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Fitch acusa a la banca de caer en los mismos errores que llevaron a la burbuja inmobiliaria
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HIPOTECAS AL 100% para pisos de su propiedad

Fitch acusa a la banca de caer en los mismos errores que llevaron a la burbuja inmobiliaria

“Los comportamientos de hoy pueden representar riesgos en el futuro”. Así resume Fitch su temor sobre la política de concesión de hipotecas de la banca

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“Los comportamientos de hoy pueden representar riesgos en el futuro”. Con esta frase resume Fitch su preocupación sobre la política de concesión de hipotecasa particulares que está adoptando la banca española para dar salida al ladrillo de sus balances. La agencia de rating lamenta que las entidades hayan vuelto a caer en las mismas prácticas que provocaron la mayor burbuja inmobiliaria de la historia de España.

Para vender las viviendas que se han adjudicado, relata Fitch,“la banca está ofreciendo unos tipos de interés preferentes y relajando las exigencias ofreciendo productos flexibles, como periodos de carencia iniciales o elevados Loan to Value (LTV) incluso del 100%”, apunta en su informe la agencia. El LTV es el porcentaje que las entidades financieras prestan sobre el valor de tasación de un inmueble. Para viviendas de su propiedad este porcentaje se mueve entre el 80% y el 100%, mientras que cuando se trata de pisos que venden particulares o promotores, se mueven entre el 60% y el 70%.

"No es una práctica generalizada para todas las hipotecas que se originan. En general, los criterios de originación para la adquisición de viviendas en el balance de los bancos son más laxos. Por el contrario, para otros inmuebles, los criterios son más estrictos", apunta Carlos Masip, analista de Fitch en España y uno de los autores del informe. "Nos preocupa que se vuelvan a dar créditos que tengan unas características de riesgo que tienen una mayor probabilidad de impago". No obstante, insiste en que "por el momento, es una situación que afecta a un volumen de hipotecas reducido".

Si la mayoría de los pisos de los bancos se venden en base a unos criterios de concesión más laxos, el futuro del mercado hipotecario español sí podría estar en peligro

Hipotecas al 100%, con plazos de amortización a 40 años y concedidas bajo unos parámetros de riesgo muy laxos llevaron a España, según los expertos, a la mayor burbuja inmobiliaria de nuestra historia y provocaron muchos de los problemas actuales delmercado hipotecario español. Hace un par de años,Moody's alertaba de que elelevado LTV es la principal causa de impago de las hipotecas en España, con “un dramático incremento en las probabilidades en hipotecas con un LTV superior al 80%”. La agencia de calificación calculabaqueuna de cada 20 hipotecasen esta situación acabarán incurriendo endefault.

No todos los expertos consideran que el gran peligro sean las hipotecas con elevados LTV. Sino los préstamosde mala calidad.El Financial Stability Borad (FSB),organismo del G-20 del que forman parte losbancos centrales de los principales países del mundo,definía hace más de dos añoscuáles deben ser los criterios de calidad de cualquier hipotecano sólo en España, sino a nivel mundial. En lo que se refiere al LTV, el organismo aseguraba que no esnecesario que se limite el LTV de los préstamos si los estándares de financiación son lo suficientemente prudentes.

En cualquier caso, para Fitch, la amenaza existe, si bienno es inminente. Los volúmenes de concesión de este tipo de productos todavía son muy bajos por lo que “no representan un peligro para el futuro del mercado hipotecario español”. No obstante, si la mayoría de los inmuebles en el balance de los bancos se venden en base a unos criterios de concesión más laxos, “el futuro del mercado hipotecario español sí podría verse afectado”, apunta.

Fuerte encarecimiento de los diferenciales

Un temor que se ve alimentado por los fuertes aumentos experimentados por los diferenciales de las hipotecas, realizados por la banca para compensar la fuerte caída de los precios de los inmuebles, y que,en su opinión, “representan un riesgo material sobre la capacidad de pago de los hipotecados a largo plazo”. La firma critica quela banca española no tengaen cuenta un escenario negativo de la evolución de los intereses cuando analizala capacidad de pago de los futuros hipotecados.

Y expone un ejemplo práctico. La cuota hipotecaria para comprar una vivienda de 93 metros cuadrados –la media nacional- a los precios de mercado actuales de 1.480 euros el metro cuadrado, ascendería a 550 euros paraun interés variable de Euribor +3,2% y un plazo de 27 años. Pero si el Euribor se situase, por ejemplo,en la media de los últimos 14 años -2,8%-, la cuotapara esa misma hipoteca aumentaría en un 25%. Más aún, señala Fitch, si alcanza niveles de 2007 -4,5%- la cuota sería aproximadamente un 50% más cara, incrementando fuertemente el coste total del inmueble en unos 80.000-90.000euros, tal y como puede apreciarse en el gráfico.

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Por otra parte, Fitch también destaca en su informe cómola brusca caída de precios de la vivienda se han visto anulada por el incremento de los intereses hipotecarios, tal y como llevan meses advirtiendo otros expertos. Así, por ejemplo, hoy en día, la cuota mensual de una hipoteca con las condiciones de 2007 -interés variable, a 27 años, al 80% del valor de tasación y un Euribor más 1%-sería solamente un 5% más cara que una hipoteca con esas mismas condiciones pero a un Euribor + 3%. "Si a esto se suman la desaparición de las deducciones fiscales a finales de 2013, el coste total de comprar una vivienda con una hipoteca hoy en día sería muy superior al de 2008", añade.

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Asimismo, la agencia revela cómo durante la primera mitad de 2013, la banca vendió activos adjudicados hasta un 71,5% por debajo de sus valoraciones originales. "Esta brusca caída pone de manifiesto las fuertes disfunciones existentes dentro del mercado inmobiliario, caracterizado por un fuerte desajuste entre la oferta y la demanda". Unos activos que, por otra parte, la banca ha tardado,de media, unos 15 meses durante la primera mitad de 2013, frente a los 22 meses de 2012.

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Fitch también se refiere en su informe a los brotes verdes que comienzan a verse en el sector inmobiliario. Y en línea con lo manifestado por los expertos del mercado inmobiliario reunidos ayer en Madrid, considera que aunque "algunos jugadores del mercado están interpretando el interés de los inversores extranjeros por el mercado residencial español como un signo de recuperación, pensamos que su apetito está siendo impulsado por una cazadores oportunistas de chollos".

“Los comportamientos de hoy pueden representar riesgos en el futuro”. Con esta frase resume Fitch su preocupación sobre la política de concesión de hipotecasa particulares que está adoptando la banca española para dar salida al ladrillo de sus balances. La agencia de rating lamenta que las entidades hayan vuelto a caer en las mismas prácticas que provocaron la mayor burbuja inmobiliaria de la historia de España.

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