La banca sólo recupera el 40% de la deuda con la ejecución hipotecaria

La fuerte caída experimentada por los precios de la vivienda en España –más de un 30% desde máximos- ha provocado que las ejecuciones hipotecarias hayan dejado de ser un negocio redondo para las entidades financieras. Los gastos derivados de todo el procedimiento judicial necesario para adjudicarseun inmueble y poder venderlo en el mercado son tan elevados que en muchos casos, la banca apenas consigue recuperar el 40% de la deuda contraída con el deudor hipotecario.

Entre costas, tasas, impuestos y gastos derivados del procedimiento, el desembolso que tiene que realizar el ejecutante -la banca- durante el procedimiento de ejecución hipotecaria oscila entre el 15% y el 20% del valor por el que posteriormente podrá liquidar en el inmueble en el mercado. "Si a esta magnitud le sumamos además la variable tiempo y le aplicamos un descuento de flujos de caja con una tasa conservadora, nos encontramos con una recuperación final respecto del préstamo inicial concedido que no llega al 40% del principal", apunta Carlos Baños, presidente de laAsociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes).

Antes de poder vender la vivienda, la banca debe realizar un desembolso que oscila entre el 15% y el 20% del valor por el que posteriormente podrá liquidar en el inmueble en el mercado

“Los bancos se están quedando con un parque de viviendas de difícil salida que de un lado les perjudica en la solvencia en sus balances, y de otro, les obliga a dedicar una serie de esfuerzos y recursos para gestionar unos impagos a los que no están habituados”, recoge el último informe sobre morosidad hipotecaria elaborado poresta asocia. “Sin olvidar el deterioroen su imagen que está sufriendo el conjunto de la banca al crear una desafección manifiesta de la ciudadanía respecto del sector financiero”.

Pero más allá de la mala imagen que se está granjeando el sector financiero a costa de más de 400.000 ejecuciones hipotecarias desde que comenzó la crisis, lo cierto es que las cuentas han dejado de salir.

Veamos un ejemplo práctico y real analizado por Afessobre los costes en los que incurre un acreedor en la adjudicación del inmueble hipotecado.

- Partimos de una deuda hipotecaria –nominal de la hipoteca- de 265.000 euros.

- Una deuda pendiente de amortizar de 215.000.

- El tipo de subasta, es decir, el precio de salida para comenzar a pujar por dicho inmueble son 355.000 euros. “Nos hemos encontrado con bastantes casos en los que las entidades financieras ponían tipos de subasta superiores incluso al importe prestado, creemos, que por pura especulación, puesto que pensaban que el precio de la vivienda no dejaría de subir y que en caso de ejecución hipotecaria la entidad saldría ganando”.

- La tasación actual para el inmueble de105.000 euros. Es decir, el banco, una vez que se adjudique la vivienda no podrá venderla muy por encima de este precio debido a la abrupta caída del precio de la vivienda.

Antes de haber tomado posesión del inmueble y proceder a su venta, el banco debe incurrir en una serie de costes que representan aproximadamente el 15% de la deuda pendiente de amortizar (215.000 euros), por lo que estaríamos hablando de algo más de 30.500 euros. Una cifra que, en este ejemplo concreto,resulta de la suma de las tasas judiciales (1.980 euros), honorarios de los abogados (3.000 euros), honorarios de los procuradores (900 euros), impuesto de transmisiones patrimoniales (17.395 euros), registro de la propiedad (600 euros), IBI (1.500 euros), comunidad de propietarios (500 euros), adecuación del inmueble (600 euros), comisión inmobiliaria (4.200 euros).

- En total, unos costes de 30.675 euros.

Si la subasta del inmueble queda desierta, el banco se adjudicará la vivienda por 248.500 euros –el 70% del tipo de subasta que son 355.000 euros-. Sin embargo, en un entorno de crisis como el actual y de fuerte corrección de precios, apenas podrá venderlo por 100.000 euros, según el valor de tasación.Suponiendo que consiga venderlo a este precio, una vez descontados los costes -30.675 euros- el resultado es de 74.325 frente a una deuda pendiente de amortizar de 215.000 euros. Es decir, mediante la adjudicación y su posterior venta, apenas conseguiría recuperar un 34,6% del nominal pendiente de amortizar.

Y es aquí donde reside el drama para muchas familias españolas que, a pesar de perder su vivienda, sigue manteniendo una deuda con el banco.

La mediación, un ahorro para afectados, bancos y el Estado

“Por eso nosotros apostamos por otras vías para solucionar la mora hipotecaria. En primer lugar pensamos quela mediación entre el deudor y el acreedor es clave, como también es necesarioimpulsar fórmulas alternativas a la ejecución hipotecaria como la dación en pago o las quitas, tan practicadas por el sector financiero con promotores y constructores”, explica Carlos Baños. “No tenemos la fórmula mágica para solucionar los problemas,pero pensamos que hay vías menos costosas y traumáticas tanto para el afectado como para la entidad financiera", concluye.

Alternativas a la ejecución hipotecaria que tambiénsuponen un importanteahorro tanto para el afectado como para las arcas del Estado puesto que un proceso judicial implica una serie de gastos -abogado, procurador, costas...-, tanto para deudor como para acreedor, mientras que con la mediación se evitair a juicio y, por tanto, todos estos gastos.

El proceso judicial de una ejecución hipotecaria supone un gasto para el Estado de 3.000 euros por caso

Precisamente la mediación se ha convertido en el arma de ayuntamientos, diputaciones y comunidades autónomas, en colaboración con loscolegios de abogadosde toda España, para ayudar a cientos defamilias con dificultades económicas y en riesgo de perder su vivienda. Ofrecen unservicio público y gratuito de información, asesoramiento e intermediación con la entidad financiera, con el objetivo de encontrar una solución antes de que se produzca una demanda deejecución hipotecariao durante el proceso de esta. Se trata de un servicio gratuito para familias que ya de por sí se encuentran endificultades para pagar su hipotecao que ni siquiera pueden pagarla.El coste medio de cadaexpediente cerradoha sido de 166,01 euros, según datos del Consejo General dela Abogacía Española. Un importe "que en ningún caso paga el usuario del servicio", señalan.

Unacantidad que contrasta significativamente con los 3.000 euros de coste de todo el proceso judicial hipotecario-tasas, aranceles, mandamientos registrales y honorarios- y el coste que todo elexpediente judicialle supone al Estado, "que hasta no hace mucho el Ministerio de Justicia cifraba en otros 3.000 euros", apuntan desde la Abogacía. Es decir, 166 euros frente a 6.000, "sin olvidar el grave coste social y económico para los afectados y las cargas para la banca y el Estado".