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ASÍ SE DEFIENDEN LOS CLIENTES DE LOS BANCOS

¿Se puede evitar la ejecución hipotecaria? Armas legales que permiten ganar tiempo

Las cifras son demoledoras: 330.000 ejecuciones hipotecarias y más de 160.000 desahucios entre 2007 y 2011. La crisis económica y el fuerte aumento del desempleo ha
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¿Se puede evitar la ejecución hipotecaria? Armas legales que permiten ganar tiempo
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    Las cifras son demoledoras: 330.000 ejecuciones hipotecarias y más de 160.000 desahucios entre 2007 y 2011. La crisis económica y el fuerte aumento del desempleo ha impedido a miles de familias hacer frente a sus compromisos hipotecarios, lo que ha derivado en la inmensa mayoría de los casos en un proceso de ejecución hipotecaria -los que menos han conseguido llegar a un acuerdo con las entidades para refinanciar sus deudas- y finalmente en la subasta y embargo de sus viviendas.

    Los teléfonos de los bufetes de abogados españoles no dejan de sonar con llamadas de auxilio de familias desesperadas. Llamadas que, además se han intensificado tras la aprobación del Real Decreto con el que el Gobierno, pretende, entre otras cosas, limitar los desahucios de cientos de familias.

    Pero, ¿es posible paralizar la ejecución hipotecaria una vez que ha sido iniciada por el banco? “Banco y afectado pueden llegar a un acuerdo en cualquier momento. Lamentablemente, la inmensa mayoría de las ejecuciones sigue adelante”, explican a El Confidencial Miguel Javaloyes, abogado y socio director de Javaloyes Legal y Carmen Moreno, abogada del mismo despacho. “En la mayoría de los casos, las armas legales con las que cuenta un afectado no anulan el proceso, aunque algunas de ellas sí le permiten paralizarlo y ganar algo de tiempo”, añade Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.  

    En su opinión, algunos procesos judiciales o sentencias pueden llegar a retrasarse entre dos y tres años, tiempo que pueden tardar en llegar al Tribunal Supremo. Sin embargo, advierte que aunque durante este tiempo el afectado permanece en su casa, las costas judiciales "se disparan brutalmente". Costas a las que, por otra parte, el afectado deberá finalmente hacer frente si el Supremo no le da la razón. 

    ¿Cómo se está articulando su defensa frente a los bancos? Los expertos consultados explican a este diario cómo se puede intentar paralizar el proceso y ganar algo de tiempo recurriendo a cuestiones formales del procedimiento o cuestiones de fondo. Si bien insisten en que en la inmensa mayoría de las ocasiones, si el banco no llega a un acuerdo con el afectado, la ejecución hipotecaria sigue su curso.

    Los expertos consultados insisten, sin embargo, en la importancia de reaccionar a tiempo ante posibles impagos. "Hemos recibido llamadas de gente, con pocos recursos, cuya vivienda va a ser subastada en una semana. En estos casos no se puede hacer nada", se lamenta Miguel Javaloyes. “Es fundamental que la familia o el particular hipotecado detecte a tiempo que va a tener un problema a la hora de pagar al banco porque en el momento en el que deja de hacerlo resulta mucho más complicado negociar con él”, asegura.

    1.- Cuestiones formales. "Apenas permiten paralizar el procedimiento de ejecución en un 0,010% de los casos", comenta Javier Sevillano. Y recuerda que cuando esto sucede, el banco puede volver a iniciar todo el procedimiento. "Sólo permite ganar algo de tiempo".   

    Un juez puede declarar la nulidad del procedimiento si considera que el afectado no ha sido comunicado formalmente del proceso judicial iniciado contra él. Así lo entendió recientemente el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Madrid al declarar la nulidad de las actuaciones, y dejar sin efecto la subasta hipotecaria, así como la adjudicación de una vivienda a una entidad financiera, el BBVA. Según consta en el Auto, "pese a que todas las comunicaciones judiciales se llevaron a cabo en el domicilio que se hizo constar en la escritura hipotecaria, ninguna se pudo entregar personalmente porque la propietaria no vivía allí”. A día de hoy son muchas las familias y particulares que, por culpa de la crisis y el paro, se han visto obligadas a volver al domicilio paternal y a alquilar su vivienda.

