La caída de la vivienda pisa el acelerador en 2011 (-11,2%) y firma su mayor descenso desde 2007

En ocasiones, una imagen vale más de mil palabras. El gráfico sobre la evolución de los precios de la vivienda de los dos últimos años publicado este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE) es un claro ejemplo. 

El Índice de Precios de la Vivienda refleja cómo 2011 ha marcado un punto de inflexión en el ajuste de precios y cómo la caída fue ganando intensidad a medida que avanzaba el ejercicio. Los precios de la vivienda libre cayeron un 11,2% en el cuarto trimestre, su mayor caída desde el primer trimestre de 2007. Además, se ha ampliado en casi cuatro puntos respecto a la experimentada en el tercer trimestre de 2011, cuando los precios bajaron un 7,4%. Desde los máximos, la caída se sitúa en el 21,7%.

Los descensos fueron generalizados tanto para la vivienda nueva -primera transmisión- como para de segunda mano -segunda y posteriores transmisiones por lo que estaría incluyendo las adjudicaciones de particulares y promotores a bancos y cajas-. Sin embargo, se observa un mayor revés para las segundas, con caídas de precios cercanas al 14%, que para las primeras, con un descenso del 8,5%. Desde que pinchó la burbuja el castigo también ha sido mayor para la vivienda de segunda mano (-28,7%) que para la nueva (-16,1%).

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, "los datos del INE vuelven a confirmar la dureza con que se está produciendo la vuelta a la normalidad en el sector inmobiliario. Tras casi una década de burbuja que casi todos negaron, asistimos al desplome de los precios que seguirán cayendo inexorablemente durante 2012".

En su opinión, "con los datos que actualmente estamos manejando la situación no mejorará durante este año (y quizá el próximo) y los precios seguirán recuperando su media histórica, esto es, cayendo". 

Los datos conocidos hoy reflejan que son ya quince los trimestres consecutivos en los que los precios de la vivienda presentan tasas interanuales negativas. El precio de la vivienda comenzó a caer en el segundo trimestre de 2008 (-0,3%) y desde entonces la tendencia no se ha revertido.

En los últimos cuatro trimestres, correspondientes todos a 2011, el precio de la vivienda ha ido profundizando su corrección, con descensos del 4,1% en el primer trimestre, del 6,8% en el segundo, del 7,4% en el tercero y del 11,2% en el cuarto.

En tasa intertrimestral (cuarto trimestre de 2011 sobre tercer trimestre de 2011), el precio de la vivienda libre descendió un 4,2%, frente a la reducción del 2,8% experimentada en el tercer trimestre, la caída del 1,2% registrada en el segundo y el retroceso del 3,5% experimentado entre enero y marzo pasado.

¿Por qué se acelera el ajuste?

Son varios los factores que explican estas mayores correcciones como la parálisis de las ventas. Si no la gente no compra, si no hay demanda, cae la oferta y por tanto, los precios.

La venta de pisos se encuentra en mínimos históricos. En 2011 se cerraron algo menos de 350.000 operaciones, un 29% menos que un año antes. Además, se trata del peor registro en siete años. El miedo, el paro, la falta de financiación son algunos de los factores que explican esta contracción 

A esto se suma el papel mucho más activo que han asumido las entidades financieras a la hora de dar salida a su producto inmobiliario, inundando el mercado con agresivas ofertas, provocando un presión a la baja al resto de vendedores, especialmente a los particulares, quienes, para poder con el precio de las entidades y sus mejores condiciones de financiación y si realmente quieren vender su vivienda, han tenido que ajustar el precio, como señalan desde hace meses los expertos. 

En el caso de la vivienda de segunda mano, el ajuste sería mucho mayor ya que al incluir las segundas y posteriores transmisiones, estaría reflejando no sólo las operaciones entre particulares, sino todos aquellos inmuebles que las entidades se han estado adjudicando tanto de particulares como de promotoras, en muchos casos, con importantes descuentos. 

el INE utiliza como fuente de información para realizar el índice de precios de la vivienda las estadísticas de todas las transacciones que se realizan en el conjunto de las notarías españolas. Son, por lo tanto, los precios que se declaran en el momento en el que compradores y vendedores elevan el documento de adquisición y venta a escritura pública. No se trata, por lo tanto, de una encuesta o de un trabajo basado en el valor de tasación de los pisos, sino de datos reales, lo que aumenta su fiabilidad. De hecho, esta metodología, tanto en lo que se refiere a fuente de información como a procedimientos de cálculo usados, está armonizada con la Unión Europea. Es, por lo tanto, homogénea.

Caídas generalizadas en toda España

En tasa interanual, todas las Comunidades Autónomas bajaron los precios de la vivienda en el cuarto trimestre de 2011 en tasa interanual y también en valores trimestrales.

En concreto, las mayores correcciones de precios en valores interanuales se registraron en Madrid (-15,7%), Cataluña (-14,3%), La Rioja y Melilla (-14,2% en ambos casos), Ceuta (-12,9%), Aragón (-12,5%) y País Vasco (-12,2%). En valores trimestrales, el precio de la vivienda libre bajó también en todas las comunidades entre octubre y diciembre pasado, siendo los mayores descensos los de Madrid (-7,3%), Melilla y Aragón (-5,7%), Asturias (-5,4%), Navarra (-5,1%) y Cataluña (-5%).