¿Por qué la valoración de expropiación e hipoteca es distinta?

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J. M. Sánchez*.-  18/11/2011

Tras la primera lectura del RD 1492 que supone el reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, que desarrolla el TR 2/2008, puedo decir que tampoco es nada nuevo en el mercado que se desarrollen fórmulas de valoración de inmuebles que traten de reglar el cálculo de dichos valores. Como dice este reglamento, esta técnicas de no son en “prejuicio de lo que puedan establecer otras legislaciones especiales y sus normas de desarrollo, como pueden ser, especialmente, las de carácter financiero y tributario. Aquí entiendo que se refiere a la ECO 805/2003 para tasaciones hipotecarias y la 1020/1993 de valoraciones catastrales ¿a nivel contable afectará?. Como bien es sabido, las valoraciones de suelo son competencia del Estado, no de las Autonomías, y este es un detalle crucial.

Han existido desde hace muchos años fórmulas de valoración y tasación de inmuebles en España, y que por mi experiencia son prácticamente iguales a las que existen en el resto del mundo, por supuesto con sus particularidades, que son aquellas que permiten flexibilizar la emisión de valores por parte del tasador/valorador, generalmente vía demostrar coeficientes de descuento o mediante estimaciones de valores de mercado. En mi opinión la formulación de las valoraciones catastrales es una de las mejores que tiene este país, y probablemente una de las más estudiadas en su concepción, y muchas de sus “reglas” son perfectamente aplicables para cualquiera que quiera tasar inmuebles en España a valor de mercado. Estas valoraciones catastrales son las que nos hacen pagar los impuestos, sin embargo deben parecer rígidas en su aplicación, porque no las usamos casi nunca, y sin embargo, ahora las atisbamos en la valoración de suelo urbano que desarrolla este Reglamento.

Como decía, tras la primera lectura, veo varias cuestiones que querría destacar, la primera de ellas es que desaparece el método de comparación para valorar suelos rústicos. Esto me duele, porque si no eres un ingeniero técnico agrícola, forestal… lo llevas claro para emitir ahora valores de suelo rústico/rural, dado que sólo podremos establecer este valor en función de lo que produce o puede producir la explotación del terreno como negocio. Anteriormente para estimar el valor podríamos establecer el valor del suelo equiparándolo a otro suelo en condiciones similares al mío, en extensión, proximidad a núcleo urbano… como ya he comentado para valorar catastralmente hay una serie de coeficientes que bien aplicados pueden establecer un valor de suelo muy fiable mediante comparación. En resumen, que el suelo rural lo valorarán los peritos, aunque esta fórmula ya se empleara con anterioridad. La clave, de todas formas, está en la tasa a la que capitalizamos las rentas, que no es más que la tasa libre de riesgo (deuda del Estado) más un coeficiente corrector por tipo de explotación, que viene en el anexo I del Reglamento, esto a priori parece una buena forma de que los valores sean lo más ajustados a le realidad posible. Las variables son la renta neta anual, que es difícil estimar por alguien que no sea muy técnico, la rentabilidad de la deuda del Estado corregida por un coeficiente que depende del tipo de explotación, y finalmente un coeficiente que es un factor de localización, que puede llegar a duplicar el valor del suelo.

Con las valoraciones de rústico valoraremos campos de golf, estaciones de esquí, hipódromos… y hasta suelo rústico.

En cuanto a las valoraciones de suelo urbano y urbanizable, yo me siento encantado de que el método residual dinámico desaparezca del mapa, dado que es uno de los factores que ha demolido los valores de suelo urbanizable en España, al aplicar tasas de capitalización de una forma errónea (ECO), y que suponían descuentos imposibles en instantes en que no se había invertido capital. Ahora volvemos a fórmulas sencillas de aplicar, como son el método residual estático, en cuya fórmula volvemos a integrar el valor “K”. La fórmula es sencilla, depende del valor de mercado (seguimos sólo con 6 muestras, y esto es un error), que es dónde “meterá” mano el valorador, para subir o bajar el valor, el coeficiente K, que ya en la normativa del 85 aparecía, y que engloba los gastos y el beneficio del promotor, y ronde desde el 20% al 50% (tampoco está mal el margen que deja), y el último factor es el de los costes de construcción más tributos y honorarios técnicos. Como siempre el secreto estará en el beneficio esperado por el promotor (y eso que a día de hoy pocos quedan para hacer operaciones de suelo).

Con esto tenemos el valor de suelo finalista o urbano. Lo que más me gusta de este Reglamento es lo que viene a continuación, y es que obvia el plazo de tiempo de desarrollo del suelo, que antes el residual dinámico utilizaba para machacar los valores de suelo en desarrollo. Lo que ahora se propone es lo más lógico del mundo, descontar los costes de promoción de suelo al valor de suelo finalista, pidiendo un beneficio que es la tasa de riesgo más una prima de riesgo. Es curioso, pero nosotros en Knight Frank, en el departamento de consultoría, siempre hemos valorado así, dado que el método residual dinámico, que insisto, se empleaba mal por aplicar descuentos al capital cuando este capital no estaba ni siquiera invertido, hacían que los valores salieran incluso negativos… vamos que se toma el valor  de finalista y se le vuelve a hacer un residual estático. Ahora los entendidos dirán, que eso es una barbaridad y el factor tiempo no se tiene en cuenta, pero no es así, si se hace bien, dado que el factor tiempo se incluirá mediante el descuento de costes financieros al crédito de suelo, en el plazo que estimemos, y que por tanto viene recogido en la fórmula. A mí me convence, después de valorar más de 10.000 millones de euros en suelo este año creo que es un buen reglamento, aunque deje abiertas las puertas a interpretaciones de en qué momento aplicar estos métodos.

En cuento a valorar edificaciones, que se hace por coste de reposición, así que sería para edificación vacía o en curso, comentar que ya no se aplica una depreciación lineal de la edificación por edad, y que además al final de la vida útil no resulta que el valor de la construcción es cero, y se habla de que no será superior al 10% del valor a nuevo, pero algo es algo. Incluso se incluye una tabla de depreciaciones por estado y edad (similar a catastrales) que es muy cómoda de usar.

Estas son las líneas fundamentales, dado que la profusión de fórmulas en el suelo rural, las podemos reducir a una, la de suelo urbanizable y urbano simplifican los cálculos, las de edificación son muy útiles y en general se desarrollan para facilitar a los valoradores el trabajo. En todo caso sólo nos sirve para justiprecios de expropiaciones, ventas forzosas y poco más, los balances de los propietarios seguirán igual.

*José Manuel Sánchez es director de análisis de Knight Frank España.

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