El sector inmobiliario, harto de las estadísticas oficiales, pide a Rajoy datos más fiables

“Los datos sobre precios y ventas no reflejan lo que está pasando realmente en el mercado inmobiliario español”. Es una de las quejas más habituales de un sector que está a punto de despedir un ejercicio terrorífico y que reclama, entre otras muchas medidas, estadísticas oficiales bien hechas.

Promotores, constructores, consultores, tasadores… Todos ellos piden al nuevo ejecutivo de Mariano Rajoy que 'meta mano' y ofrezca al mercado y a la opinión pública datos más fiables. Empezando, por ejemplo, por cuantificar a cuánto asciende realmente el stock de viviendas en España, dónde y de qué tipología para poder buscar las soluciones más apropiadas para desatascar al sector. 

En España se emiten cada año multitud de informes sobre precios, ventas de viviendas, hipotecas, alquileres… Entre las fuentes figuran tanto organismos públicos –Ministerio de Fomento, Instituto Nacional de Estadística (INE), Colegio de Registradores, Asociación Hipotecaria Española (AHE)...- como privados –idealista.com, Sociedad de Tasación, Tinsa, fotocasa-IESE…-  

Datos muy genéricos sobre un mercado muy heterogéneo

La principal crítica radica en que la mayoría son demasiado genéricos. “Este tipo de datos hacen mucho daño al sector. Se habla de caídas generalizadas de precios cuando en algunas zonas, estos han tocado fondo e incluso han subido ligeramente. O se habla de desplome de las ventas cuando existen localizaciones donde hay mucha demanda y siguen vendiéndose pisos”, se lamenta uno de ellos.

“En las consultas de información inmobiliaria que realizamos periódicamente a los organismos oficiales, observamos que, en líneas generales, los datos estadísticos hacen referencia a segmentos del mercado muy genéricos, sin que se pueda obtener de ellos información de grano fino, tanto en el ámbito territorial como en las características de los inmuebles, siendo así que en ambos aspectos se pueden observar divergencias muy importantes, con incidencia directa en el precio, dentro de la muestra que se estudia”, añade otro.

"Efectivamente, las estadísticas tanto oficiales como oficiosas son incompletas y no permiten tener una idea precisa de la situación real del sector, y mucho menos de la salud de las entidades financieras. Se trata además de informes mensuales, trimestrales, que en ocasiones, por su metodología o su periodicidad arrojan resultados ya no sólo “demasiado genéricos”, incluso contradictorios, según los diferentes expertos consultados por El Confidencial", se lamenta otro de los expertos consultados.

Mejores estadísticas sobre ventas y sobre precios

Los siguientes ejemplos ponen de manifiesto algunas de estas lagunas. 

Los últimos datos del Ministerio de Fomento sobre la venta de viviendas en España impiden determinar, por ejemplo, cuántas operaciones corresponden a personas físicas, particulares y cuántas a personas jurídicas como por ejemplo a las adjudicaciones de inmuebles a bancos y cajas. 

De esta manera, es imposible determinar hasta qué punto los particulares, los ciudadanos de a pie están o no comprando casa. Los datos se desglosan por Comunidades Autónomas y por provincias, pero no entra en detalle de las mismas. 

Siguiendo con las compraventas. Los datos del INE pueden llevar a confusión si no se interpretan adecuadamente. Los últimos publicados mostraban aumentos en las operaciones a principios de 2011, cuando en realidad las ventas habían caído. ¿Por qué? El INE utiliza para elaborar la estadística los datos facilitados por el Colegio de Registradores. Esto significa que desde que se firman las escrituras ante un notario y posteriormente se registran transcurren varios meses. Así por ejemplo, los datos mostraban un aumento en las operaciones del 19,6% en enero y del 10,5% en febrero, cuando en realidad estarían reflejando las ventas que se cerraron en la recta final de 2010, impulsadas por el fin de la desgravación fiscal para rentas superiores a los 24.000 euros. 

Las estadísticas sobre los precios tampoco convencen. En abril de 2007, el índice inmobiliario que elaboran conjuntamente fotocasa.es y el IESE fue uno de los primeros en mostrar las primeras caídas de precios, al igual que otros portales inmobiliarios. Los oficiales, los del Ministerio de Fomento -Vivienda por aquel entonces-, no recogieron las caídas hasta casi un año después, en marzo de 2008. ¿Por qué? Las fuentes de información no son las mismas como tampoco lo es la periodicidad de su publicación o su metodología.

