2013: el peor año para vender casa

El ejercicio que acabamos de despedir pasará tristemente a la historiacomoel peor año para la venta de viviendas desde que estalló la crisis. Nunca antes se habían vendido tan pocas viviendas en España. Nunca antes había sido tan difícil comprar o vender una casa como ahora.Las operaciones se han hundido hasta niveles nunca vistos, al menos en los últimos quince años, cuando comenzó a gestarse la locura inmobiliaria.

Los datos hablan por sí solos y no dejan lugar a dudas. Entre enero y octubre de 2013 se vendieron en España 235.541 viviendas, 30.000 menos que durante el mismo periodo de 2012. Entonces, la cifra ascendió a 265.000 unidades.

Tirando de estadísticas, es totalmente imposible que en el conjunto de 2013 se superen las 370.000 viviendas vendidas durante todo 2012 ya que para ello deberían haberse vendido en noviembre y diciembre más de 134.000, una cifra a todas luces imposiblesi tenemos en cuenta que en los últimos seis años –desde 2007–, nunca se han vendido tantos inmuebles en la recta final del año.

En noviembre y diciembre de 2007 se transaccionaron más de 125.000 operaciones, casi 117.000 a finales de 2010 y algo más de 100.000 en 2012, si bien en ese año se produjo un importante impulso de las ventas ante la inminente desaparición de la desgravación por compra de vivienda y la subida del IVA a partir de enero de 2013. En los dos últimos meses de 2008 y 2011, apenas se vendieron más de 80.000 viviendas, mientras que en 2009se superaron ligeramente las 92.100 operaciones, datos todos ellosdel Consejo General del Notariado.

A pesar del fuerte ajuste de precios experimentado desde máximos –Sociedad de Tasación cifra la caída en cerca de un 50%–, las enormes dificultades para acceder al crédito por parte de las familias,la elevada tasa de desempleo, el miedo por la situación económica actual y futura y una constante pérdida de poder adquisitivo de los hogares –vía reducción de salarios, subida de impuestos...– han provocado una auténtica hecatombe en el mercado residencial.

2013 ha sido un año dramático para los vendedores, aunquela banca ha hecho una buena limpieza de ladrillo de sus balances al haber podido controlaral comprador mediante el acceso al crédito. Un estrangulamiento financiero que ha provocado un enorme impulso de las compras sin necesidad de financiación, es decir, sin hipoteca de por medio, como puede verse en el gráfico.

Si en 2007 el 60% de las ventas se cerraban con financiación, en la actualidad, siete de cada diez viviendas vendidas se cierran con dinero contante y sonante, según los últimos datos de los notarios.Además, quienes necesitan una hipoteca, cada vez piden menos dinero prestado al banco. El porcentaje financiado sobre elvalor del activose ha reducido hasta el 76%, un porcentaje que también se sitúa en mínimos históricos.

Esta parálisis también ha tenido un impacto directo sobre el mercado hipotecario, que ha sufrido una corrección, si cabe, más bruscaa la experimentada en las operaciones de compraventa. Al igual que ha sucedido con las ventas, nunca antes se habían firmado y concedido tan pocas hipotecas en España.

Lanegativa de la banca a financiarha tenido un impacto mucho más brusco sobre el desplome del mercado hipotecario que el descenso de las ventas de casas.Antes del estallido de laburbuja inmobiliaria, en 2005, llegaron a firmarse en España más de 129.000 hipotecas frente a las apenas 12.150 actuales, lo que implica un desplome del 90%, según datos del INE. Por el contrario, el desplome en la venta de viviendas se sitúa en torno al 60%, un porcentaje muy elevado, pero inferior al experimentado en laconcesión de créditos destinados a la adquisición de inmuebles.

“Laconcesión de hipotecases el oxígeno que necesita el mercado inmobiliario español para poder subsistir. Y en vez de mejorar, los datos reflejan mes a mes que el grifo de la financiación sigue cerrado. Sin crédito, no habrá reactivación”, explicaba Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.es ante los últimos datos sobre hipotecas del INE.

El panorama para 2014 se presenta todavía con nubarrones, a pesar de que comienzan a ser numerosas las voces dentro del sector que empiezan a hablar de recuperación. La banca–si finalmente decide abrir el grifo del crédito–, la esperada mejora económica que reduzca las tasas de desempleo y devuelva la confianza a los inversores, y el ajuste final de precios tendrán un papel clave en que realmente sea así.