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Martes, 27 de octubre de 2009

Para sorpresa de propios y extraños, el Ministerio de la Vivienda dio ayer una cifra preocupante. Resulta que el precio de los pisos bajó en los últimos doce meses un 7,8%. Lo chocante del dato es que se trata de un registro inferior al -8,2% que se produjo en el trimestre anterior. Es decir, que los precios de la vivienda siguen cayendo, pero a menor velocidad.

Se trata, sin lugar a dudas, de una mala noticia. Una de las peores que se pueden dar en un país con más de cuatro millones de parados. Si en algo coinciden todos los analistas es que cuanto más lento sea el ajuste en el mercado de la vivienda en términos de precios (el ajuste en volumen ha sido brutal), más tiempo tardará la economía en salir de la crisis. Básicamente por una razón. A los precios actuales, los pisos no encontrarán salida, y eso prolongará la recesión. No se trata de un razonamiento basado en una entelequia. Todo lo contrario.

El esfuerzo para adquirir una vivienda, lejos de haber caído en picado como corresponde a un país con la recesión más profunda en cincuenta años, apenas ha retrocedido. Según datos del Banco de España, el precio medio de un piso equivale en estos momentos a 6,8 veces la renta bruta disponible de un hogar. Es decir, que son necesarios casi siete años de trabajo para poder comprarse una vivienda. La proporción es equivalente a la observada en 2005, lo que significa que los precios continúan en niveles muy próximos a los que existían en pleno boom inmobiliario en términos reales (pese al desplome de los tipos de interés).

Ni que decir tiene que a estos precios el stock de viviendas sin comprador -entre un millón y un millón y medio, según las fuentes- tardará años en asimilarse, lo que explica la preocupación de muchos analistas. Al principio del boom inmobiliario (en los últimos años 90) bastaban cuatro años de trabajo para comprar una vivienda, y nadie pensará que por aquellos años era un chollazo comprarse un piso. Lo más preocupante, sin embargo, es que también en este aspecto España se aleja de lo que está sucediendo en países que han sufrido una burbuja inmobiliaria. En el Reino Unido o EEUU el esfuerzo para comprarse una vivienda es de poco más de cuatro años de trabajo, es decir niveles equivalentes a los que existían en España antes del boom. Por eso, y como ha puesto de manifiesto recientemente el FMI, ambos países van a salir de la crisis antes que España. Simplemente porque el ajuste ha sido más intenso.

Tampoco en este caso se trata de un argumento sin fundamento.  El índice S&P/Case-Shiller  -el más acreditado para medir el precio de los pisos en EEUU- reflejó en julio un descenso del 12%, superior al 8% español-, pero hay que tener en cuenta que a principios de año llegó a registrar valores superiores al  -20%, lo que indica que el ajuste en precios ha sido severo. No debe extrañar que ayer el propio BCE, en su informe mensual, hablara de que “los datos recientes sugieren mejoras en el mercado de la vivienda” de EEUU. Y igual sentido los banqueros de Francfort sostienen que en el Reino Unido “las condiciones del mercado de la vivienda han mejorado en los últimos meses”. Está creciendo el número de hipotecas y “los precios han registrado un ligero aumento en tasa interanual”.

¿Bancos o inmobiliarias?

¿Y qué pasa en España? Pues justamente lo contrario. La desaceleración que se ha producido en el ritmo de caída de las transacciones inmobiliarias –las compraventas- tiene más que ver con operaciones realizadas por los bancos y las cajas que un verdadero cambio de tendencia. Como todo el mundo sabe, las entidades financieras son hoy la primera inmobiliaria de España, con activos valorados entre 20.000 y 30.000 millones de euros, lo que explica que los precios no bajen. Una caída pronunciada provocaría un deterioro adicional del valor de sus activo inmobiliarioss, y parece evidente que nadie tira piedras contra su propio tejado.

A primera vista se trata de una estrategia razonable, pero a medida que la crisis se va enquistando parece evidente que la banca está cavando su propia tumba. La economía no se reactivará si no se recupera el ciclo inversor en la vivienda, y por lo tanto el empleo, y eso hoy por hoy es imposible si antes no se da salida a ese millón largo de pisos sin vender. Estamos, por lo tanto, ante un círculo vicioso que alguien debería romper. Los ciudadanos no compran pisos porque son caros, y los bancos no se lo venden porque pierden dinero respecto de valor de las hipotecas prestadas.  

