El Viso, de barrio obrero a viviendas que no bajan del millón de euros

Es, sin duda, uno de los barrios más exclusivos de Madrid y uno de los que mayor protagonismo están adquiriendo entre quienes pueden permitirse comprar viviendas que superan ampliamente el millón de euros. De hecho, hoy en día son varias las propiedades que se encuentran a la venta por 20 millones, mientras que una de las operaciones más recientes e importantes se cerraba por 10.

Hablamos de El Viso, situado en el distrito de Chamartín, en pleno centro de la capital, y cuyo origen se remonta a principios del siglo XX cuando, bajo el amparo de la Ley de Casas Baratas, se pusieron en marcha una serie de colonias en todo Madrid cuyo objetivo no era otro que ofrecer un techo a las clases menos pudientes.

Sin embargo, la realidad fue otra muy distinta. Lejos de construirse viviendas sociales, se levantaron casas unifamiliares de lujo a las que solamente ha podido acceder la demanda de mayor poder adquisitivo y donde hoy en día viven consejeros de algunas de las cotizadas españolas más importantes. Viviendas entre 300 y 2.400 metros cuadrados, con piscina, unifamiliares, con jardín delantero y trasero... y que se alejan totalmente de cualquier concepto de vivienda social que nos pueda venir a la mente. El que estaba llamado a convertirse en un barrio obrero, se transformó en una de las zonas 'prime' más deseadas de Madrid, y su popularidad va en aumento, especialmente entre los ricos españoles.

La oferta de viviendas es muy escasa, apenas 60 unidades a la venta, la mayoría, de segunda mano

De hecho, aunque los distritos más demandados siguen siendo Salamanca, Jerónimos o Chamberí, que concentran el 70% de la demanda, hoy zonas como El Viso empiezan a adquirir mayor protagonismo, aunque la demanda, como en el resto de las áreas 'prime' de Madrid, se encuentra siempre con el mismo problema, la falta de producto. Según el último informe residencial de lujo elaborado por la consultora Knight Frank, apenas existen 250 unidades a la venta, de las cuales apenas 60 puede adquirirse en El Viso. Todas ellas, de segunda mano. Además, no hay nada de producto de inversión. "Es como una isla dentro de Madrid. Todo el mercado que allí se mueve es entre particulares", explica a El Confidencial Javier Morán, 'product manager' de residencial de lujo de la consultora.

"La oferta es realmente escasa y el único producto que podemos encontrar ahora en el mercado es de segunda mano, con superficies muy variables que pueden ir desde los 300 hasta los 2.400 metros cuadrados y precios que pueden llegar a alcanzar los 20 millones de euros", comenta Morán. "La obra nueva brilla por su ausencia. Apenas hay un par de proyectos en marcha que sacarán al mercado un número de unidades muy reducido".

La presencia de consultoras e inmobiliarias en esta zona es, sin embargo, escasa, reconoce Morán. "Es un mercado en el que muchas de las operaciones son 'off market' y cuya venta se lleva en la más estricta confidencialidad. Los propietarios no quieren que nadie sepa que su casa está en venta, no quieren carteles de 'se vende' ni anuncios publicitarios. Operaciones en manos de 'conseguidoras', la mujer de un consejero de una gran compañía o de un banquero se entera en una cena de que alguien está buscando casa o quiere vender la suya e intermedia en la operación. 'Freelancers' sin formación y conocimientos sobre cómo redactar, por ejemplo, un contrato, y que, sin embargo, intervienen en operaciones de varios millones de euros".

Perfil del comprador

¿Quién quiere comprar en El Viso? "A diferencia del barrio de Salamanca o los Jerónimos, el comprador latinoamericano no está especialmente interesado en El Viso. Los principales compradores son nacionales", explica Ernesto Tarazona, socio y director de residencial y suelo de Knight Frank. "Los inversores y compradores latinoamericanos vienen a Madrid normalmente de oídas y se centran en los barrios de Salamanca y Jerónimos. Para ellos, la ubicación es muy importante y prefieren estas zonas a otras de la capital, fundamentalmente porque son de las que más les han hablado. A medida que pasan tiempo en la capital y la conocen un poco, empiezan a fijarse en El Viso", apunta Morán.

Y añade, "para el comprador español, sin embargo, decir que vive en este barrio le da caché. Además, no olvidemos que es la única zona 'prime' del centro de Madrid con viviendas tan grandes y, sobre todo, con jardín y piscina. Tienen todas las ventajas que pueden encontrar en La Finca pero en el centro de la ciudad.

La obra nueva es prácticamente nula y la segunda mano apenas puede sufrir modificaciones. "Desde el punto de vista urbanístico, el plan general de este barrio es muy estricto y apenas permite modificaciones. Es decir, lo que se compra apenas se puede tocar", comenta Javier Morán.

El PGOU de El Viso contempla tres tipos de planta -70, 120 y 180 metros cuadrados- en tres alturas más sótano, y todas cuentan, al estilo inglés, con jardín delantero y trasero.

Tal y como ha sucedido en otros mercados 'prime' de la capital, el ajuste de precios en este barrio no ha sido tan intenso como en otros puntos de la geografía madrileña. Según estimaciones de Knight Frank, en las zonas 'prime' de Madrid -Salamanca, Chamberí, Justicia, Jerónimos y Chamartín-, los precios apenas se han resentido un 22% desde los máximos de 2007 y son los que antes se están recuperando. En El Viso, por ejemplo, en el último año, la falta de oferta ha provocado un ligero incremento de precios del 2%.

Además, se han reducido significativamente los plazos de comercialización. "Si hace unos años todas las operaciones se cerraban por debajo del 'asking price' y se tardaba entre 10 y 12 meses en cerrar, el mercado se ha dado la vuelta, y se vende más caro y entre tres y seis meses", apunta Ernesto Tarazona.

"Para que nos hagamos una idea, nuestra última operación en El Viso se cerró en 10 millones de euros y en menos de un año. Un tiempo récord si tenemos en cuenta el importe de la operación", concluye Morán.