Tormenta perfecta en el mercado inmobiliario de Alemania

Con la renta disponible en ascenso y los tipos de interés en mínimos históricos, los alemanes han abandonado su tradicional inclinación por el ahorro y el alquiler, y están volcándose en la compra de viviendas como nunca antes. Los precios de los inmuebles se están disparando, sobre todo en ciudades como Berlín, Múnich, Stuttgart, Düsseldorf y Hamburgo. La concesión de hipotecas marca cifras récord y los permisos de construcción no dejan de crecer. Muchos expertos advierten ya de la gran burbuja que se está conformando en el mercado inmobiliario alemán.

La sensación entre los profesionales del sector y los economistas es que se está gestando una tormenta perfecta. En primer lugar está la coyuntura económica. El mercado laboral alemán lleva ya encadenando nueve años consecutivos rompiendo máximos de población empleada. Al cierre del segundo trimestre, la ocupación rondaba los 43,5 millones de personas, cerca de un 54 por ciento de la población total. De forma paralela, el desempleo se encuentra en tasas mínimas de los últimos 25 años. En agosto se situó en el 6,1 por ciento. Y eso que el mes de verano por antonomasia en Alemania no suele ser bueno para el empleo. El Gobierno alemán confía además en que ambas tendencias persistan.

Además, la renta disponible se mantiene al alza. Mientras la inflación sigue más que domesticada -0,4 por ciento en agosto y desde 2012 por debajo del 2,0 por ciento- y los precios del petróleo aguantan en cotas bajas, las demandas sindicales han logrado importantes subidas salariales, especialmente en los últimos dos años. Según las estimaciones del gobierno, los sueldos subirán de media un 2,6 por ciento en 2016 y un 2,2 por ciento en 2017. Las pensiones, por su parte, se incrementarán una media de 2,9% en ambos ejercicios.

En estas condiciones, las familias están gastando cada vez más. Hasta convertir el consumo interno en el segundo pilar de una economía basada durante años en las exportaciones. El índice de clima de consumo de la consultora GfK ha marcado este año sus valores récord desde la reunificación pese a las incertidumbres que pudieran emanar de la crisis de los refugiados, los dos primeros ataques yihadistas en suelo alemán -perpetrados el pasado julio- y el referéndum del Brexit.

Endeudarse resulta baratísimo

Además está la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), que trata de revivir la anémica economía de la eurozona con medidas expansivas. Endeudarse resulta baratísimo con unos tipos de interés al 0 por ciento este año -y por debajo del 1 por ciento desde finales de 2011- e inyecciones de 60.000 millones de euros al mes desde hace un año y medio. Hipotecarse es realmente atractivo en la situación actual; ahorrar no sale a cuenta. Las cuentas no generan intereses y el bund, el bono alemán a diez años, la tradicional apuesta segura, ofrece una rentabilidad negativa desde hace unos meses.

También hay que tener en cuenta el rápido aumento del precio de los alquileres en los últimos años. En Berlín, Düsseldorf, Fráncfort, Hamburgo, Colonia, Leipzig, Stuttgart y Múnich los arriendos repuntaron en el primer semestre de este año por encima del 6 por ciento en comparación con el mismo período del año anterior. Es la mayor subida registrada desde 2004. Y eso a pesar de que el Gobierno federal introdujo hace un año el denominado "freno a los arrendamientos", para poner coto a los desmanes de los propietarios. Pero sus efectos han sido limitados, según la mayoría de expertos. En Múnich, el metro cuadrado para una vivienda de alquiler alcanza los 17,43 euros mensuales. Un piso medio, de 90 metros cuadrados y en el casco urbano, costaría 1.569 euros al mes. Gastos aparte. En Düsseldorf, la segunda ciudad más cara de Alemania, este arriendo ascendería a 1.429 euros. Y en Stuttgart, la tercera, a 1.363 euros.