La situación ha llegado a ser tan absurda que como ponía de manifiesto recientemente el profesor Luis Garicano, estamos en un país en el que más del 65% de los jóvenes entre 24 y 29 años vive con sus padres, mientras que en Francia o el Reino Unido el porcentaje es inferior al 25%. Por supuesto que muchos de esos jóvenes no tienen por qué comprar una vivienda y conformarse con un alquiler -como en Alemania o Francia-, pero no es menos cierto que una rebaja del precio de la vivienda abarataría los arrendamientos. 

Desde luego que no hay sólo razones sociológicas para explicar tanta diferencia entre España y los países que han vivido una burbuja inmobiliaria similar. También hay argumentos estrictamente económicos. Sobre todo, la existencia de bajos salarios como consecuencia de un sistema que ha despreciado la productividad del factor trabajo, lo que ha provocado que los precios de la vivienda sigan siendo inalcanzables para la mayoría de los mortales. Y si los precios no bajan no hay nada que hacer. La economía seguriá languideciendo durante mucho tiempo, lo cual es un suicido para un país en el que la política monetaria "entra en vena", como sostiene el economista César Molinas. Un dato ilustra su argumento. En España el 96% de las hipotecas son a tipo variable, por lo cualquier subida (o bajada) de los tipos de interés entra como un cuchillo en la mantequilla. Por eso, la economía española decrece menos que en los países centrales de la UE cuando los tipos de interés son bajos (como ahora). Pero cuando cambia la tendencia ocurre todo lo contrario. Un aviso para navegantes y para quienes creen que se puede salir de la crisis con pisos por las nubes.

48.  beltran142»16/10/2009, 21:56 h.

Siempre pensé que subir el IBI de forma drástica era una solución para este país endeudado, una medida progresiva obviamente.Pero han preferido subir el IVA, impuesto indirecto.
Es preocupante que no toquen el IBI ni el IRPF, parece como si nos quisieran trincar la pasta sin que nos demos cuenta, los más humildes.

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47.  albertowally»16/10/2009, 21:31 h.

#42 es estrictamente necesario subir el IBI drásticamente y luego deducir en la declaración de la renta la vivienda habitual....

dos objetivos...

1.reducir la especulación de los ayuntamientos aportando una fuente de ingresos alternativa

2. Impedir que la vivienda sea un objeto de inversión..es decir, que sea para vivir..no para aparcar el dinero en algo seguro.

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46.  russell brown»16/10/2009, 21:11 h.

Al final tienes un rendimiento del 2'5 al 3 % yendo todo bien.

Menudo negocio!

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45.  russell brown»16/10/2009, 21:09 h.

#41 Sobre lo que ya tenemos, sea hace poco o hace mucho le caera lo que la suerte le depare. Beneficios o perdidas, segun.

Estamos hablando de "invertir" para alquilar.
En este caso has de considerar inversiones alternativas y hacer la comparacion.
Aparte del plazo y el rendimiento otro aspecto importante es la liquidez. Actualmente la liquidez de la vivienda-inversion es cero.

Hagamos numeros:

Inversion en una capital 300.000 € [numeros redondos para que se vea claro]. 50 millones de ptas.

Rendimiento bruto del 4%. 12.000 €/año.
Precio del alquiler: ¿600, 700, 800, 900 €/mes? Depende de zonas y ciudades.
Capacidad de la gran masa mileurista para alquiler?
En teoria 1/3 de su salario. 200 ,,, 300 ?

Ese valor seria razonable para el nivel de ingresos. Permitiria cambiarse de trabajo, de ciudad, divorciarse, ... emanciparse, .. La vivienda no seria un lujo ni un lastre. Simplemente una vivienda.

Los alquileres reales van al doble [2 mileuristas o casi para pagar el refugio vital]. 600, 800, 900, 1000.

Descuenta gastos de comunidad [a cuenta del propietario], derramas extra, IBI, IRPF de vivienda NO habitual, y lo que caiga, periodos de no ocupacion, reparaciones, ..

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44.  falcata»16/10/2009, 20:42 h.

#37 Y era cierto. Como la burbuja de los bulbos de Tulipán en Holanda. O la burbuja del petróleo. La gente acapara, compra y eso provoca el alza de los precios. Puedes hacer cuentas y valorar hasta donde puedes endeudarte por un piso e irte alejando en función de tu presupuesto y de tus necesidades de m2 o puedes querer vivir en el centro pagando una burrada por 60m2

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