    En este caso, según prosigue el auto, “el Juzgado procedió a realizar las notificaciones por vía edictal, lo que supone que resulte prácticamente imposible que el afectado tenga, en tiempo y forma, información de vital importancia como lo es aquella que puede suponer la pérdida de la vivienda”. El Juzgado añade además que tanto al banco como al propio juzgado les constaba el actual domicilio de la propietaria. Domicilio en el que además, la afectada estaba empadronada. A pesar de tener conocimiento de ello - Miguel Javaloyes recuerda que el banco llevaba años enviando cartas a la propietaria en su domicilio real, ya que ésta tiene cuenta corriente, seguro y plan de pensiones en la citada entidad- no se le realizó ninguna comunicación en su nuevo lugar de residencia.

    En este caso concreto, el juez anuló el procedimiento al entender que se había producido una “clara vulneración al derecho a la tutela judicial efectiva en la medida en que no se garantizó adecuadamente a la ejecutada el derecho a conocer del presente proceso para que pudiese intervenir en él y ejercer la defensa de sus derechos e intereses legítimos”. La afectada consiguió que se declarase nulo lo actuado a partir de el señalamiento de subasta, así como de la subasta, adjudicación a favor de BBVA, entrega y lanzamiento de la finca hipotecada.

    2.- Cuestiones de fondo. "En la medida en la que la hipoteca puede contener cláusulas que se pueden considerar abusivas", señala Carmen Moreno: valor de tasación, intereses desorbitados, cláusula de vencimiento anticipado... "En estos casos se puede someter el contrato a la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios". 

    No obstante, "apenas se consigue paralizar el 0,05% de las ejecuciones hipotecarias bajo esta vía, aunque algunas lo han conseguido", apunta Javier Sevillano. No obstante, recuerda que los jueces, en un procedimiento de ejecución hipotecaria, no entran a valorar si las cláusulas del contrato son o no abusivas. Dejan el contenido del contrato al margen",. Esto es así, explica, porque el juez puede entender que ha habido consentimiento por parte del hipotecado "quien durante cinco, diez años no ha denunciado estos abusos en el contrato". 

    Esto no quita que, en algunos casos, muy puntuales, el juez, haciendo uso de su autoridad, busque la justicia material, pero "desde el punto de vista legal, la norma es clara. El hipotecado responderá no solo con el bien hipotecado, sino con todo su patrimonio, presente y futuro. La ley no permite excepciones de humanidad, lógica ni sentido común", señala Sevillano. 

    También en ocasiones puntuales, el juez puede buscar la justicia material. Por ejemplo, cuando una pareja con hijos menores de edad se divorcia y se adjudica el uso de la vivienda a la madre. En algunos casos, ante una ejecución hipotecaria, los jueces protegen el uso de la vivienda por parte del menor y hasta que éste alcance la mayoría de edad y sea económicamente independiente. Sevillano recuerda que la ley tampoco contempla esta posibilidad.

    Otras estrategias procesales consisten, por ejemplo, en alegar falsedad en la escritura de la hipoteca, para lo cual se debe presentar una querella criminal que, según advierte Miguel Javaloyes, si no se puede demostrar puede tener consecuencias penales para el hipotecado o el pago de una importante multa. "Aunque en nuestro despacho no hemos recurrido a esta vía, hay gente cuya situación es tan desesperada que se lo está planteando". 

    #16
    17 Hola Qusiquilla, los bancos no corren riesgos o muy pocos riesgos, salvo lo ocurrido con el estallido de la burbuja inmobiliaria.
    Los bancos, si mal no recordamos, daban, amparandose en la bonanza economica y los bajos tipos de interes hasta el 120/130%, basandose en los datos que arrojaban la banca americana, hasta que les estallo en plena cara su ambición, dejandolos con el culo al aire y teniendo que recurrir a papa Estado, para que les fiara liquidez.
    Pero no todos fueron asi, ya que habian muchos que solo daban el 80% del valor de tasación y ahora, solo dan como maximo ese 80% y si cumplen una serie de requisitos que exige el banco, ya que de media, se dan el 75% y si es obra nueva, el 80%, salvo claro esta, los suyos de expropiaciones y embargos, que los ponen adornados de todo tipo de prevendas, pero ocultan su precio real de mercado.
    Por ultimo, si ud. firma una hipoteca por 100 y dentro de 3 años ha bajado a la mitad el valor de esa vivienda, ud. le seguira debiendo el porcentaje no pagado al banco de esos 100, independientemente del precio real de la vivienda, sea mayor o a mitad de precio.
    Los bancos siempre exigen lo adeudado del capital de la hipoteca.
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    #15
    15 Me he debido explicar muy mal, ya que por su respuesta veo que no ha entendido nada. Lo que quiero decir es que tanto Banco como comprador asumen un riesgo con la garantía hipotecaria, que se fija según el valor de mercado al escriturar, por lo que esa bajada de precios que ha habido les ha perjudicado a los dos.

