La resurrección inmobiliaria aterriza en San Sebastián de los Reyes y Alcobendas

Junto a la carretera de Burgos, al norte de Madrid, se encuentran algunos de los municipios con la vivienda más carade la Comunidad de Madrid. El metro cuadrado no baja de los 2.000 euros y los precios no sólo han tocado fondo, sino que empiezan a registrar subidas, puntuales, pero subidas al fin y al cabo.San Sebastián de los Reyesy Alcobendas estáncentrando y acaparando el interésde los compradores de vivienda, así comode promotores e inversores inmobiliarios que han empezado a sobrevolar ambas poblaciones y a tomar posiciones ante la evidente recuperación del mercado.

La zona norte de Madrid ha sufrido también las consecuencias del 'pinchazo' inmobiliario, pero su intensidad ha sido menor. Desde los máximos, los precios se han ajustado casi un 23% en Alcobendas –de 3.185 a 2.460 euros el metro cuadrado–. Según datos de Sociedad de Tasación, una vivienda media costaba a finales de 2007 casi 320.000 euros, frente a los 246.000 euros actuales.

En San Sebastián de los Reyes, la caída ha sido algo más abultada, del 31%, aunque debajo del 40% de la media nacional. El precio del metro cuadrado se encuentra actualmente en los 2.100 euros, muy por debajo de los máximos de 2007, cuando llegaron a superarse incluso los 3.000 euros. Entonces, una vivienda media costaba algo más de 300.000 euros frente a los 211.000 actuales,según datos de la tasadora.

"Son dos de los municipios de Madrid con mayor proyección y en los que ya se han comenzado a ver incrementos de precios en producto terminado de obra nueva", reconoce Samuel Población, director Nacional de Residencial & Suelo de CBRE. "En los PAUs de Sanchinarro, Montecarmelo y Las Talas ya no queda nada de suelo y Madrid mira claramente hacia el norte, donde se encuentra la demanda de vivienda con mayor poder adquisitivo", añade.

En Alcobendas, una vivienda media costaba a finales de 2007 casi 320.000 euros, frente a los 246.000 actuales

ParaLuis Corral, consejero delegado de Foro Consultores,"en elnorte de Madrid se dan varias circunstancias que están provocando que el mercado haya explosionado de manera tan significativa. Por un lado, el nivel socioeconómico de los habitantes de estos municipios, con unos mayores ingresos y ahorros que muchos otros municipios de la Comunidad de Madrid, y una menor tasa de paro.Por otro lado, la limpieza del stock que se ha hecho en estas zonas. Seha liberado mucho más rápidoy, además, la banca contabacon un nivel de adjudicados muy inferior a otras poblaciones madrileñas. Además, había suelo disponible sobre el que levantar nuevas promociones y sobre el que los inversores hantomado posiciones en cuanto el mercado ha dado síntomas de recuperación".

Apetito por comprar suelo

Para muestra, un botón.Hace dos meses, Neinor Homes, la sociedad que dirige Juan Velayos, compraba cuatro solares en Alcobendas y otro en San Sebastián de los Reyespor los que pagócerca de 65 millones de euros, una de las operaciones de suelo más importantes de 2015 tanto por los metros cuadrados adquiridos como por la superficie comprada. Los solares, totalmente consolidados y finalistas, disponen de una superficie total de 70.000 metros cuadrados y una edificabilidad para construir casi 600 viviendas libres.

"Hemos detectado un importantegrado de consolidación tanto en Alcobendas como en San Sebastián de los Reyes, donde todos los planes urbanísticos estaban ya muy maduros y donde había muy poca oferta de nuevos productos", explican desde Neinor Homes. "Nosotros hemos comprado los pocos solares que quedaban a la venta y consideramos que es una apuesta segura por varios motivos. Se trata de un mercado con un nivel de paro muy por debajo de la media de la Comunidad de Madrid, donde había una demanda contenida que esperaba la puesta en marcha de nuevos proyectos y productos que, por otra parte, se adaptan a la filosofía de esta compañía".

También la Administración Pública es consciente del apetito comprador en esta zona de la Comunidad de Madrid y ha comenzado a desprenderse de activos inmobiliarios.Adif, por ejemplo, acaba de sacar a subasta un solar de uso residencial y comercial en Dehesa Vieja, enSan Sebastián de los Reyes. Se trata de una de las últimas parcelas sin desarrollar del ámbito urbanístico. Según el anuncio de la subasta pública publicadoen el portal Addmeet, el precio mínimo de licitación son7,7 millones de euros,sin IVA. La fecha límite para presentar ofertas es el 8 de septiembre de 2015 y la apertura ofertas económicas, el 15 de ese mismo mes.

