InverSeguros saca al mercado el botín inmobiliario de Madrid por 250 millones

Más ladrillo al mercado. El apetito por el real estate español puede provocar que por fin se ejecute otra vieja operación que lleva arrastrándose meses. Se trata de la liquidación de los activos fondo inmobiliario Segurfondo Inversión FII, es decir, el vehículo de inversión colectiva que lanzaron las compañías de seguros (Aegon, Allianz, AXA, Catalana Occcidente, CNP, Mapfre, Zurich…) agrupadas en torno a InverSeguros, la plataforma de servicios financieros que a su vez canaliza sus intereses en el sector inmobiliarios a través de la firma InmoSeguros.

El súbito apetito por el ladrillo español, incluidos los activos de uso residencial, ha permitido a InmoSeguros barajar la venta en bloque de toda la cartera de activos que atesora a través de su fondo inmobiliario, cerrado en 2011 para su disolución y liquidación ordenada, que al cierre del año pasado tenía valorado todo su patrimonio en 268 millones de euros. El proceso organizado de venta ha suscitado el interés de algunos de los fondos más activos en el sector, como Azora, Oaktree o Lone Star, además de otros como Altamar, según fuentes del mercado.

Como reconoce la propia gestora en su informe del segundo semestre de 2013, después del verano se elevó "el número de contactos con inversores mayoristas, tratando de iniciar negociaciones para la venta de paquetes importantes del patrimonio o, incluso de la venta en su totalidad". El cambio favorable apreciado en los últimos meses es destacable. "Se ha pasado de mantener algunos contactos con inversores sólo interesados en la adquisición de créditos y de oficinas, a abrir líneas de negociación con inversores interesados en lotes de activos residencial".

A pesar de contar con una tipología de activos mixta, Segurfondo Inversión atesora un 62% de su patrimonio (165 millones de euros) en viviendas, en su mayoría concentradas en los barrios más distinguidos de Madrid (Salamanca, Chamberí, Centro, Chamartín…). Al igual que otros operadores, como Restaura, el fondo inmobiliario adquiría edificios antiguos para luego rehabilitarlos y patrimonializar su revalorización, aunque esta característica especial no ha conseguido evitar el deterioro de la rentabilidad, sobre todo tras el cambio del cálculo del valor liquidativo.

Hace justo un año, InverSeguros apostó por una estrategia de bajadas graduales de precios de venta y adoptó una mayor "flexibilidad negociadora ante ofertas serias de compra". La gestora trataba de resolver de esa forma "la debilidad económica y falta de actividad inmobiliaria" con que arrancó 2013, "lo que hizo necesario incrementar la agresividad comercial bajando más los precios de venta, especialmente respecto de aquellos activos para los que la demanda había sido muy baja". Aun así, su política de liquidación era de venta unidad a unidad.

Aunque la ventana de oportunidad para ver todos los activos de un plumazo puede ser limitada, InverSeguros cuenta hasta marzo de 2015 para liquidar el fondo al completo (pisos, plazas de garaje, oficinas y locales comerciales). Además, la presión de la deuda vinculada a los inmuebles en cartera es cómoda, ya que los 21 millones de euros que debe pagar en julio de este año están por debajo de la posición de tesorería que mantiene el fondo, con 26 millones de euros en caja, fruto de las operaciones ordinarias y las ventas realizadas. La puja está en marcha.