    Ejemplo: Cuando se firma la hipoteca, el tasador estima el valor real o de mercado del inmueble = 100. Con esa garantía el deudor pide = 90, que el Banco se lo da.

    Si luego la casa baja su valor de mercado a 60, y el deudor deja de pagar, el Banco sólo podrá cobrar hasta 60 al ejecutar la hipoteca y tendrá que ir a por otros bienes del deudor, si los tiene. O sea que con la bajada de precios, el Banco puede pringar, como así ha sido, al igual que el deudor.

    Si la casa, en cambio, sube de valor a 120, el Banco, si no paga el deudor, se cobrará con la vivienda y dejará lo que supera la deuda impagada para el deudor. Los dos se benefician.


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    #14
    ¿Y que pasaría si alquila el piso? ¿eso paralizaría el desahucio mientras el inquilino pague religiosamente? y puede prorrogarse durante 5 años.
    No conozco el régimen pero se me ocurre que lo mismo podríapasar si se alquilan habitaciones con contrato de alquiler...
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    #13
    13 El banco se aferra a lo estipulado en la hipoteca y en caso de ejecutar dicha hipoteca, sera el precio puesto a la hora de firmar el comprador el que valdra, ya que es el precio en que se estipulo en el contrato hipotecario.
    Ademas es independiente del valor de mercado y tasación y es el que le vale y usara el banco en caso de reclamar el total del prestamo hipotecario, independientemente de los intereses que genere esa deuda o las subida o bajadas del precio de la vivienda adquirida.
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    #12
    Lo único que se puede alegar para oponerse y suspender una ejecución hipotecaria viene recogido en los artículos 695 y 696 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y son [en resumen]: Extinción de la garantía,Error en la determinación de la cantidad exigible [ en determinadas hipotecas] y tercería de dominio [presentando título inscrito anterior a la hipoteca]. Lo demás es engañar al hipotecado para sacarle unas peras [0,010 %, 0,05 % de los casos,....???? menuda tomadura de pelo]. Y sobre el último motivo de las &034;armas legales&034;, alegar la falsedad de la escritura [prejudicialidad penal]mejor no comentar y que la gente no haga tonterías.
    7.- No. el contrato de arrendamiento es nulo. Ya está todo inventado.
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    #11
    8 La tasación se hace sobre el valor de mercado, y a él se suelen ajustar.

    Si el mercado varí:, a la baja, el Banco pierde garantía real y cobrará al deudor con otros bienes, si tiene, si el mercado sube, el Banco gana garantía real y a la vez el deudor paga con la casa y tiene remanente.

