Avalistas al borde del desahucio, armas legales para frenar la ejecución hipotecaria

Son víctimas colaterales de las ejecuciones hipotecarias y los grandes olvidados del sistema hipotecario, pero han estado engordando las cifras de las miles de familias que se han quedado sin casa en los últimos cinco años. Sucastigo no ha sido no poder pagar la hipoteca, sino haber actuado como avalistas en una operación hipotecaria que ha terminado en catástrofe.

Padres, madres, familiares o amigos que, movidos por un acto de buena voluntad o generosidad (ahora ya no importa), decidieron poner a disposición del banco todo supatrimonio, presente y futuro, para que su hijo, tío, primo o amigo, pudiera comprarse unavivienda. Un hijo, un tío, un primo o un amigo que no hapodido pagar su hipoteca, lo que ha provocado que el banco haya actuado también contraquien les avaló.

Porque la inmensa mayoría de los fiadores desconocía los riesgos que asumíaal actuar como tal. Desconocían hasta quépunto estaban comprometiendo su patrimonio.“La mayoría pensaba que en caso de problemas sólo peligraría sunómina, nadamás", explicaba hace unos meses Pau A. Monserrat, director editorial del comparador de productos bancarios iAhorro. Muchos han perdido ya sus casas, otros están luchando en los tribunales, pero sus armas de defensa son muy limitadas.

A pesar de ello, muchos se han negado a tirar la toalla y esa lucha ha comenzado a dar sus frutos. Pero ¿con qué armas legales cuentan para defenderse?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) les dio a mediados de marzo un motivo legal para ganar tiempo ante los tribunales. Son muchos los bufetes de abogados que defienden a los avalistas y que piden la paralización de las ejecuciones hipotecarias de sus clientes alegando la existencia de cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios en los que actuaron como fiadores. "Estamos ganando entre ocho meses y un año", explica aEl Confidencial Miguel Javaloyes, abogado y socio director de Javaloyes Legal.

También laLey Antidesahucios del 14 de mayo de 2013ha permitido evitar la ejecución hipotecaria a algunos avalistas. Pero solamente deaquellos que se encuentran en el umbral de exclusión social. "Los fiadores e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de exclusión", reza el 'Artículo 3 bis. Fiadores e hipotecantes no deudores', de la citada normativa.

Los abogados, por su parte, siguen buscando resquicios legales a los que aferrarse. Y los están encontrando. Por ejemplo,un reciente auto de la Audiencia Provincial de Barcelonadel pasado3 de diciembreconfirmaba la decisión del Juzgado de Primera Instancia de no permitir la ejecución contra el avalista de una hipoteca porque el banco había modificado las condiciones del préstamo. “Una decisión judicial que podría abrir el camino para la paralización de numerosas ejecuciones que tienen como protagonistas a avalistas. Creo que este caso abre la puerta para impugnar ejecuciones hipotecarias en otros parecidos en los que se demanda a los avalistas después de que se hayan modificado las condiciones de la hipoteca”, explica Miguel Javaloyes, cuyo despacho se ha encargado de la defensa del garante.

Frenar la ejecución del avalista si cambianlas condiciones

En este caso, Javaloyes Legal ha conseguido paralizar unaejecución hipotecaria iniciada por BBVA contra el titular de la vivienda y deudor principal, y el avalista de la hipoteca.

"El 30 de diciembre de 2002, el hermano de nuestra cliente, Juan Manuel, concertó con el banco ejecutante un préstamo por importe de 264.500 euros, interviniendo nuestra cliente, María José,como fiadora o avalista. El 7 de abril de 2008, el prestatario y el banco, sin intervención de la avalistanegociaron una modificación o novación del contrato anterior. Una modificación que consistió, por un lado, en la ampliación del préstamo en 100.000 euros sobre el capital pendiente de amortizar en ese momento, por lo que se cifra la cantidad pendiente de devolución en 340.034,76 euros. Por otro lado, se ampliaba el plazo de devolución del préstamo a 45 años (hasta 29 de febrero de 2048), incrementándose además el tipo de interés”, relata Miguel Javaloyes.

Ante los impagos producidos durante los meses iniciales de 2011, el banco dio por vencido el contrato y procedió a realizar liquidación notarial el15 de junio de ese año, interponiendo una demanda de ejecución hipotecaria que dirigió contra el prestatario hipotecante ycontra la fiadora solidaria. "En ese momento, la cliente llegó a nuestro despachoy decidimos presentar una demanda de oposición a la ejecución fundamentada en que el banco no puede exigir responsabilidad a la avalista cuando se ha producido una modificación de las condiciones inicialmente pactadas por medio de otro contrato en el que dicha avalista no ha prestado su consentimiento", añade Miguel Javaloyes.

"Desde el punto de vista jurídico", explica este abogado, "resulta que nos encontramos ante una novación modificativa del contrato de hipoteca en donde se estableció, como suele ser habitual,que el fiador consiente la modificación de las condiciones de la operación de préstamo perosiempre y cuando no supongan un aumento de la cuantía del préstamo o del tipo de interés y comisiones, que es lo que ocurre en el 90% de los casos". Es decir, es habitual que en los contratos hipotecarios se permita la modificación de las condiciones del préstamo, pero, cuando afectan a la cuantía del mismo o a su interés, el avalista debe ser informado.

Según los abogados, este tipo de cláusulasson bastante habituales en las hipotecas y tienen sentido porque de otro modo el avalista inicial se podría ver afectado por un cambio sustancial de la hipoteca sin tener conocimiento de ello. "Lo llamativo del asunto es que los bancos disparan contra todo el que se mueve. Siempre demandan aldeudor principal y al avalista, a pesar de queen casos como este no se le puede reclamar por medio de ejecución hipotecaria más que aquello por lo que se obligó puesto que en este caso,la modificación hizo mucho más oneroso el préstamo hipotecario", apunta Miguel Javaloyes. Ello, en su opinión, "no significa que el avalista quede exento de responsabilidad, sino que el banco solamente puede reclamarle conforme a la cantidad inicial que avaló".

El banco demandó indebidamente al avalista y podría hacerlo de nuevo. Es decir, la entidadpodríainterponer otrademanda contra él en un nuevo procedimiento de ejecución hipotecaria o bien esperar a ver si la deuda queda cubierta con el procedimiento de ejecución iniciado contra el cliente que no pagó su hipoteca.