Las socimis han llegado para quedarse, en plena resurrección del mercado inmobiliario

¿Hay uncambio real de tendencia en el mercado inmobiliarioespañol?, ¿qué activos son los que están en el punto de mira de losinversores internacionales?, ¿cuál es el papel de los nuevosplayers?,¿se ha desbloqueado definitivamente elcrédito?,¿se está gestando una nueva burbuja inmobiliaria?...

Son algunas de las preguntas que la semana pasadapusieron sobre la mesa Eduardo Pérez, socio del área de Financial Advisory de BDO y Juan Gómez-Acebo, of counsel en el área legal de BDO en el encuentro ‘Socimis y fondos, motores de inversión inmobiliaria’, organizadoporEl Confidencial. En él participaronJosé Antonio Martín-Borregón,managing director deCBRE Global InvestorsEspaña y Portugal;Miguel Pereda, consejero deLar España Real Estate, yJavier Román, associate director de Real Estate Asset Management Lapithus Management S.L.U-Apollo Global Management.

Después de un año de actividad inversora frenética –con ratios de crecimiento del 100%–, la irrupción de las socimis en bolsa y el cada vez más cercanofin del ajuste de precio de los activos inmobiliarios ha llegado el momento de plantearse si el nuevo escenario que se abre ante nosotros es sostenible a medio y largo plazo o si, por el contrario, no estaremos ante un calentamiento coyuntural del mercado.

Renacimiento inmobiliario

Todos los asistentes coincidieron en destacar el renacimiento del sector, aunque, al mismo tiempo, mostraron precaución al asegurar que todavía queda mucho trabajo por hacer. "Larecuperaciónha venido para quedarse y las expectativas son positivas, con un número creciente de inversores", apuntó Eduardo Pérez.

"Estamos viviendo unrenacimiento del sector inmobiliario que durará muchos años. Se están reconfigurando los vehículos de inversión y han aparecido nuevosplayerscomo lassocimis, que tendrán un papel clave en el futuro del sector", señaló José Antonio Martín-Borregón. "Había unaburbuja que explotóy despareció. Y con ella muchos operadores se han ido, mientras que otros han vuelto. Hoy en día hay nuevos vehículos de inversión que conviven con los que han conseguido sobrevivir. La fuertecorrección ha durado y ha generado mucha destrucción. Ha llegado el momento de recomponer elmercado inmobiliario de arriba abajo".

Sobre este renacimiento,Javier Román recordó cómo "poco a poco, donde hay poca promoción se está empezando a comprar suelo y se ha comenzado a construir". Se refirió a zonas de Levante, Costa del Sol, Marbella oinclusoMadrid… "Ya ha pasado lo peor y empieza a notarse unpequeño repunte y recuperación de la demanda.El mercado estaba dormido y los inversores lo están despertando. Están dando impulso y aire fresco a un sector parado hasta ahora y que comienza a dinamizarse".

Superada la incertidumbre, llega el dinero

Un apetito que se está viendo alimentando por la entrada de España de nuevo en el radar inversor. Atrás han quedado las turbulencias que sacudieron el mercado en el verano de 2013, cuando la prima de riesgo española alcanzó sus máximos históricos al rozar los 650 puntos básicos.

"El inversor internacional ha comprado de nuevo la historia de Españay lasgrandes incertidumbres están totalmente superadas.Además, estos inversores han decidido que hay mecanismos establecidos en nuestro país que permiten invertir de forma segura y transparente y consideranque los sistemas de supervisión son buenos", comentóMiguel Pereda.

De hecho, para Javier Román, "la seguridad jurídicaque hay en España ayuda a tomar decisiones y ha permitido que muchos fondos, de todo tipo de nacionalidades, llegaran a España provocando incluso un efecto llamada".

"Eso sí, el dinero quellega es más aguerrido. Quienasume más riesgo, quiere ganar más, aunque amedida que la situación mejora, el dinero ha dejado de ser tanagresivo. Es una evolución natural y sana para cualquier mercado inmobiliario.A medida que las incertidumbres desaparecen, entra dinero diferente para cubrir, también, una etapa del mercado diferente", apuntó.

Unas palabras compartidas por José Antonio Martín-Borregón. "Cuando tienes un gran riesgo país, los únicos que tienen capacidad para invertir son fondos muycore. Grandes inversores que no necesitanfinanciación y que buscan un gran retorno. Es decir, aquellos que quieren una cartera diversificada pero que sólo se fijan enlos mejores activos".

¿Riesgo a una nueva burbuja?