    Quiero decir que la tasación garantiz que en el momento del préstamo el valor de mercado, el valor real, es el que es. Pero no vincula para el futuro, y cada parte asume un riesgo.
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    #10
    11 TERMINO:
    La copia del estudio de la operación de la que hablo, y que le cobraron al hipotecado, creo que puede ser fundamental para poner la demanda de responsabilidad civil]...
    Animo a alguien que intente esta vía, sí consigue ganar al final, [si ganas en primera instancia el caso llegaría hasta la máxima instancia posible, seguramente ate el supremo, por la cuenta que le tiene a la banca], estoy seguro que el que platease el pleito se haría famoso, y además sería declarado el enemigo nº. 1 por la banca...
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    #9
    10 Y SIGO:
    Ya está bien de la irresponsabilidad general de los economistas, de los que se suene hacer el chiste de que diagnostican muy bien las causas de las crisis a &034;posteriori&034;, pero nunca aciertan a futuro...
    Según esta idea, es prefible el embargo, que a lo mejor al final, además de quedar con todas las deudas saldadas... aún se puede ganar algo!, [la indemnización por los daños morales]!...
    Evidentemente no tengo puta idea de lyes, pero es algo que me parece obvio, el desahucio no lo puedes evitar, y la deuda contraida en caso de que el bien no la cubra, tampoco...
    Pero lo que digo es que a posteriori sí puedes ir contra los que con su negligencia o su impericia causaronte el perjuicio, [la tasación y el análisis del riesgo financiero]...
    Al objeto de lo digo que es importante tener esos documentos, la tasación, que la pagó el hipotecado, la oferta vinculante del banco, y un documento que no te dan, pero que sin embargo sí que lo pagas expresamente, que es el estudio de la operación, que es un documento interno del banco pero que te cobran bajo el epígrafe de &034;comisión de estudio&034;, así que creo que se tendría derecho a tener una copia...
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    #8
    8 SIGO:
    Además creo que sería mucho mas ventajoso, que embarguen el inmueble y luego que me resarzan de todos los gastos mas los daños morales...
    Creo que para esto es vital tener copia de dos documentos, [además de la hipoteca], la tasación firmada por el tasador y la oferta vinculante de la hipoteca firmada por el apoderado del banco...
    Por eses dos documentos el hipotecado pagó unos honorarios a unos profesionales, [los honorarios de la tasación y la comisión de estudio de la hipoteca], y por lo tanto esos profesionales tienen que estar sometidos a una responsabilidad civil polos errores cometidos en su ejercicio profesional, y tienen una responsabilidad subsidiaria sus empresas, [tasadora y banco], con lo que creo que esa es la vía...
    Es un caso semejante a la responsabilidad civil de un médico que confunde el diagnóstico, o la del arquitecto que cometió errores en un proyecto...
    Esas responsabilidades suelen a exigirse delante de los tribunales civiles, unas veces con éxito y otras no, pues el caso de las tasaciones sobrevaloradas, o de los estudios de solvencia de las hipotecas demasiado &034;optimintas&034; pueden incurrir en el mismo caso...
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    #7
    Esto sólo tiene una solución, y es una respuesta social de carácter viral. Banco que ejecuta, banco que pierde clientes a mansalva. En la misma oficina, clientes a la cola pidiendo su dinero al día siguiente de que su vecino haya sido desalojado. Esto vale mucho más que las plataformas contra deshaucio y demás. Los bancos sólo entienden de tela marinera y es ahí donde les duele. Les retiras el dinero y que vayan a pedir al &034;overnight&034; del BCE por la tarde.

    No se puede atacar a todos los bancos, pero se puede hundir muy fácilmente a uno concreto en días si todo el mundo se pone de acuerdo.
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    #6
    6 Sigo:
    quede con una deuda por no cubrir el bien el total pendiente y los gastos, podía, tras perder el bien inmueble, poner una demanda civil contra el banco, la tasadora, y los peritos intervinientes, [tasador y analista de riesgos del banco], por su responsabilidad civil o profesional, exigiendo ser resarcido en los daños sufridos por la mala tasación del bien y de la evaluación del riesgo, y reclamar por tanto el resarcimento del principal y de los intereses ya pagados, una indemnización para cancelar la deuda pendiente, y a mayores, la cantidad que proceda de indemnización por los daños morales y sicológicos producidos por el desahucio...
    Si esa vía fuera posible y pudiera tener éxito, sería mucho mas interesante para el propietario que la dación en pago, y mucho mas perjudicial para los bancos, que comparado con lo que apunto, hasta verían la dación en pago como una opción mucho mas positiva para ellos...
    Invito a estudiar el caso y ver su viabilidad, yo sigo insistiendo en la idea de la responsabilidad civil de tasador y del banco......
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    #5
    Antes de que lleguen los impagos: Alquilárselo por el máximo tiempo posible a alguien de confianza por un precio ridículo.
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    #4
    2 Claro que existe la justicia gratuita para los que no tienen dinero, digáselo a los abogados de oficio, que trabajan a destajo por cuatro perras mal pagadas.

    Lo que digo es que si se llega a la ejecución hipotecaria, más vale acudir a lo más barato en abogados ya que lo único que queda por determinar son las costas.

    Por cierto, en esto de la justicia gratuita también hay defraudadores que acceden a ella por no figuran con nada a su nombre, pero eso sólo es en el papel.
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    #3
    El mejor plan contra el deshaucio, el que se lo pueda permitir, pienso en gente joven sin cargas, es hacer las maletas y desaparecer. Al banco que le den.
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    #2

    LO MISMO QUE EXISTE UN PLAN PARA SALVAR BANCOS Y CAJAS, ¿Por qué NO HAY UN PLAN PARA LOS HIPOTECADOS QUE NO PUEDEN PAGAR?
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