“El particular vende todavía su vivienda entre un 10% y un 20% más barato que el banco”

Comprar al banco o a un particular. Posiblemente ésta es la pregunta que se hacen hoy en día los escasos españoles interesados en adquirir una vivienda. La reforma financiera y las nuevas provisiones exigidas a la banca por el ladrillo prometen grandes rebajas en los precios de los inmuebles que se encuentran en sus balances. Sin embargo, muchos de los potenciales compradores siguen sin apreciarlas.

De hecho, las viviendas en venta de los particulares siguen ofreciendo precios más atractivos que las entidades financieras. También están más ajustados los precios de las agencias inmobiliarias. Si bien, éstas, como los particulares, cuentan con el mismo obstáculo: la falta de financiación.

“Las viviendas de los particulares siguen siendo todavía más baratas que las de los bancos. Entre un 10% y un 20%”, asegura a El Confidencial Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. “Excepto en zonas muy puntuales, como Seseña, donde apenas hay demanda, la banca no está siendo tan agresiva con los precios como dice. Donde sí hay demandan intentan sacar el mejor precio posible”, añade.

Sin embargo, algo comienza a cambiar. Al menos desde el punto de vista de las entidades. “Se está produciendo un cambio de tendencia. Los bancos han comenzado a apretar el acelerador y a aplicar rebajas que hasta hace unos meses no se veían”, comenta a este diario Eduard Andreu, socio y director comercial de idealista.com. “Comienzan a ser mucho más agresivas con los descuentos provocando que muchos particulares que quieren vender sus viviendas se enfrenten a una difícil tesitura a la hora de ajustar a la baja los precios”.

Este primer movimiento de ficha de la banca se traducirá, según Eduard Andreu, en un efecto dominó con rebajas en cadena, si bien recuerda cómo muchos particulares se encuentran con las manos atadas. “Hay muchas familias en negative equity -cuando la hipoteca vale más que el piso- que necesitan vender pero que no pueden hacerlo por debajo de un determinado precio. En estos casos, quienes encuentren una alternativa a la venta se aferrarán a ella”, añade.

"Competencia desleal y cruel de la banca"

Los particulares se enfrentan a una competencia, la de la banca, que muchos expertos califican de “desleal”. “Hay cientos de casas embargadas y en manos de los bancos repartidas por toda España”, señala Rodrigo Pinto, socio de RE/MAX. “He visto bajadas de precios por debajo incluso del coste de construcción y a propietarios preocupados porque ante estas rebajas tan agresivas no pueden hacer nada. El banco está dispuesto a asumir pérdidas en algunas propiedades, pero el particular no se puede permitir este lujo. Es una injusticia”.

Tirar los precios a la baja todavía no es una práctica generalizada, pero Rodrigo Pinto reconoce haber visto en los últimos meses cómo los bancos realizan descuentos con los que los particulares no pueden competir. "Hace sólo unos días, en Collado Villalba una entidad ponía a la venta un chalé por 220.000 euros, cuando el precio de la zona se sitúa en torno a los 280.000. Cuando esto sucede, los pisos vuelan, lo que demuestra que sigue habiendo ganas de comprar, pero no dejamos de estar ante una competencia desleal y cruel respecto al particular”. 

Para lo expertos consultados por El Confidencial, el particular no tiene la capacidad de influir tanto en el precio como la entidad financiera. Aunque hay un segmento de la población, los que compraron antes del boom y ya no se encuentran hipotecados, cuyo margen de maniobra es mayor. 

“Hay gente que compró hace diez años por 200.000 y su vivienda llegó a valer 500.000 en pleno boom. Sin embargo, se niega a vender ahora por debajo de esos 500.000 porque les da rabia no haberlo hecho en ese momento. Muchas de estas personas se aferran al famoso ‘vamos a esperar a que vuelvan a subir los precios’, cuando lo cierto es que no sabemos cuánto va a durar la caída de precios que, por otra parte, no ha hecho más que comenzar”.

Los compradores están paralizados por el miedo

En este sentido, la actitud de los vendedores es muy similar a la del año pasado. Pero, ¿qué pasa con los compradores? "El miedo sigue paralizándolos", señala Jesús Duque. En su opinión, “el futuro a corto plazo sigue siendo muy negativo. Estamos ante una situación de incertidumbre total y todas las noticias que nos llegan son negativas. La gente tenía y sigue teniendo miedo a quedarse en el paro y con la reforma laboral, aún más lo que está retrasando las decisiones de compra".

Un miedo que, junto a la falta de financiación y otros factores, como “el ajuste fiscal y la deflación de los salarios”, según apunta Ángel Serrano, director general de Aguirre Newman, han paralizado las ventas y se ha dejado sentir en los precios de los inmuebles que, por primera vez, han registrado caídas de dos dígitos. En su opinión, “todavía queda mucha corrección. En algunas zonas incluso del 30% adicional. No en vano, entre 1996 y 2006 la vivienda se revalorizó un 160%, y desde entonces solo ha perdido un 20%”. Aunque insiste en que nos encontramos en un “mercado poliédrico, muy desigual”, por lo que no descarta incluso incremento de precios en determinadas zonas del mapa español.