El sector inmobiliario aguarda el pistoletazo de salida del Santander en la venta de activos

“Es cuestión de meses. En la primera mitad del año asistiremos a la gran operación inmobiliaria de 2012. El paquete de activos adjudicados que tiene a la venta el Banco Santander desde septiembre del año pasado”, aseguraba recientemente a El Confidencial Rafael Merry del Val, director General de la consultora inmobiliaria Savills España.

Tanto el sector inmobiliario como el financiero están a la expectativa de un inminente movimiento de ficha de Emilio Botín que permita a la entidad que preside a soltar un lastre muy pesado: más de 3.000 millones en activos inmobiliarios.

“No sería la primera vez que Santander marca el camino a seguir a sus competidores. Ya lo hizo a finales de 2007 con la venta de casi la mitad de su red de oficinas”, recuerda Merry del Val.

De ahí que la entidad cántabra esté en el punto de mira. El descuento que aplique a su macro-venta de activos marcará la pauta a seguir por el resto de entidades. No en vano, ha llegado el momento de soltar lastre inmobiliario y solucionar un problema que puede haber superado ya los 180.000 millones de euros -última cifra del Banco de España correspondiente a junio-, si tenemos en cuenta que las adjudicaciones de promotoras y, especialmente de particulares, no ha dejado de crecer en los últimos meses. 

Limpiar balance a costa de beneficios

Los bancos necesitan sanear urgentemente sus balances. El tiempo apremia ya que, para el Gobierno de Mariano Rajoy, es una prioridad conocer con exactitud a cuánto ascienden las pérdidas que las entidades financieras españolas han asumido -por financiar la fiesta del ladrillo- para recuperar la credibilidad de los mercados en el sector y sofocar el duro castigo al que está siendo sometida la deuda pública española. 

Ha llegado el momento de que las entidades comiencen a realizar las dotaciones necesarias para cubrir esta exposición, aunque sea a costa de los beneficios futuros. 

Banesto, filial del Santander y primer banco cotizado en presentar sus cuentas anuales ya ha marcado el camino a seguir. Se ha visto obligado a realizar una provisión extraordinaria 400 millones ante la evolución del mercado inmobiliario, lo que ha provocado que entre en pérdidas en el cuarto trimestre con unos números rojos de 172 millones y que su beneficio neto en el conjunto de 2011 se desplome un 73% hasta 125 millones.

Provisiones aparte, el otro camino para sanear el balance es iniciar la venta de activos inmobiliarios aunque las condiciones actuales del mercado inmobiliario no son las más apropiadas. “Tienen que vender y asumir pérdidas”, ha reiterado en varias ocasiones Rajoy.

La mejor oferta ofrece al Santander un descuento del 60%

El mercado no está para fiestas y el Santander lo sabe, aunque todos esperan que sea el primero en dar el pistoletazo de salida. La entidad se ha visto obligada a realizar ajustes en la valoración y en el paquete de inmuebles en venta para conseguir un comprador.

Si, inicialmente, el paquete estaba valorado en unos 3.000 millones de euros, en la actualidad se ha quedado reducido a 1.000 millones. 

A varios días de conocer las cuentas anuales de 2011, los resultados del tercer trimestre del año pasado mostraban que la entidad se ha tenido que quedar con activos relacionados con el ladrillo por valor de 8.335 millones desde que estalló la crisis en 2008. Ese año ya tuvo que digerir en su balance pisos, oficinas y suelos por valor de 4.800 millones. En 2009, la cifra ya ascendía a 6.500 millones y a finales de 2010 ya había superado los 7.500 millones. 

Botín está decidido a tomar medidas drásticas aunque ello suponga minar la parte final de la cuenta de resultados. Ello se produciría en el caso de que el precio de venta fuera inferior al valor dotado de los inmuebles, una situación que no se descarta por la presión que van a hacer los potenciales compradores.

Por lo pronto, Morgan Stanley se ha quedado solo en la puja. El otro aspirante, el fondo oportunista Cerberus, que iba en consorcio con otro fondo de real estate gestionado por Goldman Sachs, se ha caído del proceso iniciado a la vuelta del verano. Su descuento, de hasta casi un 70% era demasiado elevado y están ya ocupados en la compra de activos de otros bancos. La oferta de Morgan Stanley, algo más competitiva contempla, no obstante, un descuento del 60%. 

La banca marcará la intensidad de la caída de precios en 2012

Esta operación, así como las exigencias del nuevo Ejecutivo y el Banco de España –tendrán que informar de su exposición al ladrillo al menos una vez al año- marcarán previsiblemente la velocidad y la intensidad en la caída de precios de la vivienda.

“La intensidad de la bajada dependerá en buena medida de la decisión de los bancos respecto a sus activos inmobiliarios. Serán ellos los que ralenticen o aceleren el ajuste de los precios, y los vendedores particulares deberán rebajar no solo los precios de sus casas aún más sino también sus expectativas, marcadas no solo por un entorno económico de incertidumbre sino por la evolución de los precios de los pisos de bancos", comentaba recientemente un experto del sector.

Hasta ahora están siendo las entidades financieras las que están marcando el ritmo de ventas y el precio de la vivienda en el mercado porque son los que tienen en su poder el control de la financiación y porque en torno a la mitad de las transacciones afectan a inmuebles que tiene la banca.

Si las tuberías finalmente se desatascan, los expertos creen que podrán encontrarse en el mercado viviendas a precios más realistas. Mientras los activos inmobiliarios y el crédito estén bloqueados, será imposible iniciar la recuperación.