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La vivienda seguirá a la baja en 2012 y la banca fijará la intensidad de la caída

La vivienda seguirá a la baja en 2012 y la banca fijará la intensidad de la caída

Foto: Istockphoto.

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Elena Sanz - Sígueme en  Twitter  28/12/2011   (06:00h)

"Durante 2011, los precios de la vivienda han acelerado su caída en España y todo indica que en 2012 este descenso continuará. La intensidad de la bajada dependerá en buena medida de la decisión de los bancos respecto a sus activos inmobiliarios. Serán ellos los que ralenticen o aceleren el ajuste de los precios, y los vendedores particulares deberán rebajar no solo los precios de sus casas aún más sino también sus expectativas, marcadas no solo por un entorno económico de incertidumbre sino por la evolución de los precios de los pisos de bancos".

Éstas son las palabras de Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com después de que el portal inmobiliario haya constatado que los precios de las viviendas de segunda mano han acelerado la caída en la recta final del año. Durante 2011 el precio de la vivienda usada en España ha experimentado una bajada del 8,2% que ha dejado el metro cuadrado en 2.084 euros.

El ajuste no ha hecho más que comenzar. Después de tres años de rebajas, los descensos en lugar de atenuarse parecen ir a más. Las caídas han sido generalizadas: el 91,3% de todos los municipios analizados ha visto descender sus precios a lo largo del año. Además, todas las comunidades autónomas han reducido sus precios durante los últimos 12 meses, mientras que el número de provincias con decrementos es de 44 y 47 el de las capitales con bajadas.

No es el único que observa caídas adicionales. Carlos Ferrer-Bonsoms, director del negocio residencial de Jones Lang LaSalle, señalaba recientemente que "es muy difícil que los precios toquen fondo hasta que los bancos no se hayan adjudicado la mayor parte de las viviendas que están ejecutándose en los juzgados así como las promociones de viviendas terminadas que están asumiendo como dación en pago". 

En su opinión, "la tendencia será a la baja por las dificultades de vender esos activos y porque al provisionar esos inmuebles adjudicados pueden ajustar los precios a la baja. No veo ningún argumento para que los precios dejen de bajar a nivel general. Que toquen fondo dependerá del ritmo de adjudicación. Veremos si es 2012 ó 2013, es complicado saberlo. Lo cierto es que los datos macro no ayudan se habla de recesión y la situación económica global no anima a pensar que la gente vaya a tener más dinero para comprar".

Desde Bankinter, por ejemplo, prevén que las caídas se alarguen hasta 2013. El último informe sobre el mercado residencial detectaba una caída adicional del 6% hasta entonces, hasta completar un ajuste del 30% en términos reales desde sus máximos. Y observa que será en 2014 cuando comenzarán a incrementarse, una vez que la economía sea capaz de generar empleo y se recupere la demanda.

Por su parte, desde Aguirre Newman, si director de Negocio aseguraba recientemente que una vez superado el primer semestre de 2012 se abrirá un periodo de "estabilización" antes de volver a tasas de variación positivas. 

2011, punto de inflexión en la caída de precios

El ejercicio que estamos a punto de despedir y especialmente el verano han marcado un punto de inflexión en el maltrecho mercado inmobiliario español. Al desplome generalizado de las ventas se ha sumado una caída de precios mucho más pronunciada que en trimestres anteriores, siendo la segunda mano, la mayor damnificada. 

Los últimos datos publicados al respecto, procedentes tanto de organismos públicos como privados, han puesto negro sobre blanco esta nueva realidad. El ajuste ya no se está produciendo sólo vía cantidades -desplome de las ventas-, sino también vía precios.

Hace apenas quince días, el Instituto Nacional de Estadística (INE) revelaba en su Índice de Precios de Vivienda (IPV), caídas en la vivienda libre del 7,4% en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2010, seis décimas más que la tasa registrada en el trimestre anterior (-6,8%). Por su parte, el índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (Imie) de la tasadora Tinsa, mostraba también recientemente cómo el precio medio de la vivienda de nueva construcción cayó un 8% en noviembre respecto al mismo mes de 2010, de forma que acumula un ajuste del 24,5% desde el máximo alcanzado a finales de 2007.

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria que hasta hace nueve meses había pasado de puntillas en la mitad del país es ya una realidad. Los datos, especialmente los del INE, no dejan lugar a dudas ya que el organismo utiliza como fuente de información las estadísticas de todas las transacciones que se realizan en el conjunto de las notarías españolas. Son, por lo tanto, los precios que se declaran en el momento en el que compradores y vendedores elevan el documento de adquisición y venta a escritura pública. No se trata, por lo tanto, de una encuesta o de un trabajo basado en el valor de tasación de los pisos, sino de datos reales, lo que aumenta su fiabilidad. De hecho, esta metodología, tanto en lo que se refiere a fuente de información como a procedimientos de cálculo usados, está armonizada con la Unión Europea. Es, por lo tanto, homogénea. 

