Tenga cuidado con los 'pisos chollo': Hacienda le reclamará más impuestos

“Vivienda con 2 dormitorios. 43.000 euros, 53 metros cuadrados. Primera planta sin ascensor. A reformar. Muy cerca del metro y zonas comerciales. Exterior, amplia y muy luminosa. Barrio casco histórico de Vallecas". "Piso en venta en Puente de Vallecas, Madrid. 115.000 euros. 89 metros cuadrados. 4 dormitorios, 1 baño, amplio salón, baño y cocina para reformar. Segunda planta".

Estos dos anuncios –ejemplos reales extraídos de idealista.com- son una muestra clara de lo que podrían denominarse ‘pisos chollo’. Viviendas a precios muy bajos que con este reclamo pretenden atraer la atención de potenciales compradores. 

En la mayoría de los casos se trata de viviendas mal ubicadas, de segunda mano y en muy mal estado de conservación pero que, en muchos casos, encuentran salida en el mercado entre compradores que suelen llevarse una desagradable sorpresa cuando Hacienda les reclama más dinero en concepto de impuestos. Por muy bajo que sea el precio de venta, todo comprador debe saber que, de cara al fisco, todos los inmuebles tienen un valor fiscal, o lo que es lo mismo, un precio mínimo de venta. 

Esta situación no afecta exclusivamente a pisos con precios de derribo ya que en el contexto actual del mercado, con continuas y fuertes caídas de precios, cada vez es más frecuente encontrar inmuebles con valores de mercado más bajos que los que fiscalmente se les han otorgado. 

Conocer dicho valor es muy importante para hacer frente a los impuestos derivados de la compra de una vivienda. Recordemos que cuando se trata de primeras transmisiones –por ejemplo, la vivienda que un particular compra directamente a un promotor-, el comprador debe pagar el IVA. Hasta el 31 de diciembre, este era del 4% pero con el nuevo año se incrementa hasta el 10%. Cuando se trata de segundas transmisiones –venta entre particulares, del banco a un particular, por poner dos ejemplos-, el impuesto a pagar es el de transmisiones patrimoniales (ITP), que varía entre comunidades pero que oscila entre el 7% y el 8%.

Todas las viviendas tienen un valor mínimo de venta

Como se ha dicho, estos 'pisos chollo' estarían sujetos al ITP, impuesto que se aplica al precio de compraventa del inmueble. Cuanto menor es dicho precio, menores son los impuestos que paga el comprador. Obviamente, no es lo mismo pagar un 7% sobre 50.000 euros que sobre 100.000. De ahí la importancia de que el comprador, antes de escriturar o aportar cualquier señal para reservar uno de estos 'pisos chollo' o una vivienda con un fuerte descuento, compruebe que el precio de venta no sea inferior al valor que dicho inmueble tiene para Hacienda ya que, de serlo, le será reclamada la diferencia en concepto de impuestos e intereses. 

¿Cómo se calcula dicho precio mínimo? Como explican en idealista.com, cada Administración autonómica utiliza diferentes criterios para establecer estos valores. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral del inmueble, al que se multiplica por un determinado coeficiente corrector en función de su ubicación. Es el caso de Cataluña o Andalucía. En la Comunidad de Madrid, por el contrario, se segmenta el territorio en zonas y a cada una se le aplica un determinado valor por euro el metro cuadrado, que después se pondera en función de la antigüedad de la construcción.

En el caso de la Comunidad de Madrid, para calcular el valor fiscal de un inmueble es necesario tener la referencia catastral, que puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro. Una vez obtenida, se puede consultar el valor mínimo del mismo en una página habilitada a tal efecto por la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad.

Un caso práctico tomando como ejemplo el primero de los anuncios, por el que se piden 43.000 euros. Una vez conseguida la referencia catastral (7697109VK4679F0003ZZ), la consulta revela un valor mínimo de referencia de 72.072 euros. Los efectos sobre el bolsillo del comprador son evidentes. No es lo mismo aplicar un 7% de ITP sobre 43.000 euros (debería pagar 3.000 euros) que sobre 72.072 (los impuestos ascienden a 5.045 euros). En este ejemplo, Hacienda podría reclamar algo más de 2.000 euros. Para el segundo inmueble, por el que el vendedor pide 115.000 euros, Hacienda le otorga un valor de 139.000 euros. La diferencia en términos fiscales sería pagar 8.050 euros de impuestos o 9.730.