La agonía de tres mercados inmobiliarios: España, Grecia e Irlanda

España, Grecia, Irlanda, Italia y Portugal se han visto fuertemente sacudidos por la crisis financiera internacional y por la crisis de deuda soberana en Europa lo que ha provocado, entre otras cosas, que el mercado inmobiliario de muchos de los denominados periféricos se haya tambaleado. 

En algunos de ellos, tras varios años de boom inmobiliario, la burbuja ha estallado, mientras que en otros, el 'ladrillo' aguanta el tipo a la espera de que amaine la tormenta. La fuerte restricción del acceso al crédito y un contexto de inestabilidad económica y fuerte aumento del paro están teniendo efectos perversos sobre algunos de estos mercados.

España

El 'ladrillo' español vive una auténtica agonía. Las ventas se han desplomado y la construcción de inmuebles está paralizada. Las compraventas de viviendas se hundieron un 40% en agosto, según los últimos datos del INE. Poco más de 27.000 transacciones, la segunda cifra más baja de la serie histórica y siete veces menos que en agosto de 2007. El sector no da síntomas de recuperación y con éste son la ya seis los meses consecutivos a la baja. 

Los precios de los inmuebles han experimentado un serio ajuste desde los máximos, suficiente para algunos, e insuficiente para la mayoría. Según el Banco de España, en el periodo 1997-2006 el precio de la vivienda en España se había incrementado alrededor de un 150% en términos nominales, lo que corresponde con un 100% en términos reales.

Para algunos expertos inmobiliarios, el ajuste de la vivienda es cuestión de meses: los precios caerán otro 10% y tocarán suelo en 2012. Para UBS, por ejemplo, para volver a los niveles de accesibilidad de 1998 hace falta un desplome nominal del 30% -del 38% ajustado a la inflación-. Esto implicaría un descenso adicional del 5% en los índices privados (IESE-Fotocasa, Tinsa, Idealista.com) y un 12% en los oficiales (como los del Ministerio de Fomento o el INE). 

Además, los últimos datos han revelado que nos encontramos ante un mercado que se mueve a dos o varias velocidades. Vivienda nueva vs segunda mano, costa vs grandes ciudades, prime vs subprime. 

Según la tasadora Tinsa, la vivienda acumula una en la zona de la Costa Mediterránea del 29,2% desde los máximos alcanzados en 2007, antes de que estallara la crisis y el 'boom' inmobiliario. En las capitales y grandes ciudades, se sitúa en el 25,6%, y en el 23,4% en el caso de las áreas metropolitanas.

UBS considera que los precios en las zonas prime podrían estar tocando ya suelo, mientras que en el mercado subprime, ante la falta de liquidez y predominio de ventas forzadas de bancos y promotores, todavía pueden verse fuertes caídas: hasta el 40%-50% desde máximos. Por lo pronto, los precios de la vivienda han acelerado su caída en septiembre.

Grecia

El mercado heleno ha vivido una situación muy parecida a la de España. En Grecia, la crisis económica mundial también puso fin al boom inmobiliario. La financiación para la compra de pisos tanto a particulares como a extranjeros se ha secado y acentuado de la mano de la crisis de deuda soberana.

El número de transacciones se ha reducido tanto en volumen como en importe, con caídas generalizadas de los precios de las viviendas. Los mayores descensos están sacudiendo a las grandes ciudades.

De media, los precios de la vivienda en Atenas cayeron casi un 7% a finales del segundo trimestre, mientras que en la segunda mayor ciudad del país, Salonica, retrocedieron cerca del 5%. El mercado se está viendo perjudicado por las medidas drásticas de austeridad puestas en marcha por el Gobierno heleno para así poder recibir la ayuda europea. Durante el segundo trimestre de 2011, las compraventas de viviendas cayeron un 39,1% respecto a un año antes.

Los precios de las viviendas subieron con fuerza a raíz de los JJOO de Atenas en el año 2004 al dispararse la demanda de segundas residencias y vivienda vacacional en el extremo sur del país y su mayor isla, Creta. Precisamente aquí han llegado a verse revalorizaciones del 30% y 40% anual en propiedades pegadas al mar. También impulsaron los precios las mejoras en las infraestructuras locales y la mejora en la calidad de las construcciones. 

El mercado inmobiliario heleno hizo un alto en el camino entre 2007 y 2008. Tras registrar incrementos de precios medios del 13% en 2005 y 2006, estos porcentajes adelgazaron hasta el 3,8% y 2,6% en los dos años siguientes para caer casi un 2% en 2009.

