¿Bajada de precios?: Cuesta lo mismo comprar una vivienda en 2010 que en 2011

Comprar una vivienda en 2011 costó lo mismo que en 2010. Sí como lo oyen. A pesar de que los precios cerraron 2011 con caídas -del 7% según Fomento o del 4% según Sociedad de Tasación para viviendas nuevas-, estos descensos se han visto neutralizados por el incremento del coste de financiación de entorno a un punto porcentual, arrastrado por el repunte del Euríbor y la subida de los diferenciales que aplican los bancos, según ha constatado hoy el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno.

Esto es, aunque los precios son más baratos, el esfuerzo mensual para hacer frente a una hipoteca cada vez es más caro. De tal manera que alguien que compró una vivienda en 2010, estaría pagando una cuota hipotecaria muy similar a la de haber comprado ese mismo piso un año más tarde.  

Fernández-Aceytuno ha explicado en rueda de prensa que ésta es la primera vez desde el inicio de la crisis en que la subida de tipos deja sin efectos las bajadas de precios de la vivienda, lo que, en su opinión, podría haber pasado factura al ritmo de ventas. La sensación es que los precios no están bajando lo suficiente para que la gente se haya animado a comprar, al menos en el último año. Puede ser una causa de que se estén ralentizando las ventas", ha dicho.

Muy diferente es el resultado si se comparan los datos actuales con los de 2007. La caída de la cuota que pagan los compradores de viviendas ha descendió un 37,3% en este periodo. Además, durante estos años, el precio de la vivienda descendió por encima de un 20%.

Según ha detallado en base a datos del Banco de España, el Euríbor se situó en 2007 en el 4,45%, mientras que los diferenciales llegaron a los 0,79 puntos, lo que dio lugar a un tipo efectivo del 5,24%. En 2010, el indicador descendió al 1,52%, con un diferencial del 1,24%, de forma que el coste ascendía al 2,77%. 

Sin embargo, el Euríbor volvió a escalar hasta el 2,05%, mientras que en un contexto de aversión al riesgo, los bancos han ido incrementado el diferencial sobre el tipo de referencia en casi medio punto, hasta 1,652 puntos. En total, el coste de financiación se ha incrementado en un solo año en casi un punto porcentual, hasta el 3,69%, mientras que el precio de la vivienda solo ha caído un 4%.

Este incremento de los diferenciales ha sido especialmente significativo en el último año en el que la oferta hipotecaria ha pasado del Euribor+0,35% al Euribor+3%, borrando del mapa las denominadas 'hipotecas baratas'. 

Ambos gráficos, a partir de datos del Banco de España explican esta situación. 

Los precios bajarán de forma moderada en 2012

Las únicas previsiones sobre el precio de la vivienda que maneja Sociedad de Tasación son las que se recogen en la primera edición del 'Índice de Confianza Inmobiliario', que ha presentado este miércoles la organización, en el que se precisa que la caída de los precios de la vivienda será "más moderada" en los próximos tres meses.

Este indicador, que se empezará a publicar de forma trimestral, recoge la opinión de hasta 700 profesionales de la tasación en relación a la situación del sector inmobiliario en los últimos tres meses y las expectativas para el trimestre siguiente.

Así, los encuestados muestran en general un visión "negativa" para el sector hasta el próximo mes de marzo (aunque el estudio se elaboró antes de la aprobación de las últimas medidas fiscales del Gobierno). Concretamente, son pesimistas sobre la evolución de las compraventas de viviendas, especialmente en el caso de la segunda residencia. Si bien, esperan que el 'stock' de vivienda sin vender se mantenga estable porque continuará el ajuste en la oferta.

Todo depende del empleo

Por su parte, Fernández-Aceytuno estima que la evolución del empleo marcará el devenir del sector inmobiliario en 2012. De hecho, resalta que el mercado se ha "homogeneizado" a la baja, frente a la heterogeneidad que le caracteriza, porque "el paro está venciendo cualquier situación local".

Asimismo, considera que el efecto sobre la demanda de la recuperación de la desgravación por vivienda "se compensará" con la subida del IRPF, mientras que un posible endurecimiento de las exigencias de provisión a la banca no tendrán un efecto "masivo" de ventas de activos y de caídas de precios.

Por el contrario, desde Sociedad de Tasación se apuesta por que todo incentivo en materia de vivienda recaiga sobre el alquiler, especialmente en la vivienda protegida (VPO) en arrendamiento, ya que "un mercado del alquiler más potente hace bajar el precio de la vivienda en propiedad".