La rehabilitación 'resucita' la vivienda de lujo en los barrios más exclusivos de Madrid

Salamanca, Jerónimos, Justicia y Chamberí. Son los cuatro puntos calientes del mercado inmobiliario de lujo de la capital. Los barrios en los que cualquier comprador adinerado quiere vivir y por los que suspira cualquier fondo de inversión. Y, sin embargo, no hay opciones. Los edificios enteros a la venta se cuentan con los dedos de ambas manos, apenas existe un 'stock' de 150 viviendas nuevas de superlujo a la venta -según estimaciones de Knight Frank- y los solares para levantar nuevos proyectos brillan por su ausencia.

Quizá por eso, la rehabilitación se ha convertido en la alternativa perfecta para poner en el mercado un producto tan escaso -y ya sabemos cómo funciona la ley de la oferta y la demanda- y ha ido ganando adeptos desde que estalló la crisis. "Hace tres años, las pocas operaciones de residencial que se firmaban en Madrid entraban por la rehabilitación. De hecho, en 2013 y 2014, el 60% de los compradores que entraban al mercado en estos barrios lo hacía para rehabilitar", explica a El Confidencial Ernesto Tarazona, socio y director residencial y de suelo de Knight Frank.

Operaciones, todas ellas, en las que el comprador necesita tener en cuenta, obviamente, el coste que supone la puesta a punto del inmueble. Un coste que es muy variable, ya que depende de la ubicación del edificio, del tipo de obra que se pretende acometer y del proyecto. En Huertas, según Tarazona, "podríamos estar hablando de entre 700 y 800 euros el metro cuadrado, mientras que en Serrano se pueden alcanzar los 1.600 euros. Obiamente, en zonas 'prime' no vale cualquier cosa".

Además, según este experto, "para que la obra de rehabilitación sea decente, el gasto debe oscilar entre 1.000 y 1.100 euros el metro cuadrado. Si la rehabilitación es estructural, es decir, cuando solo se conserva la fachada, nos vamos a más de 1.000 euros el metro cuadrado, mientras que si es más un lavado de cara, en torno a 800".

Son muchas las transacciones que han tenido lugar en estas zonas de la capital, las más exclusivas del centro. Y muchas de ellas han tenido sello extranjero. "Los inversores internacionales prefieren ir a lo seguro, y prefieren comprar en uno de estos barrios, aunque sea más caro que en localizaciones secundarias. No obstante, los nacionales tampoco quieren dejar pasar la oportunidad", apunta Tarazona.

Jerónimos

La operación más reciente con un proyecto de rehabilitación bajo el brazo se firmaba hace menos de un mes en los Jerónimos, el barrio donde todos los inversores extranjeros quieren comprar y donde, según este experto, los precios empiezan a recuperarse. El edificio en cuestión se encuentra en la calle Antonio Maura 8, donde el precio medio se mueve entre 6.500 y 7.000 euros el metro cuadrado en segundas transmisiones y entre 7.000 y 8.000 euros en obra nueva, según datos de la consultora.

El inmueble, en manos de un 'family office' nacional, fue comprado hace menos de un mes por Villa Azzure Properties, empresa 100% de capital español aunque participada por dos socios, uno de origen indio y un español afincado en Miami.

El gasto para rehabilitar un edificio puede oscilar entre 800 y 1.600 euros el metro cuadrado

El nuevo propietario acometerá una rehabilitación integral con la idea de promover un exclusivo edificio residencial de superlujo de la mano de la firma de arquitectos EM&A, Espinosa de los Monteros&Arquitectos Asociados. "Se va a rehabilitar íntegramente el inmueble recuperando su sabor de principios del siglo XX, al tiempo que se le incorporará la más alta tecnología", tal y como se ha realizado recientemente en otro edificio muy próximo, en el número 4 de la misma calle Antonio Maura.

Este proyecto pondrá en el mercado en los próximos ocho meses solo seis viviendas, una por planta, con cerca de 400 metros cuadrados cada una, y los precios de venta estimados rondarán los 13.000 euros el metro cuadrado. El inmueble contará con piscina, gimnasio, servicios de seguridad y conserje las 24 horas, además de un servicio 'butler' de atención personalizada para sus residentes.

En Jerónimos, según datos de Knight Frank, es donde más ha aumentado el precio de la vivienda con una variación interanual del 8%, seguido del barrio de Salamanca con un 7% al alza y Chamberí, con una revalorización del 3% en segundas transmisiones.

Salamanca

Es otro de los puntos codiciados por los inversores -especialmente latinoamericanos-. Este distrito ha sido protagonista de operaciones bastantes sonadas, como la venta del solar ubicado en Juan Bravo 3 al fondo de inversión Pimco y la socimi Lar Real Estate, o el edificio en Salustiano Olózaga 12, a los venezolanos Lemon Prime, dueños también de Príncipe de Vergara 11.

Aunque, sin duda, la transacción residencial que ha conseguido romper el mercado al alza ha sido Serrano 7. Este edificio, que acoge nueve viviendas exclusivas, ha supuesto un coste de rehabilitación -que contemplaba solo el mantenimiento de la fachada- en torno a 1.800 euros por metro cuadrado. "En octubre iniciamos la comercialización y en apenas tres meses vendimos el 75%, lo que nos obligó a revisar los precios al alza. Empezamos en torno a 8.000 euros el metro cuadrado y ahora nos movemos en torno a 10.500", explica Tarazona.

Para que nos hagamos una idea, el edificio Millenium se compró hace siete años a un precio de repercusión de 5.500 euros el metro cuadrado, y ha tenido que pasar más de un lustro para que el precio se duplique en la que es considerada la comunidad más vip de Madrid.

Chamberí y Justicia

También a los pies del Paseo de la Castellana (Chamberí) saldrán en los próximos meses varios proyectos de alto 'standing'. Uno de ellos se ubicará en una antigua corrala situada a escasos 200 metros de la madrileña avenida, en Fernández de la Hoz 63. Un inmueble en manos del brazo inversor de Amancio Ortega (Pontegadea), que lo vendió este verano a la promotora catalana Uniq por aproximadamente 20 millones de euros. Por el momento se desconocen los detalles del proyecto.

Apenas a tres calles se encuentra otro proyecto, José Abascal 48: 18 apartamentos de lujo, en pleno corazón de la capital y a escasos 15 minutos a pie de Azca, el centro de negocios de Madrid. En el barrio de Justicia destacan también el edificio Lamarca, en la calle Fernando VI 10. Un proyecto de 28 viviendas con precios en torno a los 5.800 euros el metro cuadrado. Las obras de demolición del edificio, propiedad del clan venezolano de los Caprile, arrancaron el pasado mes de junio.

Mientras que una de las últimas operaciones -al menos la más sonada en el barrio- se cerraba apenas hace un mes en el número 77 de la calle Fuencarral. El Estado vendía en subasta pública al fondo estadounidense Grenoak un edificio de la Tesorería General del Estado por 21 millones de euros. Con toda probabilidad, el edificio albergará viviendas y un centro comercial.