"En 2015 habrá compras de hoteles; hasta ahora sólo ha habido operaciones de deuda"

Desde 2013, Juan Garnicalidera el sector más 'HOT' (Hoteles, Ocio y Turismo) de la consultoría inmobiliarioAguirre Newman, un departamento que ha pasado de tres a nueve personas en apenas año y medio, una señal inequívoca de queel mercado empieza a despegar. Este año, la firma haparticipado en operacionesdecompraventa de activospor valor de másde 350 millones de euros, en las transacciones de deuda con subyacentes hoteleros más importantesdeeste año,en la búsqueda de operadores en seis proyectos hoteleros yha realizado medio centenar de valoraciones.

Juan Garnicaafronta el próximo ejercicio con optimismo, y no es para menos con las cifras que manejan para el cierre de 2014:casi 1.000 millones de euros en volumen de transacciones, un 65% más respecto a 2013.

PREGUNTA. ¿Se puede hablar ya abiertamente y sin miedo de recuperación?

RESPUESTA. Desde los últimos doce meses estamos viviendo un momento dulce en todos los segmentos del mercado inmobiliario. Algunos han tenido más actividad que otros, pero lo que es indudable es el cambio de la percepción que los inversores institucionales tienen hacia España. Los fondos generalistas entraron con fuerza a finales de 2013, se crearon vehículos como las socimis, muy enfocadas al sector inmobiliario, y ahora lo que se está produciendo es una reactivación del interés de los inversores privados. Si a esto unimos las previsiones de recuperación económica, podemos decir perfectamente que estamos ante un cambio de ciclo.

P. ¿El mercado hotelero también ve la luz al final del túnel?

R. Este año llegaremos hasta los 1.000 millones de euros de inversión en operaciones hoteleras frente a los 600 millones de 2013. En 2006, en plenoboomse transaccionaron 1.700, lo que muestra una progresión bastante importante. Además, en 2015 se producirán muchas más operaciones de activos. Eso sí, a partir del año que viene habrá nuevos jugadores en el mercado. Ha habidoun endeudamiento excesivo en torno a este sector y una actuación de la banca muy poco activa en este sentido, una actitud muy diferente a la que ha tenido con otros activos inmobiliarios, lo que, hasta la fecha, no ha favorecido las transacciones, aunque lo hará en los próximos años.

P. ¿Cómo se presenta 2015 para este sector?

R. Vivirá importantes cambios en los próximos años.España tienecasi un millón de habitaciones distribuidas en17.000 establecimientos –hoteles, hostales y aparthoteles–, de los cuales 6.200 establecimientos poseen más de 40 habitaciones con un total de casi 800.000. Es decir, tenemos un sector hotelero muy potente. Sin embargo, históricamente se ha movido gracias a inversores privados, a grupo familiares y operadores nacionales. Gracias a ellos se produjo todo el crecimiento enla época de bonanza. Elproblema ha sido el fuerte endeudamiento y, tras el estallido de la crisis, esos operadores nacionales se han encontrado con importantes problemas de financiación yahora tienen muy poca capacidad de inversión.

P. ¿Dónde estaba el inversor internacional?

R. Su escasa presencia es palpable, hasta el punto de queen la actualidad menos del 10% de las marcas que operan en España son internacionales. Es cierto que hay compañías como Hilton, Starwood, Marriott o Accor, pero su presencia nada tiene que ver con la que presentan en otros países. No obstante, a partir de ahora esperamos la llegada de mayor número deinversores internacionales.

P. ¿No viene por falta de producto?

P. ¿Aterrizarán definitivamente las grandes marcas enMadrid?

P. ¿Meterán las socimis una patita en este sector?

R. Sin duda. Veremosalguna granoperación de socimis dentro del sectorhotelero.Faltan vehículos de inversión colectiva que permitan a losinversores tener exposición al sector turístico más allá de la inversión en cotizadas comoNH Hoteles o Sol Meliá. Faltan dos o tres cotizadas másy estas sociedades pueden poner al alcance de esos inversoresla posibilidad de exponerse a este sector que hoy en día representael 12% del PIB español.De momento, las socimis hasta ahora son generalistas, ¿por qué no crear unvehículo centrado en hoteles?El turismo español es el que mayor proyección internacional tiene y el que mayor crecimiento ha tenido en época de crisis.

P. ¿Madrid o Barcelona?

R. Barcelona se ha promocionado a nivel turístico de manera espectacular durante más de 20 años, lo quele ha llevado a situarse en el ranking mundial europeo sólo por detrás de París, Londres o Estambul. Ha recuperado los ratios operativos de2008 y las perspectivas son muy buenas por la pujanza del mercado internacional y la recuperación de la demanda nacional. Solamente un cambio en la situación en Cataluña podría entorpecer todo esto. Si se llegaseal extremo, sería negativo yafectaría indudablemente al viajero doméstico, por lo que hay que tener mucho cuidado con la potencial evolución de los acontecimientos en esa comunidad.En Madrid, por el contrario, la promoción internacional ha sido más deficiente y se ha apoyado más en el segmento corporativo y nacional, precisamente el que más ha sufrido desde que estalló la crisis. Hemos visto un mayor esfuerzo y proactividad de recursos públicos y privados, pero todavía queda mucho por hacer.

P. ¿El sector hotelero necesita renovarse?

P. ¿Hay cabida para todo tipo de operadores?

R. El futuro más negro es para las categorías medianas cuyo producto no es especialmente barato pero sucapacidad comercial es mucho más reducida si la comparamos con cadenas comoAccor o Hilton,con capacidad de distribución propia. No obstante, a grandes rasgos podemos decir quenos movemos en dos extremos. Frente a los hoteleslow costtenemos establecimientoscomo el Santo Mauro de Madrid que representan un modelo dehotel boutiquecon pocas habitaciones, muy caro, con muchísima calidad y en el que cliente logra una gran satisfacción. Cambios de estructura del sector, más los cambios coyunturales de nuestra economía, cambios generacionales.

P. ¿Debería nuestra economía depender menos del turismo y de la construcción?

R. En España,el turismorepresenta el 12% del PIB, pero no es sólo turismo de paso. Muchos extranjeros vienen a nuestro país y sequedan varios días, con lo que el consumo es mayor y repercute positivamente en el empleo y ese impacto no se puede ignorar. Además,el 80% de los turistas extranjeros vienen a España de vacacionesy el 75% de las habitaciones de nuestra oferta hotelera –750.000 unidades– están en destinos desol y playa y tenemos los destinos turísticosmás consolidados del mundo en cuanto a accesibilidad, infraestructuras, precios y comodidades.