La inversión hotelera en España se dispara un 50% en 2013 y roza los 800 millones

Algo ha cambiado definitivamenteen el mercado hotelero español en los últimos seis meses. Tras un arranque de 2013 que hacía presagiar lo peor,los fondos de inversión decidieron finalmente dejar tomar tierra en la recta final de año, y dejar de sobrevolar un mercado que llevan meses, incluso años, acechando.

Durante el ejercicio pasado se cerraron operaciones que han supuesto una inversión cercana a los 800 millones de euros, casi un 50% más que hace un año,cuando apenas se alcanzaron los 529 millones de euros. Cifra que se aproxima a los niveles de hace cuatro años, pero todavía muy lejos de la cifra récord de 1.780 millones de euros de 2006, según datos de Irea, que ha presentado este jueves su informe sobre la inversión hotelera en España en 2013.

“2013 ha sido un ejercicio extraordinariamente atípico, con un cambio radical y un interés renovado por parte de los inversores a partir de junio”, explicóMikel Echavarren consejero delegado de la consultora. Prueba de ello es que más del 70% del volumen de inversión se materializó a partir del mes de junio.

La compra del Hotel W Barcelona por parte de un fondo qatarí por 200 millones de euros (hotel de la imagen) o la operación Canalejas -que incluye un proyecto hotelero- han sido, según la consultora dos de las operaciones más destacadas de 2013.

“La confianza en el mercado Español ha regresado animada por una fuerte caída de la prima de riesgo, el ligero incremento del PIB durante la segunda mitad de 2013 y ante las expectativas de crecimiento económico para los próximos dos años”, ha señalado Miguel Vázquez, socio de Irea y director del área de hoteles de la compañía. Una mejora de la confianza que ha provocado la reactivación de los flujos de inversión hacia España, que recibió casi 40.000 millones de euros del extranjero durante el año pasado -el doble que en 2012- y lavisita de más de 60 millones extranjeros. Cifras que sitúan a España en el cuarto puesto mundial por llegada de turistas internacionales y en el segundo en cuanto a ingresos.

Madrid, Barcelona –concentraron el 95,4% de la inversión– y zonas costeras con fuerte presencia de turistas extranjeros, han acaparado las transacciones hoteleras entre las que, además de la compra de hoteles ya existentes (465 millones de euros), haganado mucho peso la compra de inmuebles –oficinas, activos residenciales…– con el objetivo de ser reconvertidosen hoteles (326 millones de euros, triplicando casi los110 millones de 2012). Asimismo, los inversores han buscado activos de primera categoría: el 60% del volumen de la inversión se ha concentrado en el segmento de cinco estrellas o cinco estrellas gran lujo.En 2013 el 55% del volumen de transacciones se concentró en activos singulares o prime como W Barcelona o Westin Valencia, mientras que en 2012 no se registró transacción alguna dentro de esta categoría.

Además, en la apuesta de los inversores han tenido más peso los hoteles urbanos. Aunque se han cerrado másoperaciones de activos vacacionales (16) frente a producto urbano (7), este último concentró 259 millones de euros de inversión en 2013, un 55,6% del total. "Es un hecho que durante el periodo de crisis, a excepción de 2012,se ha invertido la tendencia histórica de preponderancia de la inversión en vacacional, por la consideración de la inversión en hoteles urbanos como activo refugio", ha explicado Miguel Vázquez.

La banca deshace sus posiciones hoteleras

"El gran protagonista de 2013 a nivel comprador de hoteles en funcionamiento ha sido sin duda el inversor extranjero, acaparando entre inversores, fondos y cadenas el 60% de la inversión total. El segundo inversor más activo, en línea con lo ocurrido en años anteriores han sido las cadenas hoteleras locales que protagonizaron el 28,2% del volumen total de las transacciones", apunta Miguel Vázquez quien añade que "desde el punto de vista del vendedor,las entidades financieras han incrementado su protagonismo siendo la contraparte en operaciones de venta distress de activos hoteleros resultado de adjudicaciones o venta de participaciones directas realizadas en hoteles con anterioridad al inicio de la crisis2.

Por lo que se refiere a la inversión en inmuebles para su reconversión a uso hotelero, los protagonistas han sido principalmenteinversores locales (82% del total), mientras que las entidades financieras han acaparado las ventas.

Optimismo para 2014

Desde Irea se muestran optimistas para el ejercicio que acabamos de estrenar. En su opinión,"sigue intacto enel elevado interés inversor en plazas como Madrid y Barcelona o en destinos turísticos consolidados y bien posicionados a nivel dedemanda internacional como Canarias, Baleares o la Costa del Sol. Estas zonas seguirán protagonizando la actividad inversora en 2014", señala Mikel Echavarren.

"Labuena dinámicaque han empezado a manifestar los inversores en “modo compra” movilizará a propietarios de hoteles ainiciar procesos de venta. En un mercado en el que durante 5 años no ha habido un registro válido de comparables (precios por habitación, multiplicadores sobre ebitda, etc.)la reactivación del mercado transaccional supondrá un efecto llamadatanto para compradores como para vendedores y, por ende, aunque seguramente de forma más tímida, para financiadores”,señala Miguel Vázquez.

No obstante, advierten estos dos expertos, sigue existiendoungap/diferencialentre expectativasde vendedores y compradores, "si bien las propias dinámicas del mercado deberán favorecer una progresiva, pero seguramente lenta, convergencia entre ambas posiciones".

No todo son buenas noticias, ya que ladebilidadque todavía sigue presentando elconsumo internoseguirá dificultando la esperada recuperación en precios hoteleros y condicionará la evolución de las ocupaciones durante 2014, "efecto que seguirá siendo particularmente destacable en destinos secundarios urbanos, muy dependientes de la demanda nacional, lo que dificultará el cierre de operaciones en dichos mercados", añade Miguel Vázquez.

Desde Irea anticipan además el protagonismo durante 2014 deoperaciones relevantes de compra de deuda con colateral/garantía basada en activos hoteleros, operaciones que hasta la fecha apenas se han producido.

"El excelente entorno competitivo que se ha generado en los procesos de venta de deuda protagonizados tanto por Sareb como por las entidades financieras en los últimos meses, permite anticipar que este tipo de operaciones contarán con un marcado protagonismo en 2014. A pesar de que las operaciones cerradas hasta la fecha se refieren principalmente a activos residenciales en renta, edificios de oficinas, locales comerciales, etc. consideramos quelas operaciones de compra-venta de deuda se extenderán a deuda asociada a activos hoteleros, lo que constituirá una vía indirecta para fondos oportunistas de tomar el control de activos hoteleros”, continúa Miguel Vázquez.