España ya puede consolarse: la burbuja inmobiliaria es aún mayor en Reino Unido

Europa está enladrillada… ¿quién la desenladrillará? Seis años después del estallido de la crisis, la deuda inmobiliaria sigue representando un lastre sobre los balances de las entidades financieras. A cierre de 2013, el peso de la deuda inmobiliaria en Europa se situó en 926.000 millones de euros, sólo un 11% menos que en 2008, lo que confirma el gradual y lento proceso de desapalancamiento de la región, según un reciente estudio de la consultora inmobiliaria internacional CBRE.

El reparto por países revela la verdadera dimensión de la burbuja. A la cabeza, en términos absolutos, figura Reino Unido, que concentra un 34% de la deuda, seguida de Alemania (25%), España-Portugal (20%) y Francia (17%), mientras que el resto de países europeos suma el restante 4%. Según la consultora, nuestro país es, junto a Italia, el mercado de la región que más rápido incrementará la reducción de deuda en los próximos años, conforme avance la estabilización de su sistema financiero.

Si a los mismos datos del informe de CBRE se introduce la variable del PIB nacional de cada paíslos resultados siguen siendo similares, aunque algo más reveladores. Reino Unido sigue figurando a la cabeza (16,5%), por delante incluso de la suma España-Portugal (15,6%), que ocuparía el segundo puesto en esta categoría. A continuación aparece Alemania (8,4%) y en cuatro y último lugar Francia (7,7%), para quien la deuda inmobiliaria de su sistema financiero apenas resulta relevante sobre la riqueza global del país.

Para el presidente de CBRE en España, Adolfo Ramírez-Escudero, "2014 se presenta como el año en el que, en paralelo a la reapertura de los flujos de capitales para el mercado español, una gran parte de las carteras de préstamos en los balances bancarios cambiarán de manos. Sin duda, existen varios paralelismos con lo ocurrido durante los últimos 18 meses en Reino Unido-Irlanda y es posible hasta que coincidan algunos protagonistas tanto en la compra como en la venta".

El rescate público de entidades como las británicas Royal Bank of Scotland y Lloyd's, junto a las irlandesas Anglo Irish Bank, Allied Irish Bank y Bank of Ireland, sirve de muestra para valorar la dimensión de su burbuja inmobiliaria anglosajona, con la que se puede comparar lo ocurrido en España con la reestructuración del sistema financiero tras la nacionalización de Bankia, Caixa Catalunya y NovaGalicia, además de la integración de otras cajas como CCM, Cajasur o CAM bajo otras entidades.

Como recuerda el director de Real Estate Finance para EMEA, Philip Cropper, “al principio, los bancos del Reino Unido e Irlanda adoptaron una postura que defendía la toma de control y la liquidación de los activos como forma de maximizar el valor. Sin embargo, el auge del capital que busca activos en dificultades y activos con valor agregado, unido a la repercusión sobre el coste del capital que supone para los bancos mantener préstamos no productivos, ha dado pie a que se aceleren los procesos de venta de grandes carteras de préstamos".

Un camino muy similar al que posteriormente se han ido sumando en España el conjunto de entidades financieras y el propio banco malo público/privado. De hecho, la pauta del mercado anglosajón es la que ahora sigue la Sareb, asesorada en su constitución por un conjunto de consultoras liderado por CBRE, para llevar a cabo las primeras ventas de activos. Una línea estratégica de marcado carácter financiero, que no inmobiliario, obligado entre otras causas por el elevado coste de la deuda asumida.

La semana pasada, el director de activos inmobiliarios de Sareb, Juan Barba, resumió de manera muy gráfica esa situación al recordar que el banco malo necesita facturar cuatro millones de euros al día si no quiere generar pérdidas para el contribuyente.Esa urgencia de los vendedores por liquidar su stock de crédito inmobiliario choca con la capacidad de absorción del mercado, pues según el informe el 79% del total (en torno a 731.000 millones de euros) todavía tendrá que madurar en los próximos cinco años.

Como señala el director nacional Real Estate Finance para España, Ricardo Werth, "en los últimos 12 meses hemos visto como un gran número de fondos de inversión se interesaban por grandes paquetes de deuda de entidades financieras en España. Un tipo de operación que seguiremos viendo durante 2014, como ya se observa”. No en vano, el antiguo banco hipotecario alemán Eurohypo ha puesto en venta toda su cartera de crédito en España (5.000 millones), como hace un semestre hizo en Reino Unido.