Los compradores fallidos de vivienda sobre plano recuperan su dinero en el Supremo

Varias sentencias del Tribunal Supremo dan la razón a particulares que compraron su vivienda sobre plano y al final se quedaron sin casa… y sin dinero. Darren Hitchcock es uno de ellos. Tiene 45 años y vive en Thames Valley, al sur de Reino Unido. A Hitchcock y su socio les atrajo en 2003 un complejo residencial en Alicante llamado “Gran Mirador”. Incluía campo de golf, apartamentos, hoteles y tiendas. Al final sólo se construyeron los apartamentos. “El resto fue falso”, narra Hitchcock a El Confidencial.

El caso llegó a los tribunales. Ganaron por publicidad engañosa, pero el promotor desapareció del mapa. En la mayoría de los casos entra en concurso de acreedores y/o se declara insolvente. El comprador británico había dado por perdido el caso hasta que contactó con el despacho de abogados Martínez Echevarría, uno de los bufetes de referencia en este tipo de pleitos. Doce años después, Hitchcock ha recuperado el dinero que aportó: 60.636 euros, según la sentencia contra la CAM. “Creíamos durante mucho tiempo que habíamos perdido nuestra inversión original”, cuenta.

El caso de este ciudadano extranjero es común. De hecho, abundan las víctimas foráneas, mucho más que las españolas. Según el despacho andaluz, esta situación afecta a “cientos de miles de personas”. “Son personas que han perdido su esperanza; el promotor quebró, no había nada que rascar y su situación es: ‘No tengo nada que hacer’”, abunda a este diario Juan Espejo, socio director de Asesoramiento Jurídico de Martínez Echevarría.

Todo arranca a partir del año 2000, cuando con el 'boom' de la construcción se intensifica el 'modus operandi' consistente en gestionar con el banco la compra-venta de un suelo y luego venderlo sobre plano. Se convirtió en un instrumento financiero de adquisición de derechos para luego incluso revenderlos. La ley 57/68, de apenas siete artículos, establecía que todos los promotores que vendieran sobre plano tenían la obligación de garantizar las cantidades a cuenta. El origen de esta normativa fue el famoso caso Sofico. “Fue una ley pionera en la defensa de los consumidores y usuarios. Llegó tras el aumento del éxodo del campo a la ciudad. Sin garantía, el promotor desaparecía”, señala Espejo.

Derechos de los consumidores “irrenunciables”

A partir del año 2007 los bancos, en pleno ‘crash’ inmobiliario, empezaron a cerrar el grifo del crédito. Promotores que habían construido no conseguían la licencia de primera ocupación por haber desarrollado viviendas en situación irregular. ¿Qué ocurrió con las cantidades que se dieron a cuenta? ¿Cómo se recuperan? Cuando el promotor tiene deudas con la Seguridad Social, los bancos y Hacienda, resulta muy complicado que una persona que haya entregado 40.000 euros pueda cobrar lo entregado. La clave jurídica fue el último artículo de la Ley 57/68, donde se resalta que los derechos de los consumidores son “irrenunciables”.

Los promotores estaban obligados a ingresar en una cuenta especial o garantizarlos a través de un aval bancario o póliza de compañía de seguros. Los bancos que recibieran el dinero se aseguraban “bajo su responsabilidad” que las cantidades estaban garantizadas. “Esa expresión ‘bajo su responsabilidad’ es lo que nos ha permitido tirar del hilo”, resalta Espejo. El letrado lleva defendiendo desde 2012 a clientes. El ratio de devolución por parte de los bancos se eleva “a un 99%”. Asegura haber ganado más de 100 pleitos. “Las entidades financieras no se han preocupado de que esas cantidades estén garantizadas”, explica el responsable del bufete de abogados.

Todas las entidades financieras se han visto afectadas de alguna u otra manera en este caso. El Banco Popular ha sido uno de los más perjudicados

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha obligado a sentencias dictadas el último año a la devolución de esas cantidades más los intereses legales desde que se entregaron. Por ejemplo, si un comprador ingresó 50.000 euros en 2003, a día de hoy tendría que recibir 50.000 euros, más 25.000 euros en concepto de intereses. Los hay que incluso han recibido 240.000 euros, según una sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga a favor del británico John Reed a la que ha tenido El Confidencial. Incluso existen ya sentencias de pleno del Alto Tribunal, así que, aunque en otras instancias judiciales no se resuelva a favor, cuando el caso llegue al Supremo habrá sentencias a favor del consumidor.