Para Javier Román, “el nuevo dinero que ha aterrizado en España ha venido muy bien para despertar el mercado, para empezar a dinamizarlo. Pero descarta tajantemente que estemos ante una nueva burbuja.En absoluto.Hay quien ha comprado a muy buen precio y puedesacar rentabilidades muy atractivas. Este tipo de operaciones permiten que la economía vaya poco a poco moviéndose. Animan a que elciudadano vuelva acomprar casa.Pero burbuja, en absoluto. Todavía hay sobreoferta en muchas zonas dondese tendrán que ajustar precios. Donde se están registrando incrementos de precios es en zonas muy residuales".

Aunque en líneas generales, Javier Román considera que seha tocado suelo en mayoría de los activos, tras siete años de constantes bajadas de precios, y que el gran descuento de los activos ha influido directamente en las rentas. Eso sí, advierte de que "nos quedaremos en el suelo una temporadita pero ha dejado de bajar tras siete años de bajadas constante de los precios. Lo han visto los fondos con antelación. A partir de ahora seguiremos viendo movimientos de fondos que quiere comprar. Seguirá habiendo buenas oportunidades (rentabilidades).

Miguel Pereda se pronunció en este sentido. “Elmercado es más líquidoy los precios de los activos evolucionan. Que el mercado sea más líquido es muy bueno y sano para la industria en su conjunto. No significa en absoluto que se esté formando una burbuja. Es muy sano que se produzcan transacciones".

De hecho, considera quedentro delmercado residencial empieza a haber cierto dinamismo. "Particulares con ahorros, financiación y empleo más o menos estable, que no piensan que los precios vayan a caer más están comenzando a comprar pisos.Aunque al empleo todavía le queda camino pararecuperarse, el compradorpuede ir haciendo una apuesta razonable por la vivienda.Los nubarrones están desapareciendo y el mercadoirá a más tras muchos años de sequedad absoluta".

No obstante, Javier Román considera queal mercado todavía le falta elempujón definitivo de la financiación. “Vamos a estar un tiempo enstand by, sobre todo porque no está el cómplice necesario de la financiación y porque la recuperación del empleo va a ser muy lenta".

Nuevos players: Sareb, socimis, plataformas inmobiliarias...

Todos los expertos coincidieron en señalar la entrada en escena de nuevos operadores dentro delmercado inmobiliario español. Uno de ellos, la Sareb. "Es impresionante lo que está realizando", comentó Juan Gómez-Acebo. "No hay más que ver lo que, ya de por sí, cuesta a losgrandes fondos gestionar grandes patrimonios. Se puso en duda el éxito y en muy poco tiempo ha conseguido poner a la venta grandes portfolios con mucho éxito a pesar de tener un equipo nuevo,y escasos recursos y conocimientodel producto. A medida que pasen los meses, su actividad irá mejorando. En lo que no me meto es en si será capaz de llegar al objetivo de rentabilidad del 15% en15 años. Pero lo que está claro es que está realizando unalabor excelente en ayudar a la economía española".

"La Sareb ha hecho unas relaciones públicas y marketing espectacular. Laburbuja financiera se apoyó enlas cajas de ahorro y en el suelo para su gestación, y ahora estas han sido trasladadas a la Sareb, queha hecho una gran labor generando confianza en todo el mercado", señalóJosé Antonio Martín-Borregón.

¿Cuánto hay de coyuntura en este tipo de sociedades?,¿sonlas socimis realmente un buen vehículo de inversión?, preguntó Eduardo Pérez a los asistentes. "Las socimis están para quedarse y se irán transformando con la evolución del mercado y el apetito de los inversores. Convivirán con el resto de estructuras. En este mercado hay sitio para todos", apuntó Miguel Pereda, quien recordó que cuando "hemos empezado aaprender de las experiencias de otros países y hemos dado con el marco normativo han comenzado a funcionar de verdad. Tendrán un papel importante y serán jugadores claveen el futuro inmobiliario, sin ninguna duda".

Opinión compartida porJosé Antonio Martín-Borregón. "Lacapitalización de todas las socimisapenas supone el 15% respecto a las antiguas cotizadas, lo que dauna idea de todo lo que hay por hacer".Para Javier Román, "todos somos complementarios. Somos competidores, pero compañeros y nos necesitamos los unos a los otros".

En este nuevo escenario, los expertos no descartan que pueda producirse una integración –vertical u horizontal– entre estos nuevosplayers. "¿Por qué no? En un futuro proceso de consolidación sería lógico, perodependerá de cada compañía y de sus estrategias", concluyó Miguel Pereda.