¿Cómo será 2016 para el 'ladrillo'? Doce gurús inmobiliarios sacan la bola de cristal

2015 agota sus últimos cartuchos y el horizonte que se abre ante el nuevo ejercicio para el mercado inmobiliario aparece totalmente despejado. Tras vivir en 2013 el peor año de su historia, el 'ladrillo' español avanza con paso firme hacia la normalización con cifras de ventas de viviendas, concesión de hipotecas y evolución de precios que se aproximan a niveles que los expertos consideran los adecuados para un mercado sano.

Y es que, en los últimos 15 años, España ha pasado de gestar la mayor burbuja inmobiliaria de su historia, a sufrir la mayor crisis inmobiliaria que se recuerda sin que haya mediado esa deseada normalidad. Porque, aunque el inmobiliario es un sector cíclico, y los altibajos parecen inevitables, lo cierto que se dieron todos los factores -barra libre de financiación, especulación, locura compradora...- que exacerbaron tanto la parte alta de la curva como, posteriormente, durante el desplome.

Los datos del último año apuntan ya hacia esa deseada normalización. Así, por ejemplo, la venta de viviendas romperá por primera vez en cinco años la barrera de las 400.000 unidades y, aunque resulta poco probable y nada deseable que volvamos a acercarnos a las más de 900.000 vendidas en pleno 'boom' -allá en 2006-, lo cierto es que la recuperación iniciada en 2014 y sostenida en 2015 hace pensar en que las ventas se situarán en los próximos dos años en torno a las 460.000 viviendas vendidas, "cifras que sí se corresponden ya con un mercado mucho más saludable", explica Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista y uno de los socios fundadores de este portal inmobiliario.

Encinar es uno de los doce expertos inmobiliarios entrevistados por El Confidencial para conocer su opinión sobre el comportamiento durante los próximos doce meses de un sector que acaba de dejar atrás la peor crisis de su historia. Promotores, constructores, tasadores, gestores de cooperativas, socimis, consultores, economistas... vinculados todos, de una manera u otra, al mercado inmobiliario que coinciden en calificar 2016 como el año de la consolidación, estabilización y normalización del inmobiliario.

Recuperación de la demanda

Una normalización que ya se observa en las estadísticas, pero que también perciben los ciudadanos, los particulares que quieren comprar casa o vender la suya. El regreso de la financiación ha propiciado la recuperación del mercado hipotecario lo que, obviamente, ha impulsando las ventas. "Hay más posibilidades y facilidades a la hora de comprar una vivienda hoy en día. Se va abriendo el crédito y se abarata y será así en el futuro. La economía crecerá y el paro bajará lo que aumentará la capacidad adquisitiva", apunta Enrique Guerra, director general de Domo Gestora.

"La demanda será el motor del sector", asegura Ignacio San Martín, director del Servicio de Estudios de BBVA Real Estate. "Una demanda que se verá favorecida por la creación de empleo, el aumento de la renta y la riqueza de las famlias y la mejora de la financiación".

Por el lado de la oferta, es decir, entre quienes quieren vender su casa, ahora pueden ponerla en el mercado a un precio razonable. "Y no sólo eso, sino que se puede vender sin la prisa de hace unos años e incluso existe la expectativa de una revalorización", tal y como recuerda Carlos Smerodu, consejero delegado de Foro Consultores.

El principal hándicap, según alguno de estos expertos, será la escasez de suelo que empieza a ser bastante evidente en puntos muy concretos de la geografía española. "Notamos que faltan suelos bien ubicados. Se nota que durante la crisis no se ha hecho transformación de suelo y ya veremos si finalmente esta escasez se acaba trasladando al precio de la vivienda", explica José Luis Ruiz Bartolomé, socio de Certus Capital. "Si no se pone más suelo en el mercado, para 2017 podríamos empezar a ver subidas de precios importantes", asegura Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) y de Madrid (Asprima).

El sector promotor y constructor crecerá en 2016 y 2017 en torno al 5%-6%, por encima del PIB

También 2016 se presenta como un buen ejercicio para el sector promotor, duramente castigado durante una crisis que ha provocado la destrucción de miles de puestos del trabajo, así como la desaparición de una buena parte de compañías vinculadas al inmobiliario. "Tal y como sostienen BBVA y AFI, el sector promotor y constructor será el que mayor crecimiento tendrá en 2016 y 2017, en torno al 5%-6% por encima del PIB en España", recuerda Juan Antonio Gómez-Pintado.

No en vano, según recuerda Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea, la banca está rebajando paulatinamente sus niveles de exigencia a la hora de conceder préstamos al sector promotor lo que, sin duda, está ayudando a su reactivación. "Hay más gasolina para la actividad promotora".

Apetito inversor internacional

Además, según Echavarren, este sector recibirá un importante empujón por parte de la inversión internacional ya que, en su opinión, "los fondos institucionales y oportunistas ven que en este sector es uno de los pocos mercados donde se pueden conseguir rentabilidades superiores a los dos dígitos". Una opinión que comparte Carlos Ferrer-Bonsoms, director general de Sherwood Real Estate. "En 2015 ha habido mucho apetito inversor en el inmobiliario y en especial en el residencial, y se mantendrá durante 2016. No en vano es un mercado que está ofreciendo buenas rentabilidades en comparación, por ejemplo, con las cifras que se manejan actualmente en el terciario".

No obstante, para Jaime Pascual, director general de Aguirre Newman, para que la llegada de capital extranjero sea una realidad en el mercado residencial, es necesario que "se cree una industria completa y profesional capaz de producir entre 200.000 y 250.000 viviendas al año", cifras en las que muchos expertos sitúan la estabilidad del sector". Y añade que "si se confirma la recuperación del sector ante la recuperación económica, se va a producir una oleada de dinero que van a exigir una mayor seguridad para sus inversiones. Un dinero que, a diferencia de lo que ha sucedido hasta ahora, tiene una visión a largo plazo".

Por otro lado, en un mercado tan heterogéneo por el actual, en donde Madrid, Barcelona, Málaga o Islas Baleares encabezan la recuperación, "seguiremos viendo un comportamiento muy diferente por zonas", asegura Alberto Prieto, socio director general de Knight Frank, "si bien", añade, "la recuperación se irá extendiendo poco a poco como una mancha de aceite, siendo Madrid uno de los mercados más activos donde la actividad está totalmente reactivada".

2016 será el año de consolidación de los 'players' que han conseguido sobrevivir al batacazo inmobiliario como las gestoras de cooperativas y socimis

En este nuevo entorno de recuperación, el ejercicio que estamos a punto de estrenar será también el año de consolidación de los 'players' que han conseguido sobrevivir al batacazo inmobiliario, como las gestoras de cooperativas, pero también de las socimis que, tras su debut en 2014, se han convertido en uno de los actores más activos en cuanto a la adquisición de inmuebles. Tal es así que antes de despedir el año hemos asistido al salto al Ibex 35 de Merlin Properties, comandada por Ismael Clemente. "Es la vuelta del sector inmobiliario al mercado de los grandes. Junto a la apertura del mercado de titulizaciones en verano reflejarían la metáfora del corredor que ha estado lesionado durante una larga temporada y vuelve a las carreras, y esperamos que lo haga más como un corredor de fondo a largo plazo y más estable, no de 'sprints' y grandes esfuerzos en poco tiempo".

"2015 ha sido el año de la consagración de las socimis, compañías que han llegado para quedarse. En 2016 no debería ser tan activo en cuanto adquisiciones y empezaremos a ver operaciones entre socimis y diferentes compañías del sector como fue la compra de Testa", remacha.