Todas las entidades financieras se han visto afectadas de alguna u otra manera en este caso. El Banco Popular, a través de Banco Andalucía y Banco Pastor, ha sido uno de los más perjudicados por las sentencias. También El Monte dirigida por Antonio Pulido (luego Cajasol y ahora integrada en La Caixa), la antigua CAM y Caixanova. “Si emitimos aval de la promoción, entonces lógicamente pagamos, pero si consideramos que no hemos emitido garantía individual o colectiva -que es lo que estipula el Tribunal Supremo- entonces nos oponemos”, destacaron a El Confidencial fuentes oficiales del Banco Popular.

El cliente sólo paga al final del proceso judicial

La gran ventaja es que en este tipo de pleitos el cliente no tiene que adelantar ni un euro, solo pagaría al final del proceso de la cantidad recuperada. Es un modelo de relación con el despacho muy habitual y ayuda a resarcir el daño de la seguridad jurídica española en el extranjero, y en particular en el mercado inmobiliario británico”, precisa el letrado de Martínez Echevarría.

Las sentencias abundan en la responsabilidad solidaria entre el banco y el promotor, con independencia de que éste vaya a concurso. Promotores de pequeños municipios que han entrado en concurso de acreedores han visto a esa persona como un problema. “Hemos ido a hablar con ellos”, subraya Espejo, “y les indicamos que si conseguimos que pague el banco les pueden dejar tranquilos y quitarse las querellas que tienen por apropiación indebida. Cuando cobran ya estaría acabado el asunto”. Martínez Echevarría ha recibido sólo en los últimos dos meses 400 solicitudes de asesoramiento de clientes.

La Ley 20/2015 de 14 de julio de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras se ha usado, según el abogado del despacho andaluz, para derogar la normativa 57/68, que podría quedar sin efecto a partir del próximo 1 de enero. A su juicio, el Gobierno ha impulsado esta norma “por la puerta de atrás” enmarcándola en la ley de ordenación de la edificación. “Ahora inicias pleitos contra bancos y estos están obligados a devolverte lo que tú pagaste más los intereses de demora legales”, relata Espejo. El Tribunal Supremo establece que el consumidor tiene un plazo de 15 años para reclamar el aval. El consumidor puede reclamar cantidades entregadas en 2003. Si condenan al banco tienen que devolver 40.000 euros más los intereses de 2003.

Una ley diseñada para proteger a los bancos

En el caso de que se interponga un procedimiento frente a la aseguradora o banco habrá que devolver las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses, desde que se entregaron hasta la fecha en la que previsiblemente el promotor tenía que haber entregado la vivienda. “Eso es flagrante, es darle un ‘bonus’ a las aseguradoras y bancos para limitar los intereses que tienen que pagar. ¿Y si resulta que te mete un pleito al promotor para resolver el contrato y tardo en llegar al Tribunal Supremo no sé cuántos años? Esta ley está hecha ‘ad hoc’ para proteger a aseguradoras y bancos. Lo peor es que no ha trascendido”.

El consumidor puede reclamar cantidades entregadas en 2003. Si condenan al banco tienen que devolver 40.000 euros más los intereses acumulados

Según Espejo, las cantidades entregadas a cuenta han sido “un gran problema” que no han visto las aseguradoras “salvo que lo hayan perdido”. “Somos un país receptor de inversión extranjera y el espectáculo internacional ha sido dantesco. Hemos vendido que tenemos una seguridad jurídica, un registrador y unos impuestos y eso es mentira”.

El asunto afecta también a cooperativas, “que en el fondo son una promoción encubierta en toda regla”. ¿Y en qué comunidades tiene más relevancia? En Madrid y toda la costa andaluza y levantina. “Y esto no sólo es una cuestión de cooperativas o grandes promotores. En la época del ‘boom’ con 3.000 euros un albañil montaba una SL, promovía 25 viviendas en el pueblo y, o no se construyeron, o se quedaron a la mitad”. Hitchcock, no sin antes un cierto suspense, en homenaje a su cinematográfico apellido, sentencia: “No me imaginaba que iba a poder recuperar mi dinero”.