Las fincas rústicas, en la diana de los inversores más selectos

Las fincas rústicas han entrado de lleno en el radar inversor. Se trata de activos que, aunque han corregido sus precios tras el estallido de la crisis, no lo han hecho con la misma intensidad que ha sacudido al resto del ladrillo.

"No han sufrido caídas de precios tan bruscas, pero tampoco subieron con tanta fuerza como otros activos inmobiliarios", explica Juan Fraile, responsable del departamento de fincas rústicas de la inmobiliaria Gilmar. "Además, esun activo que no fue objeto de especulación inmobiliaria con un perfil de demanda muy específico, lo que permitióque los precios no se disparasen.Obviamente, hubo quien compró muy caro y si ahora quisiera vender tendría que rebajar mucho el precio. Pero no es lo normal. Han sido casos puntuales. Lo cierto es que hoy en día este tipo de propiedades están muy bien de precio y son un activo refugio muy estable frente a otros productos de inversión".

“La gente todavía sigue desconfiando de dónde invertir el dinero. Muchos piensan que en la tierra está más seguro que en cualquier otro sitio, y de ahí el renovado interés por las fincas rústicas que hemos observado en los dos últimos años”, explican desde Aldeasabandonadas.com, web de intermediación de propiedades singulares.

Pero ¿qué entendemos por finca rústica? Según explica en su blog Anida, la inmobiliaria de BBVA, se trata deinmuebles rurales para explotaciones agrícolas y ganaderas.No se pueden destinar a la explotación inmobiliaria. Es decir,no puede adquirirse un terreno rústicopara realizar una promoción residencial, para levantar bloques de viviendas,salvo, claro está, quela Administración correspondiente recalifique el terreno.

Al tratarse de un activo muy particular, ha despertado el interés de inversores muy específicos."Los interesados no suelen ser gente de la zona comoganaderos o agricultoresque quierensacar más partido a su actividad agrícola o ganadera, sino que vienen de fuera. De España, pero también del extranjero", apuntan desde Aldeasabandonadas.com.

La variedad de producto salta a la vista con sólo echar un vistazo al producto de Gilmar o Aldeasabandonadas.com. Fincas ganaderas, cortijos, olivares, fincas de recreo o cinegéticas –caza–, viñedos y bodegas, cultivos de trufas y eucaliptos, para la cría de toro bravo con plaza de toros incluida...

Un cliente muy exclusivo y concreto

"El perfil del cliente es muy concreto, muy exclusivo, y nada tiene que ver con el comprador de cualquier otro activo inmobiliario. Por un lado están los que buscan este tipo de fincas para hacer negocio y a modo de recreo, no para explotar las tierras y obtener una producción y una rentabilidad de ella y de los cultivos", explica Juan Fraile. "Es un cliente al que le gusta el campo, le gusta tener alguna viña para producir su propio vino y regalárselo a los amigos, o queutiliza la finca para celebrar reuniones de empresa, invitar a directivos o cerrar negocios. Nada tienen que ver con quienes sí buscan obtener una producción por la explotación de las tierras, ya sean olivos, viñedos oalmendros", añade.

"Los inversores en este tipo de activos compran esta clase de fincas para explotar las tierras o un determinado cultivo. Y suelen buscar a gente de los alrededores para sacarles la producción.No son locales de la zona que buscan tierras para cultivar, sino inversores que buscan rentabilizar su dinero, por ejemplo, a través de la madera del eucalipto, muy de moda,o los arándanos, un cultivo muy en auge. Al comprar estas fincas adquieren básicamenteproducción", señalan desde Aldeasabandonadas.com. Y la inmensa mayoría lo hace sin apenas necesidad de financiación.

"Si ya es muy complicado que el banco conceda una hipoteca para comprar una vivienda, para adquirir una finca rústica es prácticamente imposible", relata Juan Fraile, que asegura que la mayoría de las operaciones se cierran con dinero en efectivo o con un porcentaje de financiación muy bajo.

Viñedos, olivares, arándanos, almendros, castaños, eucaliptos... Son cultivos que han atraído el interés de muchos inversores. "Los cotos de caza, por el contrario, están algo paralizados", explican desde este portal. "No olvidemos que el plazo para cazar está limitado en el tiempo, por lo que, como negocio, estaría parado durante una buena parte del año.Además,tampoco da muchos beneficios.El seguro de caza es muy barato y la cuota de mantenimiento del coto muy barata".

Desde 2 hasta 10 millones de euros

Hay inversores nacionales, pero también extranjeros. Muchos proceden de América del Norte y Sudamérica, pero también hay chinos a los que, según Aldeasabandonadas.com, les gustan mucho los olivos y viñedos. Y buscan producto por toda España, si bien las zonas que mayor interés despiertan son las más baratas.

Las fincas rústicas están distribuidas por toda la geografía española. No hay una zona que destaque por encima de otra, desde Galicia o Asturias, pasando por Extremadura,Castilla-La Mancha o Andalucía. Y tanto los precios como las superficies varían significativamente. No puede hablarse, como sucede con la vivienda, de un determinado precio por hectárea. "Depende deltipo de tierra que sea, de su densidad, de si se puede cultivar, si guarda las humedades,si los árboles llevan mucho tiempo plantados, cuánto vale la madera…", explican desde Aldeasabandonadas.com.

"En el precio no sólo influye el cultivo que se pretende explotar, también si tiene o no tiene instalaciones, los accesos, si tiene alguna vivienda o nave, si dispone demaquinaria... Son muchos los factores que inciden directamente en el precio final de las fincas", concluye Juan Fraile. En Gilmar, por ejemplo, se venden desde 3,5 hasta casi 10 millones de euros.

¿Quién vende?

El perfil del vendedor y sus motivos para hacerlo son muy variados. Desde quien compródemasiado caro y no puede hacer frente a los gastos de la finca hasta personas mayores que no tienen herederos, otras que han sufrido algún accidente y sufren alguna minusvalía que les impide seguir ocupándose de las tierras y quienes se ven obligados a trasladarse por motivos de trabajo.

Hay particulares, pero también la Administración Pública está soltando lastre en este sentido. Como el Ministerio de Defensa. En la página web de Addmeetse anuncian algunas de estas fincas, como la antigua estación de Lorán, en Girona, en el Parque Natural del Montgrí, o la antigua batería de Defensa en el Parc Natural Albufera des Grau, en Gerona, con vistas directas al mar.