Las grúas vuelven a asomar en Madrid con promociones vendidas al 100% sobre plano

Es una realidad. Las grúas comienzan apoblar de nuevo el paisaje urbanístico de Madrid.Elmercado residencial ha comenzado a despertar de su largo letargo y, aunque las estadísticas oficiales apenas muestran una tímida recuperación del sector –en 2014 se iniciaron 35.800 viviendas, apenas 600 más que un año antes–, lo cierto es que en puntos muy concretos de las geografía madrileñahan vuelto las excavadoras y las grúas.

El apetito por comprar casa también es una realidad, tal y como llevan meses reflejando las estadísticas.Según los notarios, las ventas de viviendas se dispararon un 19% en 2014, mientras que los precios registraron un tímido aumento del 0,1%. Partimos de mínimos, insisten los expertos, pero lo cierto es que vuelve a haber movimiento en el segmento residencial. Un movimiento que, aunque se ha focalizado principalmenteen las viviendas ya construidas –en manos de particulares y de la banca–, ha comenzado a trasladarse hacia lacompra de solares y las ventas sobre plano, algo impensable hace apenas un año.

La falta de producto nuevose ha hecho palpable en algunas zonas ante la parálisis de la actividad constructora, mientras que la demanda latente, rezagada durante últimos siete años a la espera de que la tormenta escampase, ha comenzado a salir de su escondite.

Una combinación de factores –falta de oferta y renovado apetito comprador–que vuelve a ofrecer imágenes de promociones vendidas al 100% antes incluso del aterrizaje de las grúas. Es el caso de las viviendas que ocuparán el terreno adquirido por Domo Gestora al Ministerio de Defensa en la calle Raimundo Fernández-Villaverdeo las que se levantarán sobre las antiguascocheras de Metro de Madrid enCuatro Caminos, un solar adquirido por Grupo Ibosa, ambos proyectos en régimen de cooperativa.

No son los únicos con unos ritmos de comercialización tan elevados. No en vano, a pesar de la incipiente recuperación, la banca exigeunos niveles de preventas muy elevados a los promotores –entre el 60% y el 80% de la promoción–para financiar la construcción de viviendas. Ello provoca quelos proyectos que están saliendo adelante cuenten con unos niveles de comercialización muy importantes.

"Lo normal es que los promotores compren elsuelocon fondos propios y la banca solamente financie laconstruccióncuando se alcanzan unos determinados niveles de ventas", asegura aEl ConfidencialLuis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. "La propia dinámica del proceso permite que las promociones estén prácticamente vendidas antes de que empiece siquiera su construcción".

En plena crisis, pasaban al menos tres meses desde que el comprador entraba a nuestra oficina hasta que firmaba la compra. Ahora, apenas transcurre un mes

Valdebebas es un claro ejemplo. En los próximos meses se construirán unas 1.200 viviendas, de las cualesaproximadamente el 80% ya tienen comprador, tal y como aseguraba recientemente Jorge Serrano, director gerente de la Junta de Compensación.

La demanda, consciente de este giro en el mercado, también ha acelerado sus decisiones de compra."En plena crisis, pasaban al menos tres meses desde que el potencial comprador entraba a nuestra oficina hasta que firmaba la compra de la casa. Ahora, apenas transcurre un mes",aseguraLuis Corral. "Los precios de venta son bastante atractivos en comparación con el pasado ya que hemos visto descuentos del 40% y de hasta el 70% en algunas zonas. Es normal que quienes hace unos meses no podían o no querían comprardecidan hacerlo ahora", añade.

"Elgran cambio registrado entre los compradores es la confianza.Es decir, hay compradores que por edad o situación económica podrían haber adquirido una vivienda durante los pasados años, pero la desconfianza provocada por la crisis provocó que no se decidierana comprar", señalaMiguel Ángel Barquero, consejero del Grupo Inmobiliario Ferrocarril. "En este momento y recuperada una cierta tranquilidad en la situación económica, el demandante sí se está decidiendo a dar el paso y comprar".

Esta compañía, una de las supervivientes del batacazo inmobiliario,acaba de comenzar las obras de la promoción en San Sebastián de los Reyes. Se trata de 120 viviendas en la zona de Los Tempranales, un proyecto queha comenzado conlasobras sin crédito promotor ycon recursos propios hasta que alcanceel 50% de las ventas. En apenas dos meses, la inmobiliaria ha vendido el 10% de las viviendas.Sin esos recursos propios, Grupo Ferrocarril no habría podido dar el pistoletazo de salida a este proyecto, cuya finalización está prevista para finales de 2016 o principios de 2017.

