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La vivienda despierta de su letargo en Madrid: ¿dónde están los puntos calientes?
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MOVIMIENTOS INMOBILIARIOS EN ZONAS CONCRETAS

La vivienda despierta de su letargo en Madrid: ¿dónde están los puntos calientes?

El mercado inmobiliario español comienza a salir del coma en el que ha se ha visto sumido en los últimos seis años. Aunque partimos de niveles

El mercado inmobiliario español comienza a salir del coma en el que se ha visto sumido en los últimos seis años. Aunque partimos de niveles de ventas históricamente bajos y cualquier dato positivo hay que interpretarlo con prudencia, lo cierto es que comienzan a apreciarse ligeros síntomas de mejora.

El descenso de precios comienza a amortiguarse con repuntes puntuales en determinadas zonas de la geografía española al tiempo que empieza a producirse un ligero aumento en las ventas de casas. La banca ha abierto tímidamente el grifo del crédito y la idea de comprar una vivienda aprovechando los fuertes ajustes de precios vuelve a sobrevolar sobre las cabezas de los ciudadanos.

Madrid, junto a las zonas costeras, es uno de los mercados en los que la actividad inmobiliaria ha comenzado a despertar de su largo letargo frente a zonas donde el mercado sigue totalmente paralizado. Los movimientos del último año son un ejemplo de que algo está cambiando, al menos, en la capital.

Hacía más de un lustro que una promoción sobre plano no se vendía entera de la noche a la mañana. Hacía años que cientos de personas no se ‘peleaban’ por entrar en una cooperativa. Años que no se formaban interminables listas de espera para poder acceder a un piso. Escenas totalmente habituales en pleno boom inmobiliario vuelven a repetirse en zonas muy concretas del mapa inmobiliario español y el centro de la capital es uno de estos puntos calientes.

Esto es así por la fuerte bajada de precios –la vivienda nueva en Madrid acumula una caída del 42,2% según Sociedad de Tasación–, por la escasez de la oferta y una demanda con apetito comprador. Según esta tasadora, en la capital, hoy en día apenas hay 2.500 viviendas nuevas en venta. De ahí el enorme interés que han despertado algunos proyectos residenciales.

Como el del Bravo Murillo, 107 de Madrid. Hace justo un año, en el verano de 2013, fue muy sonada la venta, en apenas tres semanas, de toda una promoción de 80 viviendas protegidas, cuya construcción había comenzado en febrero de este año. Estas se ubicarán en unas antiguas cocheras de la EMT a escasos metros de la glorieta de Cuatro Caminos. Detrás de este proyecto se encuentra la gestora Inmoglaciar, que adquirió el solar en mayo del año pasado gracias al apoyo financiero de Ibercaja.

También han despertado mucho interés promociones que se han presentado al mercado con precios muy competitivos, como la que arrancará este otoño junto a Plaza de Castilla, Residencial Nature, un proyecto de casi un centenar de viviendas cuya entrega se contempla para el primer trimestre de 2017, inmuebles que han salido a la venta a 2.300 euros el metro cuadrado –2.100 euros más IVA– y de los cuales ya han sido vendidos casi medio centenar. La promoción se presentó al público en el Salón Inmobiliario de Madrid, donde, en apenas tres días, se cerraron 14 reservas.

Raimundo Fernández Villaverde, el caramelo más codiciado

Aunque, sin duda, el mayor revuelo se ha producido en torno a un solar que podría ser el germen del mayor proyecto residencial en la capital, pero que ni siquiera ha salido aún a la venta. Un solar cuya subasta por parte del Ministerio de Defensa está prevista para después del verano, según las fuentes consultadas.

Un terreno de 14.500 metros cuadrados y una edificabilidad de más de 54.000 situado a escasos 400 metros del Paseo de la Castellana y cuya venta ha despertado un enorme interés entre fondos internacionales, promotoras y gestoras de cooperativas, convirtiéndose, a día de hoy, en uno de los activos inmobiliarios más codiciados.

Gestoras de cooperativas como Domo e Ibosa han manifestado públicamente que irán a por todas. Ambas tienen la cooperativa cubierta y cuentan con listas de espera. Según fuentes consultadas por este diario, no son las únicas cooperativas interesadas puesto que el terreno ha despertado también el interés de fondos y promotores privados.

No obstante, si por algo se ha caracterizado el último año ha sido por la fuerte presencia y movimiento de las cooperativas. Precisamente Domo se encuentra detrás de la promoción de viviendas más solicitada de Madrid, en la calle Guatemala, con más de un centenar de interesados en lista de espera, un proyecto muy similar al que podría llevarse a cabo en Raimundo Fernández Villaverde puesto que fue una cooperativa la que adquirió un terreno público –la antigua Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid–.

