¿Variable o fijo? Las hipotecas de tipo mixto se abren camino en el mercado español

Cuando vamos a pedir una hipoteca son muchas las preguntas que se plantean sobre la mesa. Qué importe vamos a solicitar, con qué entidad, si nos concederán el préstamo y, en caso afirmativo, entre todas las ofertas hipotecarias, por cuál nos decantaremos.

Sobre el importe del préstamo dependerán diferentes factores: ahorros previos, tasación del inmueble -los bancos están concediendo el 80% sobre el importe de tasación para viviendas que no son de su propiedad y hasta el 100% si éstas forman parte de sus balance-, nivel de solvencia del cliente…

Una vez superada la primera criba llega el momento de elegir la hipoteca que más se adapta a nuestras necesidades. Aunque en el mercado existe un importante abanico de productos hipotecarios, lo cierto es que los tipos variables se imponen frente a los fijos o mixtos, mientras que el Euríbor es, por aplastante mayoría, la principal referencia hipotecaria.

Los últimos datos del INE muestran que en la actualidad, el 95,5% de los contratos hipotecarios son a tipo variable -este porcentaje incluye también los de tipo mixto-, frente al 4,5% de tipo fijo. Entre los primeros, el Euríbor es la referencia más utilizada, en algo más del 80% de los nuevos contratos.

Los tipos variables generan más riesgo al banco y al cliente

"El hecho de que España tenga más del 90% de sus hipotecas a tipo variable es un riesgo importante para los bancos y para los prestatarios. Lo importante es cómo controlar el riesgo de interés y por tanto, el sobreendeudamiento a largo plazo del prestatario y el gap de interés para el banco", aseguran fuentes financieras a El Confidencial. 

"Este riesgo de interés se podría reducir de forma importante si en el momento del análisis de riesgo de la hipotecas, realmente las tasas de esfuerzo se calculasen no sobre el tipo de salida, sino sobre el tipo efectivo estimado de la operación a largo plazo que es lo realmente importante en la cuestión que estamos viendo".

Para Juan Villén, responsable de idealista.com/hipotecas, la preeminencia del tipo variable sobre el fijo, con el mercado hipotecario cerrado a cal y canto, está provocando que las entidades no ganen dinero con los préstamos hipotecarios al ofrecer tipos bastante inferiores respecto a los intereses más elevados que ofrecen para captar pasivo como, por ejemplo, con los depósitos.

Los tipos mixtos ya representan el 20% de los préstamos hipotecarios

"Con los tipos fijos, la banca tendría una mayor estabilidad sobre la capacidad de pago de sus clientes. Otra fórmula es la de tipos mixtos con las que la entidad también tendría la certeza de que los clientes van a pagar la misma cuota durante dos, tres o cinco años", explica Villén.

Precisamente, la fórmula de tipos mixtos comienza a coger impulso en España. Según la European Mortgage Federation, estos apenas representaban el 5,4% del total de los préstamos hipotecarios a principios de 2008, mientras que en la actualidad este porcentaje ya roza el 20%, como muestra el siguiente cuadro.

Como muestra el gráfico, en Europa existe en general un preminencia de tipos fijos, "lo que reduce el problema al calcular las tasas de esfuerzo sobre un verdadero coste de la operación", comentan fuentes financieras. "Los tipos variables en sí mismos tiene más potencial de beneficio que un tipo fijo pero con más riesgo".

"El problema durante el boom no fue que hubiera un indice de referencia mejor o peor, sino que en un contexto de tipos bajos, se utilizaban para infraestimar las cuotas y que accedieran a préstamos gente que con sus ingresos no podría de ninguna forma, si se hubieran calculado las tasas de esfuerzo de forma correcta y en plazo correctos", añaden otros expertos del mercado. "Ahora, el problema en forma de morosidad y/o rentabilidad para las entidades está ahí y quieren un indice que permita trasladar mejor y más rápido los crecientes costes de financiación. De ahí que se esté cuestionando el uso del Euríbor como principal referencia hipotecaria. Pero el verdadero escándalo es que no faciliten ni promuevan hipotecas de tipo fijo. En Alemania, por ejemplo, la novedad en el mercado hipotecario está siendo el impulso a la hipoteca a tipo fijo a 30 años, que estaba cerca del 5%", concluye.

España, a contracorriente de Europa

En España, sin embargo, la realidad actual del mercado hipotecario difiere del resto de Europa ya que los tipos variables siguen siendo la principal opción a la hora de hipotecarse. ¿Por qué? "Históricamente, hasta mediados de los 90, la mayoría de los españoles optaban por los tipos fijos cuando decidían comprar una casa. Con el acceso de España al euro y la fuerte reducción de los tipos de interés que vino de la mano de la moneda única, los tipos variables comenzaron a ganar terreno en España", explica Sergio Hernández, responsable hipotecario de Bankimia.

“Las hipotecas variables comenzaron entonces a ganar terreno cuando los españoles comenzaron a comprobar cómo de un año a otro se beneficiaban de la caída continua del precio del dinero”, añade .

No en vano, conviene recordad que “a principios de los noventa, el precio del dinero se encontraba en España en el 14%”, comenta Juan Villén, responsable de idealista.com/hipotecas. “Cuando comenzaron a bajar los tipos de interés, comenzaron a producirse numerosas subrogaciones”, concluye. 

La OCU recomienda hipotecas a tipo variable

Desde entonces, la opción de tipos variables sigue siendo la opción preferida por los españoles e incluso la que siguen recomendando desde las asociaciones de usuarios como la OCU, que asegura que sólo si el Euríbor llegara a situarse por encima del 5% sería rentable haber contratado una hipoteca a tipo fijo.

Actualmente, las mejores ofertas de préstamos hipotecarios a tipo fijo tienen un interés en el entorno del 6% a 15 años, interés que aún se mantiene muy alejado de las expectativas de repunte del Euríbor. El indicador más frecuentemente usado como referencia para el cálculo de las hipotecas a tipo variable en España se encuentra por encima del 2% y las expectativas sobre un futuro repunte han quedado en el aire ante la posibilidad de que el BCE baje el precio del dinero ante las perspectivas de una segunda recesión en Europa.

Con este panorama sobre la mesa, desde la OCU aseguran que para que hoy resultase rentable contratar una hipoteca a tipo fijo, el Euríbor debería llegar y mantenerse por encima del 5%, un nivel al que sólo ha estado durante cinco meses desde 1997 y que por el momento constituye “un escenario poco probable”.