En el caso de idealista.com, por el contrario, los datos reflejan precios de oferta no el precio al que finalmente se cierra la operación entre comprador y vendedor. No obstante, sí ponen de manifiesto cómo tanto particulares como profesionales se han visto obligados a ajustar precios en mayor medida que en ejercicios pasados.

¿Por qué caen los precios?

Son múltiples los factores que están alimentando estos descensos, especialmente en la recta final del año. Y todos ellos estrechamente relacionados entre sí. Por un lado, se encuentra el desplome de las ventas que está obligando a numerosos propietarios a realizar importantes rebajas en los precios para poder dar salida en el mercado a sus inmuebles. A lo que habría que sumar las agresivas rebajas de bancos y cajas para limpiar sus balances de 'ladrillo'. 

La gente no compra, porque no encuentra financiación o porque espera caídas adicionales en los precios. El particular o profesional que necesita vender se ve obligado a ajustar precios a la baja. Tampoco ayudan las perspectivas económicas. 2012 será un ejercicio complicado tanto desde el punto de vista del empleo como de la economía, tal y como reconocía ayer el nuevo ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos. 

"Esta aceleración en la caída de los precios tiene su explicación en diferentes factores económicos como el aumento del paro o las perspectivas negativas de la economía y también en factores inmobiliarios. El aumento de los pisos de los bancos en el mercado está presionando a la baja al resto de vendedores, especialmente a los particulares, que parecen cada vez más convencidos de que si realmente quieren vender su vivienda tienen que bajar el precio", apuntaba recientemente Fernando Encinar.

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OPINIONES DE LOS LECTORES, 12 COMENTARIOS

12 .- La banca seguirá haciendo negocios con las casas de sus clientes, y a cambio le garantizará "buenas tasas" en depositos

Es lamentable, ellos se financian al 1% y a nosotros nos dan para el pan y el agua...

Saludos
IRPF 2012

emilse

30/12/2011, 17:19 h.

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11 .- #10 Pero seamos realistas... como no HAY NINGúN REGISTRO REAL, del precio de las viviendas adquiridas [recordemos que el compra un piso lo compra por el precio escriturado + el "B" que no consta en ningún sitio], nadie, ABSOLUTAMENTE NADIE, sabe cuanto han bajado las viviendas realmente. Solución, cada finca debería comprarse en un mercado electrónico al igual que cualquier tipo de valor. No sé si lo veré, pero tiempo al tiempo.

TheMarsFinger

28/12/2011, 17:07 h.

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10 .- el Gobierno considera que es inevitable actualizar las tasaciones de las viviendas que tienen las entidades en balance
y aplicar un descuento posterior del 20%
=[rebajadas entre el 40 y el 70%]
-------------------------------
ESPAÑA REBAJAS LADRILLILES : PP
-----------------------------------
.

madreitor

28/12/2011, 16:06 h.

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9 .- #6 "No se si es una buena referencia, pero en Japón la vivienda lleva 30 años bajando. Es difícil hacer paralelismos, pero es que Japón vivió una burbuja inmobiliaria sólo comparable a la española. Sólo que allí estalló en los años 80, y desde entonces los pisos han perdido, de promedio un 80% de su valor."

Efectivamente, es dificil hacer paralelismos, porque Japón, su productividad, no es comparable con la española precisamente. Así que a lo mejor se queda usted corto con el 80% -- en algunos casos, seguro.

Es lo que tienen las BURBUJAS, que estallan, y por eso son burbujas. La burbuja inmobiliaria española [que ya nadie discute]pasará a la historia económica universal. Pretender que se puede corregir con un 30% o un 50% de descenso desde máximos es de una candidez supina. Otra cosa es el sistema financiero hispano pretenda dilatar la correción valorativa lo más posible, pero afortunadamente no podrán -- porque de lo contrario sumirían a España en una depresión económica de décadas, no de años.

rockwell

28/12/2011, 13:20 h.

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8 .- E insisto, e insisto...

No estamos comparando igual con igual. La mezcla de viviendas que se venden en cada momento, en función de las condiciones del mercado [financiación, ventas forzadas, adjudicaciones a los bancos y cajas, etc.], hace que la estadística de precios no sea fiable.

Resulta, en mi opinión, imprescindible en estos momentos, empezar aplicar una metodología de comparar una misma vivienda a lo largo del tiempo, mediante una cesta suficientemente amplia de las mismas. Debería acometerse y explicarse bien.

¿Sobre qué va a pasar en 2012...? Pues la única realidad es que el mercado es inexorable y las condiciones para más bajadas [desempleo, falta de confianza, carencia de financiación, inmuebles fuera de mercado en lugares sin demanda, etc.] se siguen dando.

Sobre un índice fiable de precios de la vivienda

Zano

28/12/2011, 12:32 h.

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