Cómo comprar casa en verano y no morir en el intento (Parte I)

Muchas decisiones importantes se toman durante el verano. Con el comienzo del nuevo curso escolar, muchos españoles deciden hacer borrón y cuenta nueva. Dejar de fumar, empezar a hacer ejercicio y, por qué no, comprar una vivienda. Los agentes inmobiliarios reconocen que en estos meseshay más movimiento de lo que se piensa y que quien busca casa es quien realmente está interesado en comprar.

Si eres uno de ellos, no quieres volverte loco y no dejar cabos sueltos, aquí te presentamos una serie de consejos para que afrontes la que, sin duda, va a ser la mayor inversión de tu vida.

Posiblemente es la primera pregunta que deberías hacerte. Analiza los pros y los contras de comprar frente a vivir de alquiler. ¿Realmente quieres comprar?, ¿por qué quieres hacerlo?No te dejes llevar por frases tan manidas como "alquilar es tirar el dinero" o“para pagar 700 euros de alquiler pago 700 euros de hipoteca”.

Cuidado. La cuenta de la vieja no es tan sencilla. Comprar un pisono depende única y exclusivamentede poder pagar la cuota mensual, sino que tener una vivienda en propiedad acarrea una serie de gastos –impuestos, derramas, arreglos de la vivienda, gastos de comunidad…– que no tiene el alquiler. Tenlos en cuenta a la hora de elaborar los pros y contras.

Además, valora las ventajas que ofrece tener una vivienda en alquiler como la movilidad si cambias de trabajo o de ciudad, o si la zona deja de gustarte porque has tenido hijos o has comenzado a hacer deporte y no tienes ni parques ni gimnasios cerca. Sopesa tambiénla facilidad para rescindir el contrato que ofrece el alquiler si, por desgracia, pierdes tu trabajo.Además, no olvides que la cuota que pagas si vives de alquiler es mucho más estable que la hipoteca puesto que, salvo que tengas un tipo de interés fijo –apenas el 7% de las hipotecas que se firman lo tienen–, estará sujeta a futuras fluctuaciones que podrían darte más de un disgusto.

Una vez que estás decidido a comprar, este es, sin duda, el primer punto de partida. Es necesario que sepamos cuánto dinero podemos gastarnos como máximo en nuestra futura vivienda para acotar el tipo de inmueble que podremos adquirir. De nada sirve que se nos pongan los dientes largos con viviendas que nunca podremos pagar y para las que la banca nunca nos dará financiación. Aunque soñar es gratis, hay que ser realistas para no llevarse desilusiones.

Para poder fijarnos un presupuesto es necesario que echemos mano de la calculadora. Es posible que tengamos ahorros suficientes para afrontar una compra al contado. No es nada descabellado. En los últimos años, cerca del 70% de las ventas de viviendas no necesitaron financiación. Si no es tu caso, haz cuentas. Apunta en un papel exactamente el dinero que tienes ahorrado. Si tienes dinero invertido –un depósito, acciones, etc,– consulta cuándo podrías rescatarloy si sufrirías alguna penalización por ello. ¿Vas a disponer de una ‘ayuda extra’ –padres, familiares o amigos–? Apunta hasta el último céntimo.

Si necesitas financiación, tendrás que recurrir a la banca. Puede resultar precipitado, pero para poder empezar a buscar casa es necesario que sepamos cuándo dinero está dispuesto a prestarnos para poder tener una idea más exacta de nuestro presupuesto total. Con la crisis, la banca ha cerrado a cal y canto el grifo del crédito y, aunque en los últimos meses lo ha abierto ligeramente, no financia más del 80% salvo que la vivienda que vayas a comprar sea de su propiedad.

Busca en internet las ofertas más atractivas del mercado y acude a varias entidades financieras. En una primera visita, y tras aportar algunos datos sobre los ahorros de los que dispones, el dinero que pretendes gastarte otu situación laboral, el banco podrá decirte si la financiación es viable o no. Por este tipo de consultas, la entidad financiera no debería cobrarte ni un solo euro.

Cuando compras una vivienda tienes que hacer frente a una serie de gastos e impuestos derivados de la compra. El IVA, en el caso de las primeras transmisiones (10% sobre el precio de venta) y elImpuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), para segundas y posteriores transmisiones y que varía según las comunidades autónomas (,7%, 8%...). Registrar la escritura también conlleva una serie de gastos como el impuesto deActos Jurídicos Documentados (AJD), el registradory el notario,los mismos gastos que tiene registrar la escritura de la hipoteca. En total, todos ellossuelen suponer entre un 10% y un 12% sobre el precio final de venta. Haz tus cuentas teniendo esto en mente.

El pinchazo inmobiliario ha tenido nefastas consecuencias para miles de familias que han visto cómo por culpa del paro no podían hacer frente al pago de la hipoteca. A partir de una sencilla multiplicación puedes averiguar si te puedes permitir comprar una vivienda o no. Los expertos desaconsejan destinar los ingresos brutos anuales de más de cuatro años a pagar una casa. Si eres soltero y ganas 30.000 euros brutos al año, deberías descartar viviendas de más de 120.000. Si vives en pareja y los ingresos que entran en el hogar son, pongamos, de 50.000 euros, el límite debería estar en 200.000.

También tienes otra forma de averiguar hasta dónde deberías pagar: teniendo en cuenta el porcentaje que representará la cuota hipotecaria sobre la renta salarial neta disponible. En este caso, el límite se encontraría en torno al 30%.

En un contexto de tipos de interés y Euribor en mínimos históricos, es totalmente desaconsejable, si compramos una vivienda, hacerlo en el límite de los parámetros anteriormente mencionados. El Euribor, que sirve de referencia a prácticamente el 90%de las hipotecas que se firman en España, se encuentra en mínimos, en torno al 0,5%. Con unos diferenciales, a día de hoy en torno al 2% –los expertos desaconsejan endeudarse a diferenciales superiores–, significaría que, una vez hipotecados, comenzaríamosa pagar intereses del orden del 2,5%. O incluso algo superiores, ya que son muchos los bancos que cobran un interés inicial –12, 24 o 36 meses– sensiblemente superior.

Además, no olvides que la hipoteca nos va aacompañar durante 10-15 años, en el mejor de los casos, o hasta 20 o 30. En todo este tiempo, y aunque realicemos amortizaciones que vayan reduciendo el importe del capital prestado, el Euribor, con toda probabilidad, acabará subiendo, lo que afectará directamente a nuestracuota hipotecaria.

Un par de apuntes. La media histórica del Euribor se encuentra por encima del 2,5% por lo que con una hipoteca a un Euribor + 2%, estaríamos hablando de intereses cercanos al 5%. Pero ¿qué pasarási algún día el Euribor vuelve a los máximos históricos que alcanzó en julio de 2008, cuando llegó a rozar el 5,4%? ¿Seríamos capaces de pagar nuestra hipoteca con un Euribor a esos niveles?