Las hipotecas irrumpen en el SIMA: doce consejos para que la banca no te la 'cuele'

La banca parece dispuesta, definitivamente, a abrir el grifo de la financiación. La concesión de hipotecas mejora con cuentagotas al tiempo que los bancos llevan meses inmersos en la batalla por ofrecer las hipotecas más baratas del mercado.

Esta aparente apertura del crédito está presente en la edición de otoño del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), que se celebra en IFEMA del 24 al 26 de octubre. La feria ha reservado un área dedicada, exclusivamente, a la financiación hipotecaria y en ella participan ING Direct, EVO Banco y Bankinter.

Por primera vez en los dos últimos años, la banca aparca su papel como vendedor de pisos en la feria para centrarse en su core businness: prestar dinero.

Para no repetir los errores del pasado, para elegir la mejor hipoteca, ahí van doce consejos a tener en cuenta si estás pensando en hipotecarte y evitar sustos en el futuro:

1.- Aprende a autodenegarte una hipoteca y fórmate

"Antes de entrar por la puerta de una sucursal bancaria debes hacerte una pregunta. ¿Te conviene pedir una hipoteca? Debemos ser nosotros mismos los que nos autodeneguemos una hipoteca si consideramos que, en un futuro, podemos tener problemas para pagarla". Es el primer consejo de Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com, a un futuro hipotecado. "Las casas no se compran con ilusión sino con cabeza".

Además, "hay que estar formado antes de firmar cualquier hipoteca. Hay guías como la del Banco de España o la de iAhorro.com que son gratuitas y que debemos leerlas y entenderlas antes de contratar cualquier hipoteca", explica. "Si no somos capaces o no estamos capacitados para leer las cien páginas de cualquiera de estas guías no deberíamos arriesgar todo nuestro patrimonio, presente y futuro, contratando una hipoteca".

Para Estefanía González, responsable de finanzas personales de Kelisto.es, "cuando un cliente acude a un banco a pedir una hipoteca debe entrar por la puerta de la sucursal con información bajo el brazo sobre cómo está el mercado hipotecario y cómo está el panorama en torno al resto de productos que suelen ir asociados a una hipoteca. Seguros de vida y de hogar, tarjetas de crédito, cuentas corrientes".

2.- Compara hipotecas

Muy relacionado con lo anterior, es fundamental comparar la oferta hipotecaria del mercado. "Hay hipotecas que pueden parecer las más atractivas pero no tienen por qué serlo o, aun siéndolo, es posible que no podamos acceder a ellas porque no tenemos unos ingresos mínimos, necesitamos ahorros...", apunta Monserrat.

3.- Ojo al diferencial y al Euríbor

El diferencial es ese numerito o porcentaje que se añade al tipo de referencia de la hipoteca, el Euríbor. "Hoy en día hay muchas hipotecas por debajo del 2%. Si lo comparamos con lo que ofrecían los bancos hace apenas un año, nos puede parecer un diferencial atractivo. Pero no debemos olvidar que hace apenas cinco años, los diferenciales estaban cómodamente por debajo del 1%", apunta Estefanía González. "Hoy en día, no recomendaría nada más allá del 1,8% pero, obviamente, cada persona, cada familia debe hacer sus propios cálculos".

A día de hoy, el diferencial medio, según el índice hipotecario de Bankimia, está en el 2,368%. "Aunque en el mercado se pueden encontrar hipotecas con diferenciales de hasta el 3,90%", explica Maica López, responsable de prensa de Bankimia.

Tampoco pierdas de vista al Euríbor. La gran mayoría de los préstamos hipotecarios que se firman en España son a tipo variable y, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el Euríbor fue el tipo de referencia utilizado en el 87% de los nuevos contratos. Este índice se encuentra en la actualidad en mínimos históricos. Cerró el mes de septiembre en el 0,362%, en nivel más bajo desde que existe.

"Tomando este contexto de base, puede ser un tipo asumible. Pero hay que mirar más allá ya que una hipoteca es un préstamo a largo plazo", advierte Maica López. La amortización media, es decir, el tiempo que un hipotecado necesita para devolver todo el dinero al banco, se encuentra en 21 años, según el INE. "En todo este tiempo, el Euríbor puede dibujar varias trayectorias y abaratarse pero también incrementarse y encarecer las mensualidades".

