Resucita el apetito por financiar 'ladrillo' en España, pero no a cualquier precio

El mercado ha dado un giro de 180 grados en los últimos diez meses. La inversión inmobiliaria se ha disparado y las entidades financieras han vuelto la mirada hacia el mercado español en busca de proyectos para financiar.

“El año pasado, el 90% de las transacciones se realizaron con equity puro, pero en el último trimestre de este año ya veremos operaciones con deuda”. Así lo ha asegurado Juan Manuel Ortega, national director de Capital Markets de la consultora JLL en España, que harealizado una encuesta entre doce grandes players de la financiación tanto nacionales como internacionales –hay bancos,fondos de deuday aseguradoras– para averiguar qué tipos de activos, a qué tipos de compañías y qué tipo de financiación están dispuestos a dar.

En la encuesta, en la que han participado, entre otros, Bankinter, Crédit Agricole, HIG Capital, Allianza Real Estate, Blackstone, ING Real Estate Finance, CaixaBank y Satrwood Capital, los participantesaseguran que, aunque la economía española todavía se encuentra inmersa en un proceso de desapalancamiento, descuentan la recuperación económica y se muestran dispuestosa abrir de nuevo el grifo de la financiación a determinados proyectos inmobiliarios dentro de nuestro país.

De hecho, el estudio revela cómo el 92% delos encuestados tiene un enorme apetito por prestar.Este cambio de tendencia se ha dejado ver en las condiciones de financiación.Los márgenes, por ejemplo, se han estrechado, y se ha pasado de una horquilla entre 400 y 600 puntos básicossobre el Euribor hasta 225-325 puntos básicos.Los ratios loan to value (LTV) y loan to cost (LTC) pueden llegar a alcanzar el 70% en el caso de deuda senior y hasta el 80% en el caso de deuda mezzanine, donde los spreads son también mayores.

El siguiente gráfico muestra la respuesta de las doce entidades encuestadas respecto a los LTV, spreads y otras condiciones de la financiación.

Respecto a los volúmenes de financiación, varían según el perfil del prestamista. Mientras las firmas internacionales prefieren concentrarla en pocas operaciones, la banca española es más propensa a financiar varias operaciones de menor importe.Respecto a los plazos de amortización, la preferencia se sitúa entre siete y diez años.

“Lo más importante es que con la operación se generen flujos de caja que den lo suficiente para repagar la deuda”, explica Jorge Valenzuela,director de Servicios de Financiación de JLL. “Huyen de préstamos sindicados complejos o deuda corporativa, por las malas experiencias del pasado”.

El siguiente gráfico muestra las condiciones de financiación según el tipo de operación. El apartado 'special situation' se refiere a la financiación de carteras.

Respecto a los activos que las entidades están dispuestas a financiar,ocupan un lugar destacado los centros comerciales, logísticos y hoteles. También por las oficinas. La encuesta revela también cómo los bancos españoles han recuperado también el apetito por financiar proyectos residencialesprimepara la venta o el alquiler.

No obstante, muchos de los encuestados insisten en una frase: "No es café para todos", para resumir lo que han aprendido de la crisis inmobiliaria. Si bien, algunos aseguran que "olvidaremos pronto todo lo que ha pasado y cometeremos los mismos errores". Prevén una lenta recuperación económica e inmobiliaria, con mayores LTV y menores spreads, al tiempo que aseguran que las socimis continuarán siendo las protagonistas del mercado, tras haber participado en los últimos meses en el 80% de las últimas operaciones inmobiliarias.