Sí se compran viviendas en España... pero sólo aquellas que rebajan un 20% su precio

Los potenciales compradores de vivienda usada en España se han convertido en negociadores muy agresivos. Para muestra un botón. Durante el mes de septiembre, los que estaban interesados en adquirir un inmueble de segunda mano pedían descuentos ligeramente superiores al 20% sobre los precios iniciales de venta, según datos del departamento de estudios de idealista.com, que ha creado una herramienta que le ha permitido analizar más de 500.000 ofertas presentadas por posibles compradores a los vendedores de vivienda en el portal inmobiliario desde enero de 2010. 

Los compradores se mostraron especialmente agresivos en  las islas, como Santa Cruz de Tenerife. En la provincia canaria los compradores exigen, de media, un descuento de casi la tercera parte del precio pedido por los vendedores (-28,7%). También son muy significativos los porcentajes en Lleida, Girona, Almería, Guadalajar, Soria, Segovia, Cáceres o Lugo, donde las rebajas superan el 25%. Sólo en tres provincias, Melilla, Álava, Guipúzcoa y Sevila, se pidieron rebajas inferiores al 20% -aunque en los tres casos por encima del 15%-. 

¿Qué ocurre en los grandes mercados inmobiliarios de España, Madrid y Barcelona? Los potenciales compradores sólo se plantean una posible compra si los vendedores realizan rebajas sobre los precios de oferta del 20% y del 22%, respectivamente. 

Dentro de la provincia madrileña, las negociaciones más agresivas se produjeron sobre inmuebles en San Martín de Valdeiglesias, donde pidieron rebajas cercanas al 34% en septiembre, o en San Martín de la Vega (-29,7%) o Cercedilla (-28,2%). Por el contrario, en San Agustín de Guadalix o Navalcarnero los descuentos exigidos se situaron en el 11,6% y el 12%, respectivamente.

Dentro de Madrid capital también hay diferencias por distritos. En el Centro, Latina o Chamberí, los compradores exigían rebajas entre el 22% y el 24%, mientras que en Villa de Vallecas o Moratalaz, las rebajas se movían entre el 15% y el 16%.  

Este estudio no hace sino reflejar la percepción que muchos españoles tienen sobre el mercado inmobiliario español. El sentir general es que los precios todavía no han tocado fondo y deben ajustarse a la baja. Desde que los precios alcanzaron su pico más alto en el verano de 2007, el ajuste en las capitales y grandes ciudades ha sido del 26%, superior al 30% en el caso de la Costa Mediterránea, según Tinsa.

Aunque algunos expertos consideran que estamos en la final y es sólo cuestión de mese que toquen suelo, el desplome de las compraventas, la incertidumbre económica y la falta de financiación alejan la luz al final del túnel. De hecho, antes de tocar fondo, los precios todavía tienen que ajustarse más entre otro 8% y 12%. El Banco de España, por ejemplo, en su escenario más adverso estima que la vivienda caerá un 38% desde los máximos. 

Con los datos de este estudio sobre la mesa, ¿es el mejor momento para vender? "Si le urge, tendrá que hacerlo con correcciones violentas del precio, con negociaciones muy agresivas por parte del comprador. Si no necesita vender, no lo haga hoy. Al menos debe esperar dos o tres años para hacerlo en unas condiciones menos agresivas que las de hoy en día", comenta José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank España. 

"Debe estudiar los precios de las viviendas a su alrededor. Se encontrará enormes sorpresas de gente a la que le acucia la economía y debe vender, por lo que el valor de salida a mercado de estas casas es llamativamente bajo. Una vez hecho esto, saque las ventajas de su vivienda respecto a la competencia", añade.

"Esperar a vender. Pero esperar... ¿a qué? ¿a que suban los precios de nuevo? ¿a que el paro vuelva a estar por debajo del 10%? ¿a que las hipotecas vuelvan a ser fáciles de conseguir para que así la gente compre más?", se preguntaba hace un para de meses Eduard Andreu, director comercial de idealista.com. "No parece que ninguna de las tres cosas vaya a ocurrir por ahora...", se lamentaba.

Para Encinar, “el análisis de más de medio millón de ofertas revela que hay una enorme demanda de vivienda muy activa que ya no puede pagar los precios que piden los vendedores y presentan ofertas para intentar cerrar la venta. Por otra parte los datos que desde ahora son públicos para cualquier usuario de idealista.com responden a la gran pregunta que muchos nos hacemos desde hace tres años: ¿dónde están los precios?, ¿cuánto hay que bajarlos para conseguir cerrar una venta?"

Y añade, que "desde hoy los vendedores tienen una herramienta poderosísima para conocer en qué niveles se están moviendo los compradores, que son hoy por hoy los que definen por cuánto se vende una casa. Cualquier vendedor podrá saber cuánto tiene que bajar el precio si quiere cerrar la operación, o al menos intentarlo. Otra cosa es que, tras conocer este dato, acepte la realidad y ponga su casa al alcance de los posibles compradores”.

Enero y septiembre, mejores meses para vender si se aceptan ofertas

Quien decide vender, ya sea por necesidad, por cambio de vivienda o por cualquier otro factor, debe conocer que, aunque se enfrentarán a compradores que les exigirán importantes rebajas, no es lo mismo vender en verano, que en invierno ni en agosto que en febrero. El estudio de idealista.com confirma también la estacionalidad del proceso de venta. El comienzo del nuevo año marca el punto más alto de realización de ofertas. En enero de 2011 los compradores realizaron 31.701 pujas a casas a la venta en el portal. En marzo se realizaron 30.000 y tras el verano, en septiembre, las ofertas realizadas fueron 29.344. El mes con menos actividad fue junio, con 23.320 pujas.

En Madrid, la demanda es más activa

De todos los mercados, el madrileño es el más activo. Concretamente se lanzan 156 ofertas por cada 1.000 viviendas anunciadas. En Melilla las pujas llegan a 97, 112 en el caso de Zaragoza, 84 en Álava  y 76 en Barcelona. Según esta medida, los sitios con menos demanda en función del número de viviendas anunciadas de segunda mano son Orense (15 ofertas por cada mil viviendas anunciadas) y Zamora (18 ofertas por cada mil viviendas anunciadas)

Para monitorizar el estado y la evolución de la demanda mes a mes, idealista.com ha creado una herramienta (http://www.idealista.com/news/descuentos-viviendas) que permite conocer los datos por provincias, capitales, municipios y distritos así como ordenar la información atendiendo a tres criterios distintos: orden alfabético, mayor descuento medio y número de pujas por cada mil viviendas en venta.

Sobre la metodología del estudio, el portal inmobiliario explica que igual que los precios de los anuncios son intenciones de venta de los propietarios, estos datos serían datos intenciones de compra por los compradores. Además, para que los resultados ofrecidos sean mayor calidad, se han excluido todas aquellas ofertas que tenían un precio superior al del anuncio de la vivienda al no tener sentido y ofrecían un precio tan bajo que no eran consideradas como válidas (por ejemplo, 1 euro, 1.000 euros, etc...)