“Ya vendemos más pisos de los que nos entran en balance aunque seguimos absorbiendo stock”

Más de 7.600 inmuebles comercializados durante el año pasado (5.927 ventas y 1.747 alquileres) por valor de más de 1.300 millones de euros. Cerca de 2.100 viviendas proyectas para ser construidas durante este ejercicio. Estas cifras, que perfectamente podrían atribuirse a cualquier gran promotora española corresponden, sin embargo, a la división inmobiliaria de CatalunyaCaixa, una de las entidades más activas en dar salida al stock de ladrillo de su balance. 

Los datos cobran especial relevancia al ponerlos en perspectiva: el G-14, el lobby de las grandes inmobiliarias españolas, apenas vendió 900 viviendas entre enero y junio –últimos datos disponibles- y apenas cuenta con 1.700 viviendas en construcción.

“Hemos registrado unas cifras muy buenas tanto de venta de viviendas propias, un 35% más que un año antes, como de alquileres. Sin embargo, todavía queda stock y éste sigue entrando”, explica a El Confidencial el director de CX Inmobiliaria, Eduard Mendiluce, quien asegura que “estamos vendiendo más de lo que nos entra en balance. El índice de rotación de las viviendas es de 4-5 años”. Un plazo que, según explica, podría variar en función del aumento de las adjudicaciones o de la evolución de la situación económica. 

O incluso de las propias características del activo, ya que Mendiluce reconoce la existencia de algunas promociones de segunda residencia o segunda mano con difícil salida en el mercado en los próximos años. “A diferencia del suelo, mucho menos líquido, el alquiler se ha convertido en una opción para muchos de estos inmuebles. Especialmente para aquellos que están situados en zonas con poca demanda o donde ésta no puede acceder a la compra de una vivienda”.

Construcción de 2.100 viviendas y más de 6.000 puestos de trabajo

Por lo que respecta al suelo, el gran quebradero de cabeza de las entidades financieras, asegura que no encontrará salida en los próximos seis o siete años. “También hay una parte de suelo, la que menos, que tardará incluso más tiempo en salir de nuestro balance. Hablamos de suelos rústicos ubicados en zonas de baja demanda y sobreoferta”.

La estrategia de CX Inmobiliaria, como la de otras entidades, pasa por desarrollar esos solares, ya sea vía autopromoción (40%) o a través de la permuta de suelo (60%) con "promotores solventes, locales, con gran conocimiento de la zona". En total, y en un momento de parálisis del sector, la caja pondrá en marcha más de 2.000 viviendas que podrían estar terminadas en 24 ó 36 meses. Su destino principal será la venta, aunque un porcentaje se destinará al alquiler. "Con cada una de estas viviendas estaremos creando tres puestos de trabajo. En total, más de 6.000 empleos".  

¿Bajarán los precios un 35%?

Es la pregunta del millón tras la aprobación de la reforma del sector financiero hace quince días. "Hoy en día, el sistema financiero ya está vendiendo a precios con un descuento medio de ese 35%. Al menos nosotros ya lo estamos aplicando", señala Mendiluce. "Que otras entidades lo estén haciendo o no, es cuestión de estrategia". En su opinión, es necesario que el mercado se ajuste cuando antes a la realidad de lo que la gente puede pagar. 

"Hoy en día al cliente le preocupa lo que va a pagar cada mes por su vivienda. De ahí que en CatalunyaCaixa tengamos en cuenta no sólo el precio del inmueble sino también las condiciones de financiación e intentemos ajustar ambas variables. Es lo que llamamos vender por cuota y no por precio. Intentamos financiar al tipo de inmueble que el cliente puede pagar". 

Al igual que otros expertos del sector, insiste, sin embargo, en la heterogeneidad del mercado inmobiliario español. "Las depreciaciones las hará el mercado en función de cada localización y de la situación concreta de la oferta y la demanda. En este sentido, parece que las grandes poblaciones y capitales de provincia son las que tienen menos recorrido a la baja, mientras que las poblaciones donde existe más oferta de viviendas de segunda residencia, o bien en núcleos poblacionales de menos de 10.000 habitantes, es donde la disposición de más stock, y en función de la antigüedad en balance, puede propiciar más presión a la baja de precios".

"Hay crédito al promotor y al particular, lo que hay es menos demanda"

Sobre las críticas generalizas del sector promotor hacia el financiero, al que acusan que cerrar el grifo de la financiación, incluso para proyectos viables, Mendiluce replica que existe "una comunión de intereses entre los promotores que mantienen una deuda con CatalunyaCaixa y la propia entidad. Y ésta no es otra que la de reducir el riesgo inmobiliario. A ambas partes nos interesa sacar cuanto antes de nuestros balances los activos vinculados al ladrillo". 

CatalunyaCaixa reconoce estar financiando operaciones de permutas de suelo con promotores "que ni siquiera son clientes de la caja y a quienes se está concediendo préstamo promotor".

También rechaza las acusaciones generalizadas al sector financiero sobre la falta de financiación para las familias que quieren comprar viviendas que no son de su propiedad. "La demanda ha caído pero todavía son muchas las personas que solicitan una hipoteca. El impacto de la coyuntura económica desfavorable ha provocado una clara caída de la demanda de vivienda en España desde las 490.000 unidades en 2006 hasta las 110.000 en 2011 –de enero a septiembre-, lo que obviamente se traduce en una menor demanda de crédito

Mendiluce señala que el año pasado, CatalunyaCaixa cerró más de 15.000 operaciones. "No se está discriminando por el origen del producto. Si la vivienda es o no nuestra. Lo que se tiene en cuenta principalmente es el scoring de cada familia. Su calidad como cliente. La razón de ser de nuestra entidad es la intermediación financiera: captar recursos y prestarlos en forma de préstamos". 

Un 2012 complicado

"El ejercicio que acabamos de estrenar va a ser complicado por la caída de actividad económica y el aumento del desempleo. Ante este entorno se hace más necesario que nunca mantener el IVA al 4%, la desgravación por compra de primera vivienda y en el que deberíamos trabajar por asimilar los tipos de ITP a los del IVA e introducir mayores desgravaciones al alquiler de vivienda para permitir la emancipación de miles de jóvenes con trabajo que no se atreven a dar el paso de comprar una vivienda".

"Sin embargo es cierto que en algunos puntos empieza, poco a poco, a equilibrarse oferta y demanda, hecho que incidirá también en la toma de decisiones que ahora son aplazamientos de compra".

CX Inmobiliaria asegura que, tal y como lleva haciendo desde el año 2008, potenciará las ventas con "campañas, acciones de marketing local, jornadas de puertas abiertas, agilidad de respuesta, trabajo conjunto con los mejores agentes comerciales del mercado, descuentos promocionales como la oferta de costes de compra 0%, productos innovadores como el depósito Doble Ahorro -que proporciona un descuento del 10% del coste de la compra de un piso-, o el el descuento del precio de venta de los gastos de compra".