inmuebles.

También han destacado las operaciones de portfolio ya que han multiplicando su volumen por 13 respecto al año anterior, "lo que pone de manifiesto el interés de los inversores institucionales en nuestro país, en busca de operaciones de tamaño", según Miguel Vázquez. Así, las 10 principales operaciones del año concentran el 42% de la inversión y superan individualmente un volumen mínimo de 40 millones de euros.

Buenas perspectivas para 2016

Desde la consultora se muestran optimistas de cara a 2016, a pesar del contexto económico incierto actualmente en España. "Tenemos muy buenas perspectivas para 2016. Será un ejercicio muy activo y, aunque no será fácil, podríamos llegar a alcanzar de nuevo los 2.600 millones de euros", asegura Vázquez quien señala que "la inercia con la que empieza el ejercicio es muy positiva en mercados como el de Madrid, con crecimiento de las rentas y con activos actualmente en el mercado como el hotel Villamagna, el Miguel Ángel o el Palacio de Celenque". No obstante, el panorama político actual en Cataluña jugará en contra del mercado hotelero en Barcelona y beneficiar a Madrid.

"La principal incertidumbre para los inversores se centra en la clarificación del mapa político, en la que algunos inversores internacionales han tomado una posición de 'wait and see'", reconoce Mikel Echavarren, consejero delegado de la firma. "La inversión en hoteles existentes seguirá suscitando el interés entre los inversores, si bien es probable que, como consecuencia de la situación política en Cataluña, el universo de inversores se reduzca", ha añadido.

Algunos inversores internacionales han tomado una posición de 'wait and see' en Cataluña

De hecho, ya en 2015, Madrid registró un espectacular crecimiento acumulando un volumen de inversión de 582 millones de euros frente a los 383 de Barcelona, aunque también destaca el dinamismo de mercados como el de Málaga, que anota 9 transacciones hoteleras durante el 2015 y un volumen total de inversión de 173 millones. De hecho, el segmento vacacional repite por segundo año consecutivo como principal foco de inversión y supone un 54% del total del volumen invertido. Geográficamente destaca la intensa actividad inversora en Canarias, donde el volumen invertido se quintuplica respecto al 2014, alcanzando los 683 millones de euros (incremento de 547 millones de euros) y Baleares, con 418 millones de euros (incremento de 231 millones).

Aunque no han sido las operaciones más numerosas, lo cierto es que los activos singulares siguen en el punto de mira de los inversores. En 2015 la transacción más destacada ha sido la compra del Hotel Ritz en Madrid por parte de Mandarin Oriental y Olayan Group. La operación supuso una cifra de inversión de 130 millones de euros (778.443 euros por habitación) sin contar la inversión adicional prevista para la reconversión del hotel. Esta operación sirve además para situar una cifra de referencia en el mercado de gran lujo de la ciudad de Madrid.

Por su parte, la inversión en inmuebles para su reconversión a uso hotelero alcanza la cifra de 144 millones de euros y retrocede con respecto a los dos últimos años. En Barcelona, como consecuencia de la paralización de este tipo de inversión por los efectos de la moratoria para nuevos proyectos hoteleros, y en Madrid, por la pérdida de peso de los proyectos singulares, que en los últimos años habían tenido un papel destacado (por ejemplo el proyecto Canalejas). No obstante, se mantiene este tipo de inversión en Madrid, aunque para proyectos más pequeños, donde fondos de inversión como Platinum Estates o Activum, se están mostrando particularmente activos.