El instituto de investigación alemán Empirica, que presta especial atención al sector inmobiliario, estimaba en julio que ocho de las doce mayores ciudades de Alemania sufrían un "peligro de burbuja realmente elevado", cuando apenas hace tres años sólo una de ellas encajaba en esta categoría. Además, considera que unos 140 municipios de toda Alemania padecen un "riesgo de burbuja entre moderado y alto". La consultora inmobiliaria alemana Bulwiengesa estima que el precio de la vivienda en Berlín, Hamburgo y Múnich se ha revalorizado más de un 30 por ciento en los últimos cinco años.

La demanda de vivienda nueva, en consecuencia, se ha disparado. En los siete primeros meses del año se concedieron en Alemania 213.600 permisos de construcción de viviendas, según la Oficina Federal de Estadísticas. Es un 26 por ciento más que en el mismo periodo de 2015 y la cifra más alta registrada desde 2000. A este ritmo se van a superar con claridad los entre 350.000 y 400.000 permisos que estimaba el Gobierno alemán que se iban a conceder este ejercicio. Y aún y todo, la demanda supera en mucho a la oferta. "El diferencial entre demanda y oferta es elevado en el mercado inmobiliario y ha crecido en los últimos años", indica Eric Heymann, del Deutsche Bank.

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La suma de todos estos factores ha calado de tal forma en la sociedad que muchos alemanes han empezado a adquirir viviendas en los últimos años, poniendo en entredicho la tradición mayoritaria de vivir de alquiler, por una combinación de querencia por el ahorro y aversión al endeudamiento. El cambio de tendencia es tal, que las asociaciones del sector calculan que ya, por primera vez en la historia, hay más propietarios que arrendatarios en la primera economía europea. Las estadísticas oficiales hablan de un 53 por ciento de propietarios en el país.

De esta forma, se dan todas las condiciones para que un mercado hipotecario en plena ebullición. Según el Bundesbank, el año pasado se firmaron nuevas hipotecas por un volumen de 244.000 millones de euros, lo que supone un repunte del 22 por ciento con respecto a 2014. De forma paralela, alertan los expertos, comienzan también los excesos. Edgar Walk, economista jefe del banco Metzler, percibe ya "las primeras evoluciones cuestionables" en este segmento y alerta de la aparición de prácticas de alto riesgo a nivel micro y macroeconómico. Advierte, por ejemplo, de que algunas instituciones están empezando a financiar hasta el 110 por ciento del precio de la vivienda en caso de compra, tal y como sucedía en España en la época de los excesos.

Nubarrones en el horizonte

El ministro de Finanzas alemán, Wolfgang Schäuble, ha llegado a advertir de la "formación de burbujas y valoraciones excesivas de activos" a causa de las políticas expansivas del BCE. Uno de los directivos del Bundesbank, Andreas Dombret, aseguró por su parte hace unos meses que la autoridad monetaria alemana vigilaba con atención la evolución de las hipotecas en el país porque "se estaban acumulando nubarrones en el horizonte".

El banco inversor Jefferies resumía así la situación en una nota a sus clientes este agosto: "La combinación de firme crecimiento de los salarios, bonos federales con rendimiento negativo, inflación durmiente y un superávit por cuenta corriente floreciente está permitiendo que se hinche el mercado inmobiliario alemán". Y no es la única institución que ha dado la voz de alarma. Muchas entidades financieras y economistas apuntan en la misma dirección. "Cada vez en más regiones los precios de las viviendas suben sobre expectativas de precios cada vez más altas y con eso crece el peligro de una burbuja inmobiliaria", explica Roland Döhrn, economista del Instituto de Investigación Económica de Renania-Westfalia.

Ralph Solveen, especialista del Commerzbank, incide también en que "el boom inmobiliario está adquiriendo, cada vez más, la forma de una burbuja". A su juicio, resulta alarmante que la escalada de los precios de la vivienda se esté desacoplando de otros valores a los que normalmente está vinculada, como los alquileres, la inflación y los ingresos de las familias. Es decir, que la especulación ha irrumpido en el mercado.