Las obras ya han comenzado y se construirán viviendas a razón de 3.400 euros el metro cuadrado. Los cooperativistas pagaron 67 millones de euros por un solar cuyo concurso quedó desierto. Sólo una diferencia respecto a lo que puede suceder con el solar de Defensa. En el caso de la calle Guatemala, la cooperativa EAI 310 compró el terreno después de que su subasta quedara desierta.

En Raimundo Fernández Villaverde, tanto las cooperativas como los fondos o promotores privados interesados deberán pujar por él, lo que, según los expertos consultados por El Confidencial, podría incrementar el precio de las viviendas. Precisamente, según ha podido saber este diario, el gran interés que ha despertado este terreno ha llevado al Ministerio de Defensa a retrasar la fecha de publicación de las condiciones técnicas de la subasta de julio a septiembre.

Además de las cooperativas, algunas promotoras han conseguido capear el temporal de la crisis y sacar adelante varios proyectos en la capital

Como ella, son muchas las cooperativas que han conseguido mantener con vida el maltrecho mercado residencial madrileño. Valdebebas es un claro ejemplo. En pleno desplome de la construcción han emergido lentamente, pero con paso firme, no cien ni doscientas, sino más de 4.000 viviendas, más del 90% de ellas en régimen de cooperativa.

Aunque, en general, están presentes en muchos puntos de la capital. En el Ensanche de Vallecas, por ejemplo, Libra Gestión comenzará a finales de verano la construcción de 98 viviendas sobre un solar propiedad y financiado por el BBVA y vendido al 100% en apenas un mes. Pisos entre 1.460 y 1.620 euros el metro cuadrado al pie de la estación de metro de La Gavia, la sexta promoción de la gestora en Vallecas. "En esta zona se produjo un auténtico boom inmobiliario y los precios se dispararon", explica a El Confidencial Miguel Palmero, director general de Libra Gestión.

"Quedan viviendas sueltas y pisos pequeños de uno o dos dormitorios. Las viviendas que hoy vendemos nosotros las vendíamos en pleno auge inmobiliario por el doble", añade.

Pocos supervivientes

Además de cooperativas, destacan los proyectos de auténticas supervivientes. Es el caso de Pryconsa, una promotora que, tal y como explicaba hace unos meses a El Confidencial, no compra suelo al contado. La empresa promueve y construye. "En Pryconsa no se hipoteca ningún solar y nos autofinanciamos hasta la entrega de llaves, cuando el cliente pide su hipoteca y nos desembolsa el resto. Se puede construir sin necesidad de tener al banco detrás, a base de nuestras arcas y con lo que nuestros clientes van aportando", explicaban en aquel encuentro.

Uno de sus proyectos más significativos en la capital es Residencial Las Rosas, en el barrio del mismo nombre. Al igual que el resto de proyectos, está muy bien ubicado, un punto a favor para estas promociones. Dicha promoción está entregada y todavía hay viviendas disponibles. El porcentaje de casas vendidas es del 90%.

También Vía Célere ha sabido capear el temporal y en estos seis años de crisis ha conseguido sacar adelante varios proyectos en la capital. Uno de ellos, Residencial Nebulosas, en la zona de Méndez Álvaro. 142 viviendas de todas las tipologías –uno, dos, tres, cuatro dormitorios, bajos con jardín o áticos con terrazas– con precios que oscilan entre los 3.400 euros el metro cuadrado para viviendas de unos 120 metros hasta 4.190 euros, los apartamentos de 50 metros.

El Estado quiere aprovechar el tirón

Y en medio de este resurgir inmobiliario, la Administración Pública. El Ministerio de Defensa prefiere esperar a que pase el verano para acometer la subasta de Raimundo Fernández Villaverde ante el interés generado, mientras que Hacienda , por el contrario, ha decidido dejar los deberes hechos antes de las vacaciones y esta semana convocaba la subasta de un edificio de viviendas de lujo y varios pisos de alto standing de Madrid por los que espera obtener, al menos, 20 millones de euros.

Se trata de un edificio residencial situado en la calle Barquillo nº 13, en el barrio de Justicia, en pleno centro de Madrid, que se encuentra actualmente vacío y en desuso con una superficie de 3.174 metros cuadrados repartidos en 6 plantas: con sótano, locales y viviendas con superficies, en algunos casos de más de 500 metros cuadrados. Además de varios pisos en la calle Cea Bermúdez, 46 con superficies entre 300 y 600 metros cuadrados por los que pide, en total, algo más de 3,3 millones de euros.

El mercado inmobiliario español comienza a salir del coma en el que se ha visto sumido en los últimos seis años. Aunque partimos de niveles de ventas históricamente bajos y cualquier dato positivo hay que interpretarlo con prudencia, lo cierto es que comienzan a apreciarse ligeros síntomas de mejora.

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