“El mercado ha tocado fondo y se ve claramente cómo en el norte de Madrid empieza a despuntar la actividad. El cliente empieza a tener la sensación de que los precios han tocado fondo, considera que sonatractivos y además la banca está de nuevo dispuesta a financiarle”, aseguraDavid Botín,director gerente de la promotora ACR Grupo.

Una de sus promociones, que desarrolla junto a Allegra –antiguos propietarios deRiofisa–es Residencial Nature, una promoción de 95 viviendas libres en altura junto a Plaza de Castilla comercializada al 100% en apenas cinco meses y con lista de espera. El precio medio de la vivienda, 210.000 euros, en torno a 2.300 euros el metro cuadrado construido. "Detectamos que había demanda latente en la zona norte de Madrid antes de que comenzara la recuperación inmobiliaria, y por eso decidimos poner en marcha esta promoción", añade David Botín.

Regresan las compras de suelo

Esas viviendas se ubicarán sobre unsolar que fue adquirido a Sareb, una operación que se cerró hace un año y que supuso el pistoletazo de salida para muchas otras compras de suelo -hasta hace unos meses un activo 'maldito'-que se han producido con posterioridad. Y es que la maquinaria se ha puesto en funcionamiento desde el principio. El suelo ha vuelto a despertar el apetito comprador de los promotores. Las operaciones en Raimundo Fernández-Villaverde o en las antiguas cocheras de Metro en Cuatro Caminos, o la compra de 11 parcelas a la Sareb por parte de Construcciones Amenabar en Arroyo del Fresno son sólo algunos ejemplos.

"Estamos viendo presión compradora de suelos en Madrid, lo que está provocando un calentón de los precios.Madrid se ha convertido en un mercado en el que todos los promotores quieren invertir y eso está repercutiendo enlos precios, lo que, a la larga, acabará repercutiendo en el precio final de la vivienda", explica Luis Corral. "El problema es que, aunque la economía mejora, el paro todavía sigue siendo muy elevado y la capacidad adquisitiva de los ciudadanos no se ha recuperado losuficiente como para poder asumir un repunte de la vivienda".

De momento, esos incrementos aún no se han trasladado a las viviendas. De hecho, en muchas de las promociones actualmente en marcha todavía están en niveles de hace una década.

El norte de Madrid es una de las zonas más activas. "Está más caliente que el resto de la ciudad. Tiene una demanda más estable y solvente y, además hay escasez de oferta ya que no se han llevado a cabo desarrollos tan grandes como en el sur o el este", apunta David Botín. Junto a Allegra, ACR Grupo también cuenta con una promoción de 42 viviendas libres en Puerta de Hierro, cuyas obras están previstas que arranquen antes de que finalice el año. "Empezamos la comercialización hace apenas quince días y ya hemos reservado cinco". Los precios, sin garajes ni trasteros, rondan los 2.800 euros el metro cuadrado para unas viviendas con una superficie de 150 metros cuadrados.

Valdebebas es otro de los puntos calientes de cara al desarrollo de nuevas promociones. ACR Promociones, Inbisa, Gestilar oGrupo Ibosa son algunas de las compañías que ya tienen licencia de obras para comenzar a excavar. También los PAUde Las Tablas, Sanchinarro y Arroyo del Fresno registrarán una importante actividad durante los próximos meses. Estos barrios están saliendo de la crisis con las viviendas a mitad de precio.

También hay movimientos en otros puntos de la geografía madrileña,como la zona de Arganzuela y Antonio López,Usera, Embajadores, Legazpi oDelicias con promociones como elEdificio Alzenna, que se llevará a cabo en régimen de comunidad de bienes, en torno a 2.600 euros el metro cuadrado útil;Residencial Puerta Mirasierra –2.400 euros el metro cuadrado–;Residencial Berlin, un proyecto de Premier Inmobiliariaque se compone de 45 unidades y cuya venta arrancó en noviembre de 2014 (2.700 euros el metro cuadrado) oResidencial Vitra Madrid Rio II, una promoción en régimen de cooperativa gestionadapor Vitra (2.745 euros el metro cuadrado).

Proyectos todos ellos que invitan al optimismo dentro del sector pero no sin cierta cautela. "El escenario está mejorando en cuanto a ventas y financiación, pero no se nos ha olvidado el pasado. Nosotros somos optimistas, pero tampoco pensamos que vayamos a entrar en una dinámica alcista de precios. No queremos que se nos nuble de nuevo la vista", concluye David Botín.