INTERESES DE DEMORA, CLÁUSULAS SUELO...

¿Cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos hipotecarios?

Han saltado a la primera plana informativa. Las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios vuelven a estar de máxima actualidad. Ayer, la asociación de consumidores CEACCU instaba
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¿Cuáles son las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos hipotecarios?

Han saltado a la primera plana informativa. Las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios vuelven a estar de máxima actualidad. Ayer, la asociación de consumidores CEACCU instaba a todas las familias en peligro de desahucio a denunciar a sus bancos por "cláusulas abusivas en los contratos" para, de esta forma, retrasar unos cuatro años -de media- el proceso de ejecución hipotecaria. También ayer, el subsecretario del Ministerio de Economía y Competitividad, Miguel Temboury, aseguraba que el Gobierno limitará e incluso prohibirá de este tipo de cláusulas de las hipotecas durante la convalidación parlamentaria del decreto aprobado la semana pasada para paliar los efectos de los desahucio”.

Pero, ¿cuáles son las más frecuentes en los contratos hipotecarios? CEACCU calcula que el 90% de las hipotecas firmadas en España contiene alguna de ellas.

.- Intereses de demora. Son aquellos en los que se incurre cuando existen retrasos en el pago de las cuotas hipotecarias. Abogados y políticos las han calificado en numerosas ocasiones de "abusivas" y de "barbaridad" ya que en la mayoría de los casos oscilan entre el 25% y el 30%. Al ser tan elevados, impiden en muchas ocasiones al deudor ponerse al día de las cantidades que adeuda.

Para CEACCU, “no existe correlación entre el desmesurado interés impuesto y el impacto que tendría en la entidad financiera una eventual demora en el pago. Mientras que para el usuario produciría una asfixia económica la imposición de tipos que pueden ir del 20% al 30% nominal anual, el impacto será muy leve para el banco”. Y explican que estos intereses no pueden justificarse por su aparente carácter disuasivo –o de estímulo al pago-, ya que el incentivo y el temor del usuario ante el impago de su hipoteca es perder su casa, “que en suma es el bien más íntimo, preciado y costoso que mantiene y para cuyo abono prácticamente trabajará, con suerte, la mitad de su vida laboral.

Los límites de los intereses de demora superan los límites establecidos en la Ley de Crédito al Consumo que determina como inaceptable la imposición de un interés de demora que sea superior a 2,5 veces el interés legal del dinero, en el 4% para 2012.  

.-Cláusula suelo-techo. Son aquellas que fijan mínimos y máximos para los tipos de interés a pagar por los consumidores en sus hipotecas. Esta cláusula ha impedido que cientos de hipotecados se beneficiasen de las fuertes bajadas experimentadas por el Euríbor en los dos últimos años. Facua estimaba el año pasado que nueve de cada diez hipotecados no fueron informados por su banco o caja de que su crédito contaba con una. Esta cláusula tiene varios frentes abiertos en los tribunales con sentencias a favor y en contra de los afectados.

El problema surge cuando existe un desequilibrio entre el “techo” y el “suelo” fijado por la entidad financiera, “que recordemos es quien se halla en mejor predisposición para su ponderación por su privilegiada posición de actor principal en los mercados”. Si los suelos son altos y los techos también, la entidad financiera se alza en una posición aventajada, apuntan los expertos.

.- Vencimiento anticipado del préstamo. Es habitual que los contratos hipotecarios contengan un largo elenco de causas de vencimiento anticipado que harán que el deudor deba abonar el total de la deuda en caso de incumplimiento de alguna de dichas obligaciones. Se ha dado algún caso en el que con el impago de una sola cuota, la entidad ha activado esta cláusula. Según datos de la AHE, una sola cuota representa el 0,31% de la deuda en una hipoteca media.

En Alemania, por ejemplo, es necesario el incumplimiento de al menos de dos pagos consecutivos que representen al menos el 10% de la deuda o el 5% cuando se trate de contratos de préstamo con un plazo superior a tres años y siempre que el prestamista además haya concedido al deudor un periodo de dos semanas para cumplir antes de resolver. En Francia es preciso el impago al menos de dos plazos o de una suma equivalente al 20% del total a desembolsar, con un plazo entre requerimiento de pago y ejecución de un mes. Y en Italia, para que se dé el incumplimiento resolutorio debe suponer más de la octava parte del precio.

.- Finalidad del préstamo. Muchos préstamos hipotecarios prohíben al consumidor desarrollar actividad profesional alguna en un futuro en la vivienda si no es con el visto bueno del banco. No olvidemos que la mayoría de las hipotecas se conceden a 30 incluso 40 años. También se impide dedicar la vivienda al alquiler sin consentimiento de la entidad. Desde CEACCU denuncian este tipo de cláusulas especialmente en un contexto de crisis como el actual y de fuerte desempleo ya que "impiden a una familia que ha depositado todos sus ahorros y esfuerzos en la vivienda, que pueda al menos compatibilizar su uso habitacional con el ejercicio de alguna actividad profesional lícitamente". "Constituye un atentado al derecho al desarrollo económico y en ocasiones supervivencia de la unidad familiar".

Por ejemplo, una abogada que se vea forzada a instalar su despacho profesional en su hogar ante la imposibilidad de abonar una alquiler y una hipoteca de manera simultánea. Alguien en dificultades para pagar la hipoteca tampoco podría alquilar la vivienda o parte de ella -una habitación, por ejemplo-, para hacer frente a su pago.

.- Fuero. En algunos contratos hipotecarios la entidad impone el sometimiento a un determinado fuero obligando al cliente, en caso de litigio, a acudir a los tribunales que correspondan al lugar que conviene a la entidad financiera, “consiguiendo de esta forma la ventaja de centralizar los litigios que puedan surgir, evitándose –la entidad- gastos y molestias, que repercute en virtud de esta cláusula en la parte más débil”. Por ejemplo, una pareja que compra una vivienda en Móstoles pero que cualquier conflicto judicial con la entidad deba resolverse en Madrid capital.

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