Comprar un piso embargado sólo está al alcance de los ricos

El Gobierno quiere que los ciudadanos participen activamente en las subastas judiciales de los inmuebles embargados por bancos y cajas. El objetivo es evitar las prácticas abusivas “de unos pocos" que, utilizando información privilegiada, pactan precios y perjudican así al ciudadano que ha sido embargado. Son los llamados "subasteros".

Para conseguirlo, la semana pasada anunció la puesta en marcha de un nuevo Portal de Subastas Judiciales Electrónicas, que permitirá el seguimiento y la participación de todos los ciudadanos a través de Internet, en subastas judiciales de bienes hipotecados o embargados. 

Sobre el papel, parece sencillo. Sin embargo, el asunto se complica en la práctica ya que sólo los ciudadanos más líquidos y solventes pueden participar en estos procesos. Con lo que la cifra, en la coyuntura económica actual, se reduce significativamente a unos pocos privilegiados.

Para empezar, para poder pujar es necesario depositar en el juzgado una fianza que equivale al 20% del tipo de subasta. Esta cantidad aparece tipificada en el contrato hipotecario y puede ser el valor de tasación, puede ser la cantidad que se pidió prestada o puede ser la suma de costes, intereses más principal, depende de cada caso y nunca coincide con  el valor actual del inmueble dado que éste varía constantemente. 

Para una vivienda de 100.000 euros, el interesado debería poner como fianza 20.000 euros. Quien decide acudir puede ofrecer el precio que quiera dado que la ley no indica que deba realizarse una puja por un importe mínimo. Pero no sólo necesita liquidez para hacer frente a dicha fianza, sino para afrontar el pago restante una vez adjudicado el inmueble.

"Aunque este porcentaje se ha reducido del 30% al 20% sigue siendo muy elevado", comentan a este diario fuentes financieras que participan en este tipo de subastas. "Esto limita sustancialmente el número de personas que podrían acudir a la subasta". Opinión que comparte Manuel González, director general de subastafacil.com, web especializada en asesora al ejecutado en subastas judiciales y hacer accesible gran público e inversores estos procedimientos.

"Entiendo que es una medida coercitiva para que no quiebre la misma. Además, si al final quien se adjudica el inmueble no lo puede pagar tiene que tener algún tipo de penalización. Sin embargo, no creo que haga falta un 20% de fianza. Con una cantidad algo inferior se abriría el abanico de posibles pujadores".

20 días para efectuar el pago total

El posible interesado no sólo tiene que tener ahorrado lo suficiente para depositar la fianza. El adjudicatario dispone sólo de 20 días para pagar la totalidad del precio. “Es muy poco tiempo para que alguien que participa en una subasta busque financiación para depositar la cantidad restante", explica a El Confidencial Manuel González.

“La banca no está hipotecando nada y mucho menos este tipo de operaciones”, comenta. “La única solución es contar con liquidez de antemano o ir con financiación preconcedida pero hay que tener en cuenta que para que una entidad hipoteque de nuevo ese inmueble que está siendo objeto de subasta necesitaría tasarlo y no puede hacerlo hasta que el ganador de la subasta toma posesión del inmueble lo que, sin duda, se demora más de esos 20 días”.

"Sería conveniente que se ampliara este plazo para que el adjudicatario pudiera encontrar financiación para consignar el resto del precio", explican fuentes financieras. "No hay que olvidar que pasados esos 20 días, si no deposita la cantidad restante la ley le penaliza perdiendo la fianza".

A todo esto hay que sumar, además los gastos derivados de la propia operación de compraventa: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, registro de la propiedad, pago de la comunidad de bienes o IBI...

Potenciar la difusión de las subastas

Para Manuel Gómez, además de la liquidez, la ausencia de ciudadanos en las subastas judiciales parte de la base de la falta de difusión de las mismas. "En el año 2000 se eliminó su publicación en el BOE. Ahora, quien está interesado debe acercarse a los tablones de anuncios de los diferentes juzgados para informarse, lo que suele ser bastante engorroso. De ahí que muchos de estos procesos queden desiertos y acabe adjudicándose los inmuebles la entidad financiera de turno".

Las fuentes consultadas aseguran que la falta de postores se traduce en que en más del 90% de los casos el inmueble acaba finalmente en manos de la entidad financiera. "Cuanto mayor sea la difusión mayor será la concurrencia y por tanto la competencia de los postores. Esto redunda en beneficio tanto del deudor como del banco o caja".

Más de 300.000 desahucios en cuatro años

Desde que comenzó la crisis financiera, hace ya cuatro años, cerca de 300.000 españoles han sufrido el embargo y posterior desahucio de su vivienda. Unos 200 casos al día desde 2007, según denuncia  la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH).

La situación está siendo especialmente sangrante para quienes se hipotecaron en pleno boom inmobiliario. “Imagínate a alguien que en 2005 pidió una hipoteca al 100% de 100.000 euros y que el tipo de salida en caso de subasta judicial sea esos 100.000 euros. Durante los primeros años pagó principalmente intereses y apenas amortizó capital. En 2011 le embargan su vivienda y se encuentra con una deuda con el banco de 99.900 euros. 

Si a esto se suman intereses de demora y las costas judiciales, pon que nos vamos a 130.000 euros. Ya estaría debiendo 30.000 euros más que cuando contrato la hipoteca. Si la subasta queda desierta, no va nadie, el banco se adjudica el inmueble por el 50% -ahora es el 60% por el Real Decreto-Ley aprobado por el Consejo de Ministros a principios de julio-. Esto es 50.000 euros, que sumados a los 30.000 euros da como resultado una deuda contraída con la entidad de 80.000 euros desde 2005 hasta ahora”.  

Se trata de una situación que se produce día a día en los juzgados españoles ya que ante la falta de postores, es la entidad financiera quien se queda con la vivienda por el 50%. "El banco quiere evitar a toda costa quedarse con el ladrillo. De hecho, está dispuesto a hacer un pequeño sacrificio aceptando algunas ofertas aunque no cubran la totalidad de la deuda", aseguran fuentes financieras. "Cuando el banco o la caja se adjudica el inmueble está asumiendo adicional de entre el 10%  y el 12% sobre el valor del mismo".  

No obstante, otras fuentes señalan que el banco sólo acepta ofertas cuando se cubre la deuda.