ES NECESARIO PEDIR AL BANCO LA OFERTA VINCULANTE

El error más grave cuando se contrata una hipoteca es no leer las condiciones financieras

“La peor hipoteca es la que no se da”, dicen expertos del mercado hipotecario español. Y, sin hipoteca, no se puede comprar una vivienda, al menos
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El error más grave cuando se contrata una hipoteca es no leer las condiciones financieras
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“La peor hipoteca es la que no se da”, dicen expertos del mercado hipotecario español. Y, sin hipoteca, no se puede comprar una vivienda, al menos no puede quien no dispone de dinero en efectivo para afrontar la operación. Y decidir qué hipoteca contratar es tan importante, sin cabe, como la elección de la vivienda.

La oferta hipotecaria es muy amplia pero, a diferencia de lo que suele suceder con compras de mucho menor calado -un coche o un electrodoméstico-, quien se hipoteca suele pasar por alto algunas precauciones que podrían evitar muchos disgustos en un futuro: cláusulas suelo, cuotas que no se pueden pagar, incómodas y caras comisiones…

El primer error y posiblemente el más importante es no leer y entender las condiciones del préstamo que estamos firmando. “Para muchas familias ha supuesto un suicidio financiero. Cualquier futuro hipotecado debe pedir a la entidad financiera la oferta vinculante unos días antes de firmar las escrituras ante notario”, explica Pau Monserrat, economista del portal de productos financieros iAhorro.

La oferta vinculante es el documento en el que figuran todas las condiciones financieras del contrato. No obstante, tal y como advierte Monserrat, hay determinadas cláusulas o condiciones que pueden no aparecer en él. Como por ejemplo, la que impide dedicar la vivienda al alquiler sin consentimiento de la entidad. En caso de incumplimiento, ésta podría reclamar el cobro de toda la deuda pendiente. Por eso, lo más aconsejable, según Monserrat es pedir la copia de la minuta de la escritura al banco. Si éste da largas al cliente, se puede acudir a la notaría.

 “Y si surgen dudas o hay cosas que no se entienden lo más conveniente es acudir a un profesional. No tiene sentido que estemos dispuestos a pagar por asesorarnos por decisiones de menor envergadura y no seamos capaces de hacerlo por la compra de una vivienda, que requiere un desembolso de capital tan importante”, añade Monserrat.  

Presta atención al tipo de interés

Pedir la oferta vinculante significaría haber obtenido luz verde a la hipoteca. Pero, ¿cuál elegimos? "Hay que mirar con lupa aquellas hipotecas que tienen un buen interés a priori, pero que al mismo tiempo esconden requisitos que hacen que en realidad no sean tan atractivas, como por ejemplo, hipotecas de inmuebles propiedad de los bancos donde está limitado los inmuebles que puedes adquirir o hipotecas con buen interés pero limitadas a personas con nóminas altas y que deben contratar muchos productos", comenta Sergio Fernández, director de negocio de Bankimia.

El primer paso, no obstante, es “hacer números para saber cuánto voy a pagar realmente a corto y medio plazo”, explica Juan Villén, responsable de hipotecas de Idealista.com. “Parece de cajón pero  es necesario saber qué tipo de interés estamos contratando. Todavía hay mucha gente que no tiene claro el interés que paga el primer año y lo que pagará en años sucesivos”, añade Pau Monserrat.

De hecho, no hay que dejarse llevar por los reclamos publicitarios, se debe leer bien la letra pequeña. Es bastante habitual encontrar hipotecas a Euribor más un diferencial determinado pero que, durante los primeros 12, 24 ó 36 meses están sujetas a un tipo fijo determinado. Ibercaja o Sabadell son dos ejemplos. Ambas entidades ofrecen diferenciales por encima del 4% pero el interés inicial durante los 12 primeros meses es del 7,10% y del 6,15%, respectivamente.

Además, aunque la inmensa mayoría de las hipotecas son a tipo variable y están referenciadas al Euribor, también existen productos ligados al IRPH. “En ambos casos hay que molestarse en indagar cuál ha sido la evolución histórica de ambos indicadores, cuáles han sido los máximos y los mínimos para poder ponernos, por ejemplo, en un escenario adverso de subidas de tipos y estudiar si en ese escenario seríamos capaces de hacer frente a la hipoteca”, explica Monserrat. El Euribor se encuentra actualmente en el 0,55%, mínimos históricos, sin embargo, en julio de 2008 fijó su máximo mensual en el 5,393%.

Seguros de vida, de hogar, planes de pensiones...

También es muy importante tener en cuenta que el diferencial ofrecido va en la mayoría de los casos asociado a la contratación de determinados productos. Hay un ‘pack básico’ que suele incluir el seguro de hogar, la domiciliación de la nómina y de varios recibos y la contratación de una tarjeta de crédito, generalmente con un consumo mínimo. “La contratación de estos productos entra dentro de lo normal”, comenta Juan Villén, responsable de hipotecas de idealista.com.

“El seguro de incendio o de hogar es obligatorio por ley y la entidad financiera lo suele exigir como requisito indispensable para la concesión del préstamo. La diferencia entre contratarlo entre una u otra entidad apenas suponen 15 ó 20 euros al año por lo que jamás te va a compensar contratarlo con otra entidad y que te suba el diferencial”, añade Villén. Respecto a las tarjetas de crédito, “que el banco te pueda exigir un gasto mínimo anual de 3.000 euros no es nada disparatado. Apenas suponen 250 euros al mes. Un gasto que para una familia se va ya solamente en alimentación y transporte. Lo que hay que hacer es acostumbrarse a realizar esos pagos con esa tarjeta, no en efectivo”.

El seguro de vida, aunque no es obligatorio, es recomendable. Ahora bien, también hay que tirar de calculadora para comprobar si interesa contratarlo con la entidad que nos ofrece la hipoteca o con otra a cambio de una subida en el diferencial. El gasto anual, comenta Villén, es muy variable según la entidad: puede oscilar desde 500 a 6.000 euros en función de la cobertura, la prima, etc…

Innecesario y onerosa es la contratación de planes de pensiones y fondos de inversión. Algunas entidades pueden llegar a pedir aportaciones o inversiones de hasta 6.000 anuales como condición para rebajar unos puntos el diferencial. “Con el plan de pensiones tenemos que tener en cuenta que se va a paralizar una importante cantidad de dinero hasta la jubilación. No suele merecer la pena”. Atención también con las dobles garantías. “Es práctica habitual pedir que se hipoteque una segunda vivienda, que se exija un avalista, con los riesgos que esto implica, o que se pignoren determinados ahorros, por ejemplo, un depósito, que luego será muy difícil de recuperar puesto que estará atado a la hipoteca", concluye Monserrat.

Comisiones, cláusulas suelo, swaps...

Tampoco hay que perder de vistas las comisiones asociadas a la contratación de una hipoteca. La más importante para Pau Monserrat es la de apertura, pero también existen comisiones de cancelación anticipada del préstamo, de subrogación, así como de amortización total o parcial del préstamo. Hay que tenerlas en cuenta por si queremos amortizar capital en el futuro o cambiarnos a una hipoteca más barata.

Por último conviene comprobar que no exista cláusula suelo. En la actualidad hay varios frentes judiciales abiertos contra la banca. Sin embargo, algunas hipotecas todavía las incluyen. Cuidado también con los swaps, “nada recomendables en las condiciones que suele ofrecer la banca”, según Pau Monserrat. “Proliferaron mucho cuando los tipos estaban muy altos y a la banca le interesaba porque sabía que los tipos iban a bajar. Ahora, con los tipos en mínimos, no les interesa", concluye.

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