Economía adelanta la ley de 'fondos' inmobiliarios para atraer inversión extranjera

El Gobierno aprobará en cuestión de horas la ley que regirá el funcionamiento y la tributación de las SOCIMI -sociedades cotizadas de inversión mobiliaria-. La aprobación estaba prevista para el primer trimestre de 2013, tal y como avanzaba a finales de noviembre Miguel Temboury, subsecretario de Estado de Economía y Competitividad en unas jornadas celebradas en el Palacio de la Bolsa de Madrid y organizadas por el despacho de abogados Ashurst y Armabex.

Sin embargo, la normativa verá a la luz varios meses antes de lo previsto y, lo más importante, antes de que termine el año.

La nueva regulación de estos vehículos de inversión inmobiliaria formaba parte de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, cuya tramitación parlamentaria se ha ido retrasando en los últimos meses al calor de la alarma social generada por los desahucios. Un retraso que ha obligado a la Dirección General de Tributos, dependiente del ministerio de Hacienda, a realizar su tramitación parlamentaria por separado.

“Con este adelanto se quiere acabar, por un lado, con la incertidumbre que existe en el mercado sobre la aprobación de esta ley. Y, por otro, desde un punto de vista técnico, es mucho más sencillo, en términos fiscales, que la normativa se apruebe antes de que termine el año”, explica Pablo Serrano, socio y director fiscal de Clifford Chance. Este despacho de abogados lleva cuatro años de trabajo con la Dirección General de Tributos y con el resto de operadores del sector sobre la regulación en torno a estas sociedades.

La inminente aprobación de la normativa ha despertado de su letargo a los fondos de inversión inmobiliaria extranjeros, que llevan meses sobrevolando el mercado español sin que ninguno se haya decidido a dar el salto, tal y como aseguraba hace un par del días el presidente en España de CBRE, Eduardo Fernández-Cuesta. Además, este 'empujón normativo' coincide en el tiempo con la puesta en marcha de Sareb, muchos de cuyos activos están en el radar de estos mismos fondos que a nivel internacional operan bajo la forma de las denominadas REIT -real estate investment trust- y que, para beneficiarse de las ventajas fiscales de estas sociedades, tendrán que transformarse en SOCIMI.

Apetito por activos en renta en grandes capitales

“La nueva ley ha generado una enorme expectativa entre los fondos extranjeros. De hecho, hay fondos de fuera de la Unión Europea que ya están invirtiendo en España. Sin ir más lejos, esta tarde hemos cerrado una operación y mañana firmamos otra”, aseguraba ayer a El Confidencial Pablo Serrano. Se trata de fondos “muy solventes y cualificados con mucha experiencia como REIT en Europa” cuyo objetivo se centra principalmente en activos en renta -principalmente oficinas y centros comerciales- ubicados en las grandes capitales.

“La reforma de las SOCIMI permitirá dar vida y flexibilidad al mercado inmobiliario”, comenta Ismael Fernández Antón, socio del departamento de derecho inmobiliario de Ashurst. “Es una alternativa de inversión más, un vehículo competitivo que existe desde 2009, pero cuyo funcionamiento ha sido un fracaso”, añade Javier Hernández Galante, abogado del departamento de derecho tributario del mismo despacho. "La reforma de la ley que se plantea es muy buena ya que permitirá crear un vehículo de inversión inmobiliaria muy competitivo respecto a los REIT europeos".

Tributan al 0% sobre beneficios

La reforma prevé un nuevo régimen tributario radicalmente distinto al hasta ahora vigente. "La novedad es la esperada equiparación del régimen fiscal de las SOCIMI a los regímenes REIT que con tanto éxito han proliferado en otras jurisdicciones y que tienen como nota fundamental la eliminación del nivel de tributación de estas sociedades, trasladando dicha tributación al inversor final. En concreto, estas sociedades tributarán al 0% sobre los beneficios obtenidos", explica Pablo Serrano.

Por su parte, los inversores lo harán por los dividendos repartidos por la sociedad. En concreto, estos estarán sometidos a retención y sujetos al régimen general de tributación en sede de los accionistas. "Esto es, sin posibilidad de aplicar exenciones o deducciones sobre dichos dividendos", aclara Serrano. 

Y añade que también "se establecen medidas específicas que aseguren una tributación suficiente de dichos dividendos, en sede de los socios de la SOCIMI. En particular, se establece un gravamen especial del 19%, a satisfacer por la propia SOCIMI, en aquellos casos en que los dividendos queden exentos o estén sometidos a una tributación inferior al 10%. Este mecanismo, similar al aplicable en el sistema de REIT francés, está principalmente enfocado a los inversores extranjeros, quienes podrían invocar los convenios para evitar la doble imposición internacional para reducir, o incluso evitar, la tributación en España".

Como principal novedad introducida en la fase de tramitación en el Senado, "la aplicación de este gravamen especial se aplicará, únicamente, a los socios mayoritarios, socios con una participación igual o superior al 5%. En el resto de los casos -inferior al 5%-, el gravamen especial no será de aplicación. De este modo, se simplifica la gestión de este tipo de sociedades, facilitando así la entrada en el capital de las SOCIMI de personas físicas y otros inversores no institucionales", concluye Pablo Serrano.

Tres años de vida y tres años de fracaso

Las SOCIMI son un instrumento de inversión inmobiliaria y nula fiscalidad asociado al mercado del alquiler, cuyo Proyecto de Ley, publicado el pasado 7 de septiembre en el Boletín Oficial de las Cortes Generales, modifica sustancialmente su actual régimen legal, regulatorio y fiscal, según se explicó hoy en las citadas jornadas.

El objetivo de esta ley era mejorar el mercado de vivienda en alquiler y facilitar el acceso del pequeño inversor al mercado inmobiliario. Sin embargo, “el fracaso de la misma ha sido total”, lamenta Pablo Serrano.

Estas sociedades fueron creadas originalmente inspirándose en las REIT que funcionan de forma muy satisfactoria en Europa, sobre todo en Francia e Inglaterra, y en EEUU. Sin embargo, desde la aprobación de la Ley en 2009, ninguna SOCIMI ha salido a cotizar en bolsa.

Para poder constituir una SOCIMI, entre otros requisitos, al menos el 80% de sus activos deben ser inmuebles de naturaleza urbana destinados al alquiler o terrenos para la promoción de dichos inmuebles. Asimismo, están obligadas a repartir beneficios: el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler, el 50% de los beneficios obtenidos por ventas de sus activos y el 100% del resto de beneficios obtenidos de otras SOCIMIS o REIT.

Además, debe contar con un capital social mínimo de 5 millones de euros y las acciones de estas sociedades deben estar admitidas a cotización en un mercado regulado,"como lo son nuestras tradicionales Bolsas de Valores Españolas o en un sistema multilateral de negociación como es el MAB", apunta Javier Mateos, abogado del departamento de Derecho bancario y financiero de Ashurst. 

Precisamente, tal y como explica Pablo Serrano, “está en trámite la creación de un segmento especial para las SOCIMI lo más flexible posible”, similar al de empresas en expansión, sicavs o capital riesgo que existen en la actualidad.