Ni el del tercero ni el del cuarto, tu vecino moroso es el banco

Algo está cambiando en las comunidades de propietarios. ¿Quién no ha tenido alguna vez un vecino que no está al corriente de las cuotas de la comunidad? Pues bien, con la crisis económica y el fuerte aumento del desempleo, la situación ha ido a peor.

Ya no es solo el vecino del segundo que se ha quedado en el paro el que no paga. O el del cuarto, porque tiene otras prioridades. Uno de cada diez morosos es un banco, caja de ahorros o promotora inmobiliaria.  

Las cifras de una triste realidad que no da síntomas de mejora las puso ayer sobre la mesa el Colegio Profesional de Administradores de Fincas tras analizar los datos de150 administradores y 3.000 comunidades de Madrid, aunque la situación se puede extender al resto de España. Sólo en Madrid, las deudas de los vecinos morosos superan los 375 millones de euros, casi el doble que hace dos años. La cantidad podría ser, sin embargo, significativamente superior ya que no todas las comunidades de vecinos de la CAM cuentan con un administrador de fincas. 

Lo más llamativo de esa cantidad es que el 30% -unos 112 millones de euros- son deudas que se corresponden con impagos de bancos, cajas y promotoras inmobiliarias. Este segmento, a pesar de representar sólo el 12% del total de morosos de las comunidades de vecinos, es el que adeuda mayores cantidades. 

¿Por qué no pagan? 

En el caso de bancos y cajas, que han visto cómo sus balances no han dejado de engordar con adjudicaciones y ejecuciones hipotecarias, la explicación se encuentra en el propio funcionamiento interno de las entidades. 

Según dice Miguel Ángel Muñoz, presidente del Colegio de Administradores del Fincas de Madrid, "es la propia dinámica interna la que retrasa el pago de las cuotas. Una vez que el banco o la caja se adjudican un inmueble debe realizar una serie de trámites como ponerse al día con las deudas, habilitar un crédito para poder hacer frente a las mismas... Todo esto retrasa los pagos, con el perjuicio que esto ocasiona al resto de vecinos".

Bancos y cajas acaban pagando. No obstante, añade Muñoz, "el retraso supone, en el mejor de los casos seis meses, aunque recuperar las cuotas puede alargarse incluso un año".

Por lo que respecta a las promotoras, muchas de ellas se encuentran al borde de la quiebra, mientras otras tantas se han visto obligadas a suspender pagos y, por tanto, no pueden pagar las cuotas en aquellos inmuebles que no han podido vender. Otras, simplemente, dilatan los pagos hasta que hay una resolución judicial en su contra.

¿Qué sucede si no pagan las cuotas?

Las consecuencias, al igual que sucede cuando son las entidades financieras o cualquier vecino moroso quien no paga, las asumen el resto de inquilinos. En el caso de las urbanizaciones, el impacto sobre el bolsillo de los vecinos es mayor ya que los gastos de la comunidad suelen ser mucho más elevados que en otro tipo de inmuebles: guardia de seguridad, mantenimiento de jardines, piscinas, etc-.

"Yo administro la comunidad de una promoción de 100 viviendas de la que sólo se vendieron seis pisos. La inmobiliaria no paga sus cuotas y los seis vecinos que compraron han visto cómo las suyas se han incrementado en 400%. Han pasado de pagar 50 euros a casi 300 cada uno", comenta Gustavo García, administrador de fincas de Madrid. 

Y cuenta otro caso. "Cuando la promotora entra en concurso, los vecinos se convierten en acreedores. Nosotros hemos llevado un caso en el que la comunidad de propietarios recibió como compensación por esa deuda un garaje. Los vecinos lo vendieron para cubrir la deuda". 

"Tampoco hay que olvidar que la comunidad puede, a su vez, incurrir en impagos con algunos proveedores o verse obligada a retrasar derramas y reformas necesarias", añade Ingacio San Juan, secretario general de Arbitralia. En otras ocasiones, las deudas llevan a la comunidad al borde de la quiebra.

El moroso más habitual, el que tiene otras prioridades

La morosidad cada vez afecta a más comunidades de vecinos. El 22% de las que han sido objeto de estudio por el Colegio de Administradores de Madrid sufrió impagos de durante el primer semestre, frente al 20% de 2010. Bancos, cajas y promotoras son los últimos protagonistas de esta triste realidad, pero no son los únicos.

El moroso más común es el que no paga porque tiene otras prioridades. "Está esperando a que le venza un depósito para pagar o simplemente se ha ido al campo durante tres meses y se le ha olvidado ingresar las cuotas...", comenta San Juan. "El 40% de los morosos responde a este perfil. Escogen la prioridad y orden de las facturas a pagar, retrasando la cuota de la comunidad", añade. Este tipo de morosos casi siempre acaba pagando. "Consiguen ganar tiempo. De dos a cuatro meses". 

Detrás de este grupo están los denominados "morosos profesionales" (el 22% de los casos). "Se caracteriza por el retraso del pago habitual y sistemático aduciendo diversas causas sin fundamento legal y a modos de pretexto. Con ellos, la problemática de pago se prolonga en el tiempo aunque suele pagar cuando se va contra él". La espera hasta que estos individuos deciden pagar se puede alargar hasta un año.  

La crisis y el fuerte aumento del paro también han creado un nuevo grupo de vecinos morosos que ya representa el 26% de todos los casos. Se trata de los insolventes reales. Vecinos que, por la situación económica por la que atraviesan -fundamentalmente la pérdida del puesto de trabajo- no pueden pagar las cuotas

¿Qué hacer?

"Estamos ante un problema de inacción por parte de la comunidad de propietarios. Muchos morosos están acostumbrados a que el resto de vecinos amaguen pero no den. No se puede ir amenazando y que luego las palabras queden en aguas de borrajas".

Miguel Ángel Muñoz recomienda recurrir a la vía judicial si fuera necesario. Y es precisamente sobre esta base y ante el imparable aumento de los vecinos morosos lo que ha llevado al Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid a poner en marcha el Programa de Lucha Contra la Morosidad (PLCM) junto a Acción Legal Asesoría Jurídica, Mapfre, Arbitralia, El Derecho Editores, Logalty y Arag.  

Se trata de un instrumento, con coste cero para las comunidades de propietarios, que dota a las mismas de herramientas que permiten evitar y solucionar el problema de los impagos, y es de uso exclusivo para administradores de fincas inscritos en el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.