Al igual que sucede en España, el mercado hipotecario se encuentra paralizado tras crecer de media un 30% anual entre 2001 y 2007 y pasar de los 11.300 millones de euros en el año 2000 a los 69.400 en 2007. En relación al PIB, el mercado hipotecario pasó de representar el 8,3% en el año 2000 al 30,3% en 2007. Ahora, con el grifo de las entidades financieras cerrado a cal y canto, este mercado se ha secado.

Irlanda

El mercado inmobiliario irlandés está también de capa caída. Los precios de la vivienda han caído casi un 12% en el último año, con descensos del 3% en el primer trimestre de 2011. El precio medio de venta se encuentra en torno 210.000 euros, una 43% por debajo de los máximos de 2007. Según datos de Daft.iem la mayor web inmobiliaria del país, se tarda de media nueve meses en vender un piso. 

Dublín es la ciudad más afectada por el pinchazo inmobiliario. Los precios se han desplomado un 47% respecto a los máximo de hace cuatro años, según el Instituto de Estadística irlandés. En el resto del país, el desplome ha sido del 35%. Los expertos culpan de esta crisis al aumento masivo de los impuestos y al drástico recorte de los gastos. 

Antes de la crisis financiera internacional, el boom inmobiliario irlandés fue uno de los más importantes de Europa. Los precios de las viviendas nuevas llegaron a subir más de un 250% entre 1996 y 2006, mientras que los pisos usados se revalorizaron de media en torno a un 330%, según datos oficiales. Cuando la burbuja estalló en el año 2008, fue el mayor descalabro inmobiliario del mundo, según algunos expertos. 

Al igual que en España, el boom se vio alimentado por el fuerte crecimiento económico, la inmigración, importantes incentivos fiscales así como unos tipos de interés históricamente bajos. 

Cuando todos estos elementos se vinieron abajo, la burbuja explotó.

Portugal

La actividad del mercado hipotecario portugués se está ralentizando y la demanda de viviendas se está resintiendo. The August Royal Institution of Chartered Surveyors/Ci Portuguese Housing Market Survey indica que los mayores impuestos a las transacciones inmobiliarias y el aumento de las restricciones al crédito están jugando un papel muy importante en la caída de la demanda de inmuebles, lo que está presionando a la baja los precios. 

Ésta es la tónica general de todo el país, aunque está teniendo menor impacto en El Algarve,  la región más meridional de Portugal. Aquí, las viviendas vacacionales siguen atrayendo inversores. De hecho, las ventas y los precios continúan cayendo por todo el país, siendo algo más moderados en esta región. 

A diferencia del mercado español y heleno, el portugués no sufre problemas de sobreoferta, por lo que una vez que las cifras de empleo y la situación económica mejoren, el  merado inmobiliario luso se encontraría en buena posición para su recuperación, según los expertos. Por lo pronto, las expectativas de ventas y precios siguen siendo negativas para el conjunto del país.  

"En Portugal, la demanda es la parte de la ecuación que está lastrando los precios, con unas tasas de desempleo de dos dígitos que están influyendo negativamente en los potenciales compradores", comenta un experto inmobiliario. "A todo eso hay que sumar unos impuestos elevados que están limitando las ventas". 

A diferencia de España o Irlanda, la sobreoferta no es un problema. Las estadísticas oficiales no muestran una evidencia de exceso de construcción anterior a la crisis económica.

Italia

A diferencia de los anteriores, Italia no experimentado un brusco descenso de precios como consecuencia de la crisis financiera internacional. Después de subir más de un 70% entre 1998 y 2008, estos han permanecido relativamente estables. El Banco de Italia habla de caídas del 0,3% durante la primera mitad de 2010. Dicha estabilidad se ha dado tanto en vivienda nueva como en inmuebles de segunda mano. Los datos la filial italiana de idealista.com, más recientes, muestran cómo en el tercer trimestre de 2011, los precios de los pisos usados subieron tímidamente en Roma (0,7%), en Turín (0,5%) y Milán (0,3%), mientras que cayeron en Nápoles (-0,7%).

Las ventas de pisos también muestran síntomas de recuperación. Se espera que en 2010 el volumen de transacciones alcanzase las 620.000 unidades, ligeramente por encima de los niveles de 2009, aunque todavía lejos de las 850.000 de 2007. 

El sector inmobiliario se muestra optimista respecto al futuro. Según una encuesta del Banco de Italia a varios agentes inmobiliarios, en los próximos dos años, más del 60% espera mejoras del mercado, un 26% no observa cambios, mientras que un 13% espera que las condiciones empeoren. 

No obstante, consideran improbable una fuerte subida de los precios debido a la debilidad económica, al empeoramiento de las finanzas públicas y a la inestabilidad política en torno a la figura del primer ministro Silvio Berlusconi.