Los pisos de segunda mano, el motor de la recuperación inmobiliaria en España

Se han convertido en el motor que puede sacar al sector inmobiliario del pozo sin fondo en el que lleva sumido desde hace más de un lustro. Las viviendas de segunda mano acaparan el protagonismo de las estadísticas oficiales en cuanto a operaciones inmobiliarias se refiere. Seis de cada diez viviendas que se venden en España son segundas, terceras, cuartas... transmisiones.

Los datos delel Instituto Nacional de Estadística (INE)conocidos hoy muestran unavance en un 24,7% en las operaciones decompraventa de pisos de segunda manoinscritas en los registros de la propiedad el pasado mes de julio. En total se registraron 18.082 transacciones. Por el contrario, las transaccionesde viviendas nuevas descendieronun 7,2% en tasa interanual, hasta 10.501 operaciones.

Recordemos que los datos difundidos por el INE corresponden acompraventas inscritas en los registros de la propiedadprocedentes de escrituras públicas realizadas en meses anteriores al de referencia.

Este empujón ha permitido que las cifras totales –teniendo en cuenta operaciones de primera y segunda mano– asciendan aun total de 28.583 operaciones en julio,un 10,7% respecto al mismo mes de 2013. Como se ha apuntado, el 63% de estas transacciones tuvieron como protagonistas a viviendas de segunda mano.

El dato es positivo puesto que esel quinto incremento consecutivo tras los experimentados en marzo, abril, mayo y junio, cuando la compraventa de viviendas subió más de un 22%, un 5%, un 5,4% y un 8,8%, respectivamente, poniendo fin a diez meses seguidos de caídas interanuales.

También es positivo porque respecto a junio de 2014, las operaciones han aumentado un9,6%, tras retroceder un 7,3% el mes anterior. No obstante, si tenemos en cuenta el dato acumulado, es decir, de enero a julio, todavía nos encontramos en cifras ligeramente inferiores a las del año pasado –en concreto, un 3,3% menos–. Es decir, la recta final del ejercicio será clave para intentar superar las cifras totales de 2013, sin duda, el año más duro para el mercado inmobiliario.

La esperanza de que se superen los datos del año pasado está depositada en los inmuebles de segunda mano. Entre enero y julio, las cifras de este segmento son un 6,2% superiores a las de hace un año. Sin embargo, si miramos las cifras de la vivienda nueva se observa una caída del 14%.

Además, los expertos esperan un acelerón en la recta final del año antelos cambios introducidos en la última reforma fiscalque supondrán una mayor carga para todos aquellos propietarios que vendan sus casas en 2015. Es decir, viviendas de segunda mano.

Hay que recordar que la reforma fiscal del Gobierno elimina los coeficientes de abatimiento y las correcciones monetarias que se aplican en el IRPF a las plusvalías que se generan por la venta de una vivienda. Esta medida provocará que, a partir de 2015, se paguen mayores impuestos cuando se vende una casa. Y en especial si la vivienda fue adquirida antes de 1994.

No obstante, los expertos se muestran cautos. Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com,“el aumento de las transacciones es una buena noticia aunque hay que mantener la cautela. El año con el que se comparan (2013) fue probablemente el peor ejercicio en la historia inmobiliaria española, y cualquier dato que se compara contra ese año sale positivo. En todo caso, el número de compraventas se mueve en unos términos, entre las 25.000 y 30.000 operaciones mensuales, que podríamos considerar como el 'nuevo normal'. Buena parte de estas operaciones son consecuencia de la vuelta al mercado de pequeños y medianos inversores que están entrando en renta variable y en ladrillo, muy negociado, buscando una mayor rentabilidad a sus ahorros frente a los bajos intereses ofrecidos por la renta fija”, concluye.

¿Qué entendemos por segunda mano?

Este mejor comportamiento del segmento de los pisos usados no es nuevo. Tal y como se puede observar en el gráfico, muestra un mejor comportamiento que las viviendas nuevas. Y las estadísticas tanto de los registros como de los notarios, así lo reflejan desde hace varios meses.

Pero ¿qué es una vivienda de segunda mano? Aefectos estadísticos, se entiende porsegunda mano las segundas o posteriores transmisiones de un inmueble. Es decir, nada tiene que ver con el año de construcción de la vivienda, que el estado de la misma sea mejor o peor, o que esta ni siquiera se haya estrenado, como sucede, por ejemplo, con todas las que se ha adjudicado la banca y que proceden de daciones en pago de promotoras.

En estoscasos ya se ha producido unaprimera transmisión, de la promotora o constructora a la entidad financiera. Por tanto, la compra de esos pisos por un particular se considera segunda transmisión.

No olvidemos que la banca ha sido el protagonista indiscutible del mercado inmobiliario desde hace tres añosen la venta de pisos de segunda mano. Su agresiva política de rebajas de precios y las facilidades de financiación a quienes compran una vivienda de sus balances les ha permitido 'deshacerse' de miles de viviendas. Operaciones que las estadísticas oficiales recogen como transacciones de segunda mano.

Por el contrario, se entiende porpisos nuevos, a efectos estadísticos, aquellos que se transmiten por primera vez. Por ejemplo, cuando un particular compra una vivienda a una promotora o aquellos pisos que ha promovido y construido la banca sobre terrenos adjudicados o aquellas promociones de pisos a medio terminar que la banca se ha encargado de finalizar.

Subidas de precios generalizadas

Por lo que se refiere a los precios, el incipiente cambio de tendencia se observa en todo tipo de inmuebles. Según datos también del INE, elprecio de la vivienda usada subió un 0,2%en el segundo trimestre de 2014 en tasa interanual, la más alta desde el cuarto trimestre de 2007, tras aumentar dos puntos sobre el trimestre anterior, mientras que el de vivienda nueva repuntó un 1,9%, tres puntos por encima de la del trimestre anterior. Esta tasa alcanza niveles positivos por primera vez desde el cuarto trimestre de 2008.