Principales índices de precios

Sobre la evolución de precios, son varios los indicadores existentes. En el ámbito público: 

- Ministerio de Fomento: los datos que ofrece son trimestrales. Su fuente de información son es la patronal de las tasadoras (ATASA) que agrupa a las principales tasadoras. El precio de tasación no tiene por qué coincidir con el precio al que se ha cerrado la operación de compraventa y tampoco es el precio de oferta. Es el que utilizan las entidades como referencia a la hora de determinar el importe del crédito hipotecario que pretenden conceder.

Los expertos aseguran que en épocas de bonanza económica como la que hemos vivido y de acceso ilimitado al crédito, este precio era más elevado de lo que es actualmente, ya que el endurecimiento de las condiciones de financiación a las familias ha llevado a las tasadoras a ajustar a la baja los precios de tasación.

- INE: el Índice de Precios de Vivienda (IPV) mide la evolución de los precios de compraventa -no de oferta de venta- de las viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano. Está elaborado bajo ciertos parámetros que permiten que pueda ser comparado con los indicadores de otros países de la Unión Europea. Su fuente de información son los notarios. Son, por lo tanto, los precios que se declaran en el momento en el que compradores y vendedores elevan el documento de adquisición y venta a escritura pública. No se trata, por lo tanto, de una encuesta o de un trabajo basado en el valor de tasación de los pisos, sino de datos reales, lo que, en este caso, aumentaría su fiabilidad respecto a los de Fomento.

En el ámbito privado

Los más conocidos son el de idealista.com y el que elaboran fotocasa.es y el IESE. Ambos son mensuales a diferencia de los índices de Fomento, del INE y el de algunas tasadoras como Tinsa o Sociedad de Tasación. En estos casos la publicación es trimestral o semestral.

- idealista.com y fotocasa.es: los informes se elaboran a partir de sus bases de datos y toman como referencia los precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

Los dos portales trabajan con inmuebles de segunda mano que proceden tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios. En el caso de idealista.com, se trata de inmuebles que se encuentran o se encontraban ofertados durante el período estudiado y que han pasado un control de calidad en cuanto a precio, tamaño, distribución y no duplicidad, es decir, no hay anuncios repetidos de la misma vivienda y por lo tanto ninguna vivienda ha sido contabilizada más de una vez, al igual que fotocasa.es. También se descartan las viviendas cuyos precios de oferta "estaban clara y desproporcionadamente fuera de mercado en sus correspondientes áreas geográficas".

Los precios medios de sus informes no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierre entre comprador y vendedor, que puede ser más bajo de lo que al vendedor le gustaría y del precio que inicialmente puso a su vivienda.  

Fotocasa.es y el IESE han tomado como fecha inicial de su estudio el mes de enero de 2005. A partir de entonces, disponen de datos elaborados cada mes. La serie histórica de los datos de idealista.com se remonta a 2001.

- Tinsa: Elabora mensualmente el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) apoyándose en su actividad de tasación. 

- Sociedad de Tasación: Sus datos tienen carácter semestral. Publica a primeros de julio y de enero. Los datos que presenta son el resultado del análisis de la base de datos de los precios medios de vivienda nueva en capitales de provincia procedentes del estudio directo del mercado.

¿Cómo se pueden mejorar?

Una de las fuentes consultadas señala que la principal mejora que podría realizarse a la hora de analizar estadísticamente el mercado inmobiliario consistiría probablemente en refinar el punto de partida del análisis, perfeccionando la captación de datos, con objeto de segmentar adecuadamente la muestra en grupos homogéneos por características intrínsecas de los inmuebles (tipología, régimen de protección en su caso, edad, superficie...), ámbito geográfico (barrio, código postal, municipio...)  y procedencia de la información obtenida (profesional, particular, tasación, oferta...)

Otra de las fuentes consultadas aboga, por ejemplo, por utilizar única y exclusivamente los datos de los notarios. Aunque con información mucho más detallada que la que aportan hasta la fecha al Ministerio de Fomento. Deberían reflejar el número y tipo de operaciones mes a mes, identificando al comprador y vendedor. Esto es, si se trata de una persona física o jurídica. El porcentaje de financiación sobre la vivienda…