Knight Frank estima que quedan algo más de 200.000 metros cuadrados edificables en ambos municipios, si bienla inmensa mayoría, 145.000 metros cuadrados, se encuentran en Los Tempranales, nuevo desarrollo urbanístico de San Sebastián de los Reyes. En este municipio y en Alcobendas, apenas quedan 62.000 metros cuadrados edificables. "Apenas queda suelo para levantar medio centenar de viviendas", señala Ernesto Tarazona,socio y director residencial y de suelo de la consultora. "En Alcobendas, casi todo el suelo disponible ya ha sido comprado y apenas hay stock disponible en venta"(ver tabla superior).

En un estudio reciente,Foro Consultores ha identificado once promociones en los barrios de la Dehesa Vieja, Vega de la Moraleja y Los Tempranales, los tres enSan Sebastián de los Reyes, y en El Juncal, en Alcobendas. Once promociones con 663 viviendas con un nivel de comercialización próximo al 50%. La media de ventas por promoción se sitúa en 4,28 viviendas mensualmente, lo que representa un 7% de la promoción vendida al mes. Con el stock actual y los ritmos de venta actuales, la oferta de viviendas en venta se agotaría en 6,6 meses si no saliera ningún otro proyectonuevo.

Apenas queda suelo para levantar medio centenar de viviendas en Alcobendas y San Sebastián de los Reyes

"Los ritmos de venta son muy buenos en ambos municipios. Y no es para menos ya que el perfil socioeconómico del compradores muy elevado, lo queles está permitiendo acceder con mayores facilidades a la financiación a diferencia, por ejemplo, de lo que estamos viendo al sur de la comunidad,cuyos habitantes han tenido que ir tirando de sus ahorros para salir adelante y ahora se encuentran ante la necesidad de tener un 30% de la vivienda ahorrada para poder comprar. A ello se suma,además, que el scoring que realiza la banca sobre los habitantes de estas poblaciones es más duro", añade Luis Corral.

Horquilla muy amplia de precios

El precio medio de las viviendas en venta de las viviendas analizadas por Foro Consultoresronda los 356.000 euros (2.200 euros el metro cuadrado), si bienla horquilla de precios es muy amplia. Los inmuebles más caros a la venta superan los 800.000 euros (3.185euros el metro cuadrado), mientras que los más económicos rondan los 220.000 euros (1.616 euros el metro cuadrado). Se trata, en su inmensa mayoría,de viviendas grandes, de tres y cuatro dormitorios, con una superficie construida media de 160 metros cuadrados, elementos comunes incluidos.

Pero vayamos por partes:en Alcobendas, todas las miradas se centran en El Juncal después de que Neinor Homes se hiciera recientemente con el último suelo disponible en Fuentelucha, un barrio totalmente consolidado. En este barrio hay actualmente en marcha media decena de promociones con algo más de 200 viviendas proyectadas y un porcentaje de ventas muy elevado. Levitt, Pryconsa, Grupo Delta o Libra Gestión son algunas de las empresas que se encuentran detrás de los proyectos más destacados. Un desarrollo lleno de grúas que ya trabajan a pleno rendimiento para entregar las primeras viviendas en 2017.

Los inmuebles más caros superan los 800.000 euros mientras que los más económicos rondan los 220.000

En San Sebastián de los Reyes, el punto de mira se centra en Los Tempranales, un nuevo desarrollo con otra media docena de promociones en marcha. "Ha funcionado muy bien en tiempo de crisis.Los ritmos de absorción han sido muy buenos", apunta Tarazona. Destacan en este municipio elResidencial Nexia de Grupo Lar, con más de medio centenar de viviendas,el Residencial El Encinar de Tempranales, de Monthisa o Las Terrazas de Tempranales de Inmobiliaria Ferrocarril, un proyecto que cuenta con el apoyo del fondo Baupost.

Tanto Alcobendas como San Sebastián de los Reyes están plantando cara a otros desarrollos como Valdebebas, donde el euro por metro cuadrado es sensiblemente superior –las viviendas también son más grandes–. "En Valdebebas, el precio del suelo y del metro cuadrado de las casas es algo más caro y si estos municipios ajustan mucho los precios podrían hacerle daño", apunta Tarazona.

No obstante, tal y como señala Luis Corral, "Valdebebas se ha convertido en el destino aspiracional de quienes viven en San Sebastián de los Reyes y Alcobendas. Los vecinos con más posibilidades lo ven como el destino para dar un salto en su calidad de vida y en su estatus".