La banca mete la tijera a pisos desubicados y con poca demanda y sujeta los precios del resto

Políticas de venta diferentes para activos muy diversos. Los bancos españoles se han adjudicado en los últimos años miles de millones en ladrillo de todo tipo sobre el que están aplicando estrategia de ventas muy diversas: pisos de segunda mano desubicados y en malas condiciones, viviendas recién construidas o segundas residencias mal emplazadas, solares en fase de construcción...

Las páginas web de las inmobiliarias de las entidades financieras llevan desde hace más de un año colgando agresivas campañas publicitarias para dar salida a estos activos. Fuertes rebajas de precios, condiciones preferentes de financiación, oportunidades... Sin embargo, el sentir de muchos españoles, embarcados desde hace meses en la compra de un piso, es que los precios siguen siendo bastante elevados. 

¿Por qué? No es lo mismo comprar un piso nuevo de 85 metros cuadrados y dos dormitorios en Seseña por 65.000 euros que otro de lujo, todavía por construir, en el barrio de Chamberí por más de 450.000 euros.  

El Banco Santander es un claro ejemplo de la política que están llevando a cabo los bancos para desprenderse del ladrillo. La entidad que preside Emilio Botín ha optado por 'tirar' los precios de las viviendas en la localidad toledana como única vía para dar salida a estos inmuebles (500 pisos). 

El objetivo, desprenderse lo antes posible de unos inmuebles que, por su ubicación y escasa demanda, "podrían haber permanecido mucho tiempo en su cartera", comentan diversas fuentes del sector. 

Ejemplo del Santander en Seseña

Y ha funcionado, ya que en apenas seis meses, se ha desprendido de la práctica totalidad hasta reducir el número a menos de una veintena frente al más de medio centenar del Banco Popular, mucho más conservador en su política de precios en esta zona. Los mismos pisos que el Santander vendía por 65.000 euros y que 'volaron' de sus manos en apenas quince días, la entidad que preside Ángel Ron los vende casi 100.000 euros más caros. 

Esta política de bajar precios, incluso por debajo del coste de construcción, no está siendo, ni mucho menos, homogénea dentro de la propia entidad. En Las Tablas, el Santander ha optado, primero por el alquiler -más de 1.100 euros por pisos de 3 dormitorios y 115 metros construidos, 88 útiles-, y ahora también por la venta. 

Un piso en esta zona del norte de Madrid de dos habitaciones y 115 metros cuadrados supera los 370.000 euros, mientras que el de 4 habitaciones y 150 cuadrados, los 460.000 euros. En ambos casos, significativamente por encima del metro cuadrado en Madrid y, según las fuentes consultadas, ligeramente por encima del precio de venta de la zona. Aún así, se venden, despacio, pero se venden.

Tampoco faltan en la oferta de la entidad cántabra, chalets en la exclusiva zona madrileña de Mirasierra por 2,25 millones de euros, o amplios pisos de lujo sobre plano por encima del millón de euros, en fase de construcción sobre un solar en la calle Trafalgar. 

Viviendas de lujo en suelos bien ubicados

Precisamente, algunas entidades han optado por dar salida a algunos suelos bien ubicados. Bankia o CatalunyaCaixa han elegido a Vía Célere para poner el valor dichos solares, con viviendas desde 188.000 y 160.000 euros. 

Banco Pastor, por su partel ha optado por la puesta en marcha de desarrollos de alto standing en el centro y en las afueras de Madrid. La recién fusionada con Banco Popular ha vendido en menos de nueve meses, de la mano de la consultora Colliers International, el 75% de las 178 exclusivas viviendas y áticos del proyecto Mindanao House cuyos precios oscilan entre los 350.000 y por debajo del millón de euros.  

"Este proyecto está ubicado en una calle madrileña de mucho prestigio -San Francisco de Sales-, donde no existía obra nueva de calidad, por lo que sus calidades, servicios que presta -piscina privada, spa...- se ha convertido en un micromercado en el que se conjugan tres factores clave para su venta: precio, buen producto y buenas condiciones de préstamo", explica a El Confidencial Jorge Pérez-Curto, socio de Colliers International y director del área residencial.  "El precio no es el único factor determinante en la venta". Inversores -la rentabilidad de los alquileres supera el 3%-, familias que viven en las afueras de Madrid y quieren regresar al centro o 'singles' son los principales compradores.   

También está teniendo una gran acogida el proyecto Las Lomas 34, comercializado prácticamente al 100%. Viviendas unifamiliares de lujo en fase de construcción en la zona norte de Madrid, entre Majadahonda y Boadilla, que ha conseguido hacerse un hueco entre las exclusivas urbanizaciones de la zona por debajo del millón de euros. 

Clientes con un elevado poder adquisitivo que, sin embargo, han sido examinados bajo lupa por parte del Pastor. "En el caso de Mindanao House, la entidad ha echado para atrás a un 25% de los clientes, mientras que en Las Lomas 34, a más de una treintena de compradores". 

Aunque la tendencia es de caída de precios, en algunas zonas suben

Todos estos son ejemplos que apoyan las tesis de quienes defienden que el mercado inmobiliario español es muy heterogéneo. Así, mientras la tendencia generalizada sigue siendo la caída de precios -los datos del INE conocidos ayer no dejan lugar a dudas-, algunos puntos muy concretos del mercado inmobiliario español asisten ya a la estabilización e incluso a tímidas subidas. 

Buena ubicación, escasez de oferta y fuerte demanda, tipología de producto, conservación… son, a grandes rasgos, algunos factores que explican, por ejemplo, que en algunas zonas de Madrid los precios no sólo hayan tocado suelo, sino que incluso hayan comenzado a subir.

Otro ejemplo más lo encontramos en Mirasierra, donde la inmobiliaria de la familia Banús esté vendiendo sobre plano más de 50 viviendas a razón de 4.700 euros el metro cuadrado, entre un 1% o un 20% por encima de los precios de Montecarmelo o ArroyoFresno. "Es la única promoción de obra nueva en marcha en el barrio de Mirasierra", explica a El Confidencial Miguel Maldonado, riector general de Juban Inmobiliaria.