Así, las cuotas de una hipoteca media de 100.866 euros a amortizar en 21 años con un diferencial del 2,368% al Euríbor a día de hoy serían de 526 euros al mes, según datos de la calculadora de hipotecas de Bankimia. En el caso hipotético que el Euríbor subiera hasta el 2,00%, las mensualidades serían de 612 euros: 86 euros más al mes, 1.032 más al año, siempre y cuando la revisión fuera anual.

Este escenario no sería nada descabellado si tenemos en cuenta que la media histórica del Euríbor se encuentra en el 2,8%, mientras que el máximo histórico alcanzó el 5,393% en julio de 2008. "Por eso es conveniente hacer simulaciones con posibles escenarios de subidas de tipos de interés en el futuro para comprobar si podemos asumir ese incremento de la cuota o no", añade Estefanía González.

4.- Cuidado con la vinculación

Casi todas -por no decir todas- las hipotecas, llevan asociadas una serie de productos cuya contratación, en la mayoría de los casos, supone una rebaja en los intereses. "No existe ningún tipo de limitación en cuanto a los requisitos y cada entidad puede exigir el cumplimiento de varios", explica Maica López.

Los más habituales son la domiciliación de una nómina y recibos (dos, tres...), la contratación de planes de pensiones o productos de inversión, suscribir una o varias tarjetas con las que hacer un uso mínimo mensual, trimestral o anual, tener unos ingresos mínimos o un saldo mínimo medio, contratar algún seguro...

"Nómina, seguro de vida y hogar a un precio razonable, son aceptables. A partir de ahí, hay que valorarlo y echar cuentas", señala Pau A. Monserrat. "Cuidado especialmente con los peligrosísimos swaps y con los seguros de protección de pagos", advierte.

Por otro lado, "antes de asumir las vinculaciones, los futuros titulares de una hipoteca deben estudiar si realmente van a poder cumplir con todas las que suscriban. Por ejemplo, en el caso de que les soliciten contratar una tarjeta y un consumo mínimo con ella, evaluar si normalmente son usuarios de esta forma de pago y si los gastos habituales que hacen con ellas cubren el posible mínimo que ponga la entidad. Si se lo piden, pensar en si van a poder disponer del saldo mínimo en cuenta, etc", apuntan desde Bankimia.

Maica López recuerda que en el caso de los seguros, "el único obligatorio es el de daños, que asegura el valor del bien hipotecado si sufriera daños por la acción de elementos naturales o un incendio. En ocasiones las entidades proponen que se contraten otros (de vida, de protección de pagos...) que también se suele traducir en bonificaciones de los intereses. En estos casos, los titulares deberían valorar si la rebaja que supone su contratación les compensa ya que en ocasiones las cuotas pueden ser altas".

5.- Mira con lupa las comisiones

"Antes de firmar una hipoteca se deberían estudiar y negociar las comisiones que puede aplicar la entidad. Intentar que sean las menos posibles o lo más bajas posible", recomiendan desde Bankimia.

Hay que fijarse especialmente en las comisiones de apertura y de estudio, pero también la de desestimiento o cancelación anticipada del préstamo. "Podemos recibir una herencia o nos puede tocar la lotería y si queremos cancelar de golpe la hipoteca podrían cobrarnos por ello", aclara Estefanía González.

Maica López añade, además, la comisión de novación y la de subrogación, "por si más adelante les conviene cambiar las condiciones de la hipoteca actual ante una futurible subida del Euríbor". La comisión de novación supone un cambio de condiciones del préstamo dentro de la misma entidad. Va del 0% al 1%. Mientras que la comisión por subrogación se añade ante un cambio de entidad. Desde el año 2008, el máximo legal establecido es del 0,50%.

6.- Cuidado con las cláusulas abusivas

El estallido de la crisis económica e inmobiliaria y la proliferación de ejecuciones hipotecarias han puesto de manifiesto la existencia de múltiples cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios. Entre ellas, la cláusula suelo y techo que siguen siendo legales y todavía aparecen en algunas hipotecas. "En la actualidad son pocas las entidades que las aplican, pero pueden existir. Se trata de límites por debajo -suelo- o por encima -techo- en los intereses", señala Maica López. "Según explica el Banco de España en la Guía de acceso al préstamo hipotecario “estas cláusulas están previstas en la normativa de transparencia”.

Son legales siempre que antes de la contratación se informe al cliente del “tipo mínimo y máximo a aplicar y la cuota máxima y mínima que habría que pagar como consecuencia de la aplicación de esos techos y suelos.

Pero no son las únicas. Hay que prestar atención a los intereses de demora - si bien la Ley Antidesahucios los ha limitado a tres veces el precio oficial del dinero- o la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo.

7.- Porcentaje de financiación y plazo de amortización

La financiación al 100% está única y exclusivamente reservada a la compra de pisos en manos de entidades financieras. Hoy en día, el banco solamente financia, como máximo, el 80% sobre el precio de venta o de la tasación, en el caso de primera residencia. Este porcentaje se reduce significativamente en el caso de la vivienda vacacional.

Además, es difícil encontrar hipotecas a más de 30 años -aunque hay casos contados que llegan hasta 35 o incluso 40-. "No es recomendable ni hipotecarse al 100% ni a plazos tan largos. Obviamente, cuanto menor sea la cantidad que tengamos que pedir al banco y menor el número de años para devolvérselo, menos intereses pagaremos", señala Estefanía González.

8.- Ingresos mínimos

Algunas de las mejores ofertas que hay actualmente en el mercado exigen unos ingresos mínimos a sus clientes. "No nos tenemos que hacer ilusiones porque si no cumplimos este requisito, el banco no nos concederá la hipoteca", apuntan desde Kelisto.es. Además, hay que leer muy bien la letra pequeña para conocer qué pasaría si dejamos de tener esos ingresos.

9.- Mira más allá de la hipoteca

Otro aspecto a considerar, antes de firmar una hipoteca, según Bankimia, "es si la entidad con la que se suscribe da respuesta a las necesidades habituales del futuro titular. En el caso que sea usuario de oficinas o cajeros, si dispone de estos en su área de influencia (zona en la que trabaja, cerca de su casa...). O si utiliza más internet, qué servicios le facilita la banca 'online'. O si utiliza determinados servicios (hace transferencias, utiliza cheques...), las comisiones que le aplican..."

10.- Prepara tu expediente económico

Antes de acudir a la entidad financiera, el director editorial de iAhorro.com aconseja recopilar y tener actualizados los papeles que nos va a pedir el banco para estudiar la operación: declaración de la renta, última nómina, etc y acudir con esta información a la oficina bancaria. "Lo recomendable es que no nos conformemos sólo con una entidad sino que visitemos tres o cuatro".

11.- Insiste a la entidad, que no se olvide de ti

"Una vez que has visitado dos o tres bancos, con educación, pregunta al director de la sucursal o a quien te ha atendido qué tal va el estudio de operación. No sería raro que aparquen la carpeta y no sepas nada en varias semanas. Así que insiste", recomienda Pau A. Monserrat.

12.- Oferta vinculante

Por último, antes de firmar nada, hay que pedir al banco la oferta vinculante. Es el documento en el que figuran todas las condiciones financieras del contrato. No obstante, tal y como advierte Monserrat, hay determinadas cláusulas o condiciones que pueden no aparecer en él. Como por ejemplo, la que impide dedicar la vivienda al alquiler sin consentimiento de la entidad. En caso de incumplimiento, ésta podría reclamar el cobro de toda la deuda pendiente. Por eso, lo más aconsejable, en su opinión, es pedir la copia de la minuta de la escritura al banco y s éste da largas al cliente, se puede acudir a la notaría.

En cualquier caso, es imprescindible leer con detenimiento tanto la oferta vinculante como la minuta y en caso de duda, consultarlo con un abogado o un asesor financiero. "Los 100 ó 200 euros que te puede costar puede ser el dinero mejor invertido de tu vida", concluye Monserrat.