Miércoles, 17 de julio de 2013

INTERESES DE DEMORA, CLÁUSULAS SUELO...

¿Cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos hipotecarios?

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¿Cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos hipotecarios?
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Han saltado a la primera plana informativa. Las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios vuelven a estar de máxima actualidad. Ayer, la asociación de consumidores CEACCU instaba a todas las familias en peligro de desahucio a denunciar a sus bancos por "cláusulas abusivas en los contratos" para, de esta forma, retrasar unos cuatro años -de media- el proceso de ejecución hipotecaria. También ayer, el subsecretario del Ministerio de Economía y Competitividad, Miguel Temboury, aseguraba que el Gobierno limitará e incluso prohibirá de este tipo de cláusulas de las hipotecas durante la convalidación parlamentaria del decreto aprobado la semana pasada para paliar los efectos de los desahucio”.

Pero, ¿cuáles son las más frecuentes en los contratos hipotecarios? CEACCU calcula que el 90% de las hipotecas firmadas en España contiene alguna de ellas.

.- Intereses de demora. Son aquellos en los que se incurre cuando existen retrasos en el pago de las cuotas hipotecarias. Abogados y políticos las han calificado en numerosas ocasiones de "abusivas" y de "barbaridad" ya que en la mayoría de los casos oscilan entre el 25% y el 30%. Al ser tan elevados, impiden en muchas ocasiones al deudor ponerse al día de las cantidades que adeuda.

Para CEACCU, “no existe correlación entre el desmesurado interés impuesto y el impacto que tendría en la entidad financiera una eventual demora en el pago. Mientras que para el usuario produciría una asfixia económica la imposición de tipos que pueden ir del 20% al 30% nominal anual, el impacto será muy leve para el banco”. Y explican que estos intereses no pueden justificarse por su aparente carácter disuasivo –o de estímulo al pago-, ya que el incentivo y el temor del usuario ante el impago de su hipoteca es perder su casa, “que en suma es el bien más íntimo, preciado y costoso que mantiene y para cuyo abono prácticamente trabajará, con suerte, la mitad de su vida laboral.

Los límites de los intereses de demora superan los límites establecidos en la Ley de Crédito al Consumo que determina como inaceptable la imposición de un interés de demora que sea superior a 2,5 veces el interés legal del dinero, en el 4% para 2012.  

.-Cláusula suelo-techo. Son aquellas que fijan mínimos y máximos para los tipos de interés a pagar por los consumidores en sus hipotecas. Esta cláusula ha impedido que cientos de hipotecados se beneficiasen de las fuertes bajadas experimentadas por el Euríbor en los dos últimos años. Facua estimaba el año pasado que nueve de cada diez hipotecados no fueron informados por su banco o caja de que su crédito contaba con una. Esta cláusula tiene varios frentes abiertos en los tribunales con sentencias a favor y en contra de los afectados.

El problema surge cuando existe un desequilibrio entre el “techo” y el “suelo” fijado por la entidad financiera, “que recordemos es quien se halla en mejor predisposición para su ponderación por su privilegiada posición de actor principal en los mercados”. Si los suelos son altos y los techos también, la entidad financiera se alza en una posición aventajada, apuntan los expertos.

.- Vencimiento anticipado del préstamo. Es habitual que los contratos hipotecarios contengan un largo elenco de causas de vencimiento anticipado que harán que el deudor deba abonar el total de la deuda en caso de incumplimiento de alguna de dichas obligaciones. Se ha dado algún caso en el que con el impago de una sola cuota, la entidad ha activado esta cláusula. Según datos de la AHE, una sola cuota representa el 0,31% de la deuda en una hipoteca media.

En Alemania, por ejemplo, es necesario el incumplimiento de al menos de dos pagos consecutivos que representen al menos el 10% de la deuda o el 5% cuando se trate de contratos de préstamo con un plazo superior a tres años y siempre que el prestamista además haya concedido al deudor un periodo de dos semanas para cumplir antes de resolver. En Francia es preciso el impago al menos de dos plazos o de una suma equivalente al 20% del total a desembolsar, con un plazo entre requerimiento de pago y ejecución de un mes. Y en Italia, para que se dé el incumplimiento resolutorio debe suponer más de la octava parte del precio.

.- Finalidad del préstamo. Muchos préstamos hipotecarios prohíben al consumidor desarrollar actividad profesional alguna en un futuro en la vivienda si no es con el visto bueno del banco. No olvidemos que la mayoría de las hipotecas se conceden a 30 incluso 40 años. También se impide dedicar la vivienda al alquiler sin consentimiento de la entidad. Desde CEACCU denuncian este tipo de cláusulas especialmente en un contexto de crisis como el actual y de fuerte desempleo ya que "impiden a una familia que ha depositado todos sus ahorros y esfuerzos en la vivienda, que pueda al menos compatibilizar su uso habitacional con el ejercicio de alguna actividad profesional lícitamente". "Constituye un atentado al derecho al desarrollo económico y en ocasiones supervivencia de la unidad familiar".

Por ejemplo, una abogada que se vea forzada a instalar su despacho profesional en su hogar ante la imposibilidad de abonar una alquiler y una hipoteca de manera simultánea. Alguien en dificultades para pagar la hipoteca tampoco podría alquilar la vivienda o parte de ella -una habitación, por ejemplo-, para hacer frente a su pago.

.- Fuero. En algunos contratos hipotecarios la entidad impone el sometimiento a un determinado fuero obligando al cliente, en caso de litigio, a acudir a los tribunales que correspondan al lugar que conviene a la entidad financiera, “consiguiendo de esta forma la ventaja de centralizar los litigios que puedan surgir, evitándose –la entidad- gastos y molestias, que repercute en virtud de esta cláusula en la parte más débil”. Por ejemplo, una pareja que compra una vivienda en Móstoles pero que cualquier conflicto judicial con la entidad deba resolverse en Madrid capital.

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LA OPINIÓN DE LOS LECTORES

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8joanfg 14/03/2013 | 19:06

#7 impres-crip-tible [a ver si ahora sala la palabra completa]

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7joanfg 14/03/2013 | 19:05

#6 Perdón quería decir que la acción de nulidad es impreible, no prescrible por el transcurso del tiempo.

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6joanfg 14/03/2013 | 19:03

#2 La acción de nulidad de un contrato, de una cláusula es impreible [puede ser ejercitada en cualquier momento, independientemente del tiempo transcurrido]

Aunque el contrato [o una cláusula] sean nulas una vez celebrado, producirá los efectos propios del contrato [ej arrendamiento de una vivienda por una persona que está incapacitada para contratar, generará obligaciones y derechos para ambas partes: el pago de una renta permitirá disfrutar del uso de la vivienda].

Hasta tanto no se ejercite la acción de nulidad del contrato el mismo seguirá produciendo los mismos efectos que tendría un contrato que fuera válido.

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5monicaclasica 23/11/2012 | 21:37

#4 Gracias por contestar.

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4idacio 23/11/2012 | 20:16

#2. Hay que diferenciar lo que es una norma de aplicación general que es el "desconocimiento de la ley no exonera de su cumplimiento", por esa regla muchos de los delitos cometidos estarián sin culpable aduciendo eso, "no!, es que no sabia que la ley era así". Y además este crtiterio esta sustentado -a mi entender- en la legitimidad de la ley basada en su publicidad. La Ley que no es pública que es oscura, oculta a los interses generales es una ley ilegitima.
Lo otro es lo que se llama Derecho Objetivo, es decir la capacidad que te da un acto en contra de tus intereses, y la accion que recoje la norma para ejercer ese derecho de reclamar al sistema judical la salvaguarda de dichos intereses, a groso modo es así, aunque puede ser de matización más profunda.
El derecho objetivo nace en el momento que tienes conocimiento de que tus intereses son puestos en tela de juicio por una accion contraria o un documento aunque éste hacha sido conformado tiempo atras. Viene recogido esto en el Código Civil art 1968 apartado2. En relacción con el 1902 del mismo Código Civil.

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3luislancer 23/11/2012 | 17:37

#1 O eres el mas listo de la clase o no has leido las escrituras de las hipotecas o no te has enterado de nada.

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2monicaclasica 23/11/2012 | 14:55

Yo no entiendo este asunto y agradecería la aclaración de algien que sí lo entiende. ?Cómo se puede disfrutar durante x aňos de unas condiciones de préstamo, hipoteca, etc. -mientras me conviene- y cuando ya no es así, de repente acordarse de que el contrato tiene cláusulas abusivas? ?No hay un plazo legal para resolver el contrato si vemos que es así? ?En este país no rige aquello de que el desconocimiento, o mejor dicho la ignorancia, no te exonera de la responsabilidad y culpa?
Claro, se podría decir que no a este tipo de cláusulas, pero el préstamo, si llegara a concederse, tendría unas condiciones muy diferentes.
Mucha gente en este país vive en un comunismo utópico. Lo quieren todo, lo quieren gratis y que el estado se ocupe de ellos cual un padre. Con gente así no hay salvación posible.

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1japoas 23/11/2012 | 14:00

Yo he firmado varias hipotecas en mi vida y no he visto nunca estos condicionantes, no sé si lo harán todos los bancos o son las cajas las que lo hacen, pero en cualquier caso, ciempre el Notario tiene la obligación de leer lo que se va a firmar y aclarar las dudas a los prestatarios; me parece exagerada esta alarma creada por los medios.

El problema de los impagos y/o deshaucios es que se ha querido acceder a lugares que no correpondían, sin consistencia.

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