Boadilla tras la Gürtel: luz verde a la construcción de miles de viviendas nuevas

Luz verde en Boadilla del Montepara la construcción de nuevas viviendas.Desde el pasado mes de marzo, todos los proyectos pendientes de licencia de obra se encontraban paralizados después de queel Tribunal Supremo decidieraanular el planeamiento urbanístico del municipio, elaborado en 2001 bajo el Gobierno de Arturo González Panero 'el Albondiguilla', imputado en la trama Gürtel. Ahora, nueve meses después, el Gobierno regional ha aprobado definitivamente el plan general, con lo que se desbloquea la puesta en marcha de nuevas promociones.

La sentencia del Alto Tribunal aseguraba que hubo un defecto de forma en el planeamientoy bloqueaba el desarrollo urbano ideado por González Paneroen una localidaden la que pretendía duplicar su población hasta 85.000 personas. En la práctica, el auto determinabaque solo las viviendas ya en construcción -con licencia de obra-podían seguir su curso. El resto de proyectos quedabaen el aire a la espera de la aprobación definitiva del Plan General de Urbanismo del municipio por parte de la Comunidad de Madrid, lo quesucedióel pasado 22 de octubre, tal y como recogía el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) del pasado miércoles 28 de octubre.

Hay que remontarse un par de añosatrás para entender el enredo judicial en torno a los nuevos desarrollos urbanísticos de esta localidad,puesto que en su auto de marzo de 2015, el TribunalSupremo ratificaba la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) que anulaba los nuevos planteamientos urbanísticos, entre ellos el de Boadilla del Monte.Tanto la Comunidad de Madrid como el ayuntamiento de la localidad decidieron recurrir entonces ante el Supremo, quien, sin embargo, con su sentencia del pasado mes de marzo -y sobre la que ya no cabía recurso-, dejaba en situación de ilegalidad a cientos de viviendas de los nuevos desarrollos de Boadilla, como meses antes había sucedido en los PAUde la capital, como el de Valdebebas, cuando fueron anulados por la justicia.

Ahora, siete meses después, el nuevo Gobierno regional, con Cristina Cifuentes a la cabeza, ha sido el encargado de desbloquearla situación urbanística en Boadilla. "Es un plan bastante continuista y solo prevé 600 viviendas más respecto al plan anterior, además refuerza la protección medioambiental en ámbitos como Los Fresnos o Monte de Boadilla, renunciando incluso a la urbanización de ámbitos colindantes", explica a este periódico Raimundo Herráiz, concejal de Urbanismo de este municipio. "Sobre los suelos urbanos y urbanizables no se plantean desarrollos que impliquen un aumento sensible del techo poblacional actual", recoge el acuerdo.

No obstante, y a la espera de la publicación definitivaen el BOCM, hace año y medio, el avance del plan recogía un techo de viviendas de aproximadamente 26.000 unidades y fijaba un techo poblacional de más de 83.000 habitantes, lo que en la práctica supondría casi duplicar la población del municipio, que en 2012 ascendía a 47.000 empadronados.

"En Boadilla ahora mismo hay 20.000 viviendas construidas y faltaríapor construir otras 6.000. En el nuevo plansolo hemos aumentado la cifra respecto a la que se planteaba inicialmente en 600 unidades. El 90% de las viviendas ya estabaprevistoen el plan anterior", aclara Herráiz, al tiempo que asegura: "Dudo que se superen los 70.000 habitantes si tenemos en cuenta un ratio de 2,2 habitantes por vivienda".

Cuando la publicación en el boletín de la comunidad sea un hecho -previsiblemente el próximo 7 de noviembre-, será cuestión de semanas el regreso de lasgrúas. "En nuestro caso, tenemos dos promociones pendientes de iniciar. Estamos terminando de redactar los proyectos y en noviembre odiciembresolicitaremos las licencias de obras y empezaremos a construir", explica a este diario Rafael Román, gerente de Gesvieco, gestora con varios proyectos en el municipio en régimen de cooperativa.

Según datos de Foro Consultores, en julio de 2015, en el entorno del Olivar del Mirabal había media docena depromociones, tanto en régimen de cooperativa como por iniciativa privada. Los precios absolutos, según este estudio,se mueven entre un mínimo de 340.000euros yun máximo de 545.000, registrándose el precio medio en 431.102 euros. En cuanto a losprecios por metro cuadrado, oscilan entre los 1.216 y 2.317 euros, estimándose un precio medio de 1.483 euros por metro cuadrado. Precios que, a simple vista, no parecen en absoluto desorbitados, si biense trata de viviendas muy grandes, ya que la superficie media es de 267 metros cuadrados en régimen de cooperativa y 327 metros en promoción privada.

Loa precios de las viviendas se mueven entre un mínmo de 340.000 euros a un máximo de 545.000

Promotoras y gestoras están impacientes por arrancar nuevas promociones, pero también hay una demanda impaciente por comprar. "Los cuatro chalés en Los Fresnos ya están reservados, mientras que de las 27 viviendas del Residencial Casas Jardín, están reservadas casi una veintena", explica Román.

Mucho apetito comprador

Lafalta de producto -unidaa una mejora de las expectativas económicas y al ajuste de precios-hadespertado de su letargo a una importante y pudientedemanda latente.El apetito por comprar en esta zona es evidente. De hecho, esta localidad, junto a otros barrios y municipios del norte de Madrid, estáencabezando la recuperación inmobiliaria. Y no es para menos, si tenemos en cuenta que las tasas de paro son muy bajas y el nivel de ingresos de quienes viven allí, más elevados. De hecho, entre las localidades de más de 10.000 habitantes, Boadilla del Monte es el municipio de España con la media de ingresos familiares más elevada de España:34.965 euros anuales.

"En poco más de un messe ha apalabrada el 60% de la promoción", explican desde Foro Consultores, compañía encargada de la comercialización de Residencial Casas Jardín. "No se ha pedido hasta ahora dinero alguno a la espera de que se aprobase el plan general. A partir de ahora, con todo en regla, ya se comenzará el proceso de reserva habitual", añaden.

La fecha prevista para el inicio de la construcción de este proyectoes el primer trimestre de2016, y lafecha de entrega, el último trimestre de2017.Se trata dechalés individuales y pareados de tres a cinco dormitorios, con amplias parcelas, situados en el nuevo sector de Las Cárcavas.Los precios de estasviviendasvan desde los 321.000 a los 497.000 euros, impuestos no incluidos. Los cooperativistas que quieran acceder a una de estas viviendas deberán tener la capacidad económica de desembolsar aproximadamente el 30% del precio durante el primer año.

En poco más de un mes se ha reservado el 60% de una promoción de 27 viviendas en Boadilla

"Es una cuestión de financiación. Cuanto mayor sea la aportación económica de los socios, mayores facilidades de financiación encontramos", añade Rafael Román.

Residencial Casas Jardín contará con la firma del arquitecto Juan Ignacio Mera, en quien Gesvieco confió para la promoción Edificio Acantilado, situado tambiénen la zona de Los Fresnos de Boadilla del Monte y que obtuvo el premio del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM) al mejor edificio en 2014. La gestora prepara, en los próximos meses, la puesta en marcha de un proyecto idéntico, también en régimen de cooperativa. "Las viviendas de esa promociónestán todas entregadas,ya hay gente viviendo allí y ya contamos con financiación para arrancar su hermano gemelo".

También marcha a velocidad de crucero la promoción de Hi Real Estate (Hercesa Inmobiliaria), el Olivar de Boadilla, vendidaal 70% antes siquiera de que haya comenzado su construcción. Aunque este proyectose asienta sobre un sector aprobado en el anterior planeamiento, la concesión de licencias de obra también se ha resentido, tal y como explican desde la compañía. Desarrollado en dos fases, las primeras 130 viviendas se entregarán en enero de 2016, mientras que las 140 restantescomenzarán su construcción en breve, en cuanto se obtenga la licencia de obra. "Aunque no nos afectaba directamente, hemos esperado a la consolidación del nuevo plan general para solicitar las nuevas licencias y poder empezar a construir la segunda fase del proyecto", asegura Juan José Cercadillo, CEO de Hercesa